买房抗通胀的对与错 杨红旭

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通胀快来了，抢房去。这似乎成为很多国人的一致观念。今年以来，虽然表面上央行实行的是适度宽松的货币政策，事实上却是超级宽松，1-8月信贷狂增7.8万亿，远超去年全年和今年预定的5万亿。并制造出超级流动性过剩，标志就是7月狭义货币量（M1）增幅高达26.37%，这是1995年5月份以来的最高水平,8月进一步提高。

实际上，今年一季度货币供应与信贷数据一出笼，便引起经济学家们的关注与担忧，经过媒体放大效应后，从4月开始，投资者便开始向楼市进军，且逾演逾烈，投机客也有所跟进；7月以来形成了豪宅抢购潮，以至于8月8日上海星河湾开盘当日，便成交40亿元之巨，创造国内甚至全球热销纪录。

按西方经济学理论，流动性过剩必然导致通货膨胀，消费品价格、尤其是资产品价格本质是一种货币现象。而事实证明，资产价格的上涨领先于消费品价格，根据笔者的研究，M1、股市、楼市、消费品，四者之前依次呈领先关系。近期的实证是：M1去年四季度触底后快速回升，股市是从今年初反弹的，房价是由今年3月止跌上涨的，而CPI到7月仍是同比下降1.8%。

那么，购房到底能否抵御通胀？不妨做一个大跨度的数据对比，2000-2008年，我国CPI增幅依次为：0.4%、0.7%、-0.8%、1.2%、3.9%、1.8%、1.5%、4.8%、5.9%，而全国房价指数增幅依次为：1.1%、2.2%、3.7%、4.8%、9.7%、7.6%、5.5%、7.6%、6.5%。结果一目了然，每年的房价涨幅都大于CPI增幅（通货膨胀率）。

如此看来，单以房屋增值率衡量，购房铁定是保值的，若再算上租金回率，则就更划算了。可这事没完，还得深入探究一番。2000年以来，我国楼市走了一轮波澜壮阔的大行情，房价持续快速上涨，这是我国1998年取消福利分房、经济高速成长、城市快速推进等多种利好因素共同导致。这种情况在一国房地产发展史上，只能特定的存在，不可能长久如此。

不妨举三个最坏的例子。1990年日本楼市泡沫破灭后，至今东京的地价和房价都没能回到当初的水平；1997年香港楼市泡沫破灭后，至今住宅价格都没能超过1997年三季度的高点；2006年6月美国房价到达顶点，然后持续下跌，至今超过四成，并导致次贷危机，引爆金融危机。这就意味着，如果投资者在上述三个房价高点购入房产，则至今不仅没有跑赢CPI，而且赔得一塌糊涂。

当然，上述事情近几年不可能在中国发生，只是想提醒狂热的国人一下。可也不代表永远不会发生。给大家做个简单推理，目前我国城镇住房私有率为84%左右，如果加上农村，则估计为92%左右，这可能是全球最高的。就算考虑到目前城镇存量房中占比最大的是房改以前的老公房，需要升级换代，那么我国居民皆以“居者有其屋”为荣，投资投机风气远超欧美国家，多年后势必出现很多空置房，必然降低房子的保值功能。

很多国人只知道近些年我国房价涨得快，却忽视了房租增幅远远滞后于房价的事实。这固然与民众“重购轻租”的传统观念有关，但却反应出房价上涨有些根基不稳，因为住宅价格是价值的反映，而商品价值的基础是实用价值，房子的使用价值集中体现在房租水平上。

2004年至2008年，我国大陆租金涨幅维持在2%上下，但房价增幅却高达6-10%。2009年1季度七城市普通住宅租金回报率除北京外均小于4%，其中上海、杭州均低于3%，明显低于发达国家5-8%水平。如果拉开时间跨度，则近12年我国房产复合租金回报只有5.05%，明显低于法国9年的6.00%，英国26年的7.90%、澳大利亚22年的9.50%。

不过长期来看，国际经验表明，房屋抵御通胀的功效还是很明显的。算上房屋增值和租金双重收益，再把通胀因素考虑进去，香港近18年私人住宅的年均复合回报率为6.65%，澳大利亚近22年写字楼的年均复合回报率为7.5%，英国近26年零售物业的年均复合回报率为9.9%。

各种物业的投资回报率有所不同，想要通过中长期投资房产赚钱的人可有所考虑。以香港近18年数据为例，住宅、写字楼、零售物业、工业地产的年均复合投资回报率依次为6.65%、6.57%、9.88%、9.23%，后二者明显优于前二者。当然，住宅投资的门槛和风险要低于其它物业，即使不愿租，也能用于自住。

1998-2007年，我国写字楼与商业用房实际年均复合投资回报率大致相同，在10%左右，高出住宅1.5个百分点左右。从结构分析，其中，住宅年均复合增值率为4.51%，明显高于商业用房及写字楼，但其租金回报率却要低写字楼及商业用房许多，这使得住宅投资回报率反而低于写字楼及商业用房。由此证明，短期来看，投资住宅回报率更高，长期而言，投资商办物业更划算。

值得关注的是，任何投资都有机会成本。一个简单的问题是，同样一笔钱，你若投资股票，回报率是高于还是低于投资房产？1929-2002年间，美国道琼斯工业平均指数的平均年收益率（加上分红）为11.31%，略低于澳大利亚的近22年12.5%、英国近26年13%的房产投资回报率（不剔除CPI）。长期而言，投资股市和投资楼市的回报率差别不大，房产保值、增值的稳定性优于股票，而股票的流动性更佳、交易成本低于楼市，仅从投资角度分析，二者并无本质的区别。

最后，回到一个很现实的问题。如果你不考虑中长期，只想今年购房，明年或后年就卖出，以此来抗击将要到来的通胀。那么，我的答案是：结果不一定会让你满意。因为当前我国楼市已显露回调迹象，目前已有楼盘开始小幅降价促销，第四季度打折楼盘必然越来越多。

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关键词：抗通胀 杨红旭 2009年1季度 投资回报率 流动性过剩 买房 通胀 杨红旭

现在房价做M头，
风险比股票大，

好文! 顶
1# xujingjun

中国城市住房私有率是个谜 中国房屋空置率同样是个谜 中国的统计数据更是一个谜