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2017年05月26日 21世纪经济报道
长租住房有了法律保障
李一戈
最近有两部法律、法规正在向全社会公开征求意见。一部是《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，一部是《土地管理法（修正案）》。
《住房租赁和销售管理条例》是首次将住房租赁纳入法规调整的范围。如果说拿地属于房地产开发的前端，销售属于中端，那么，租赁就属于房地产开发的后端，即住房交付后的范畴。这部分的社会关系急需用法律法规予以调整规范。
住房租赁市场是房地产市场的重要组成部分，规划发展住房租赁市场是房地产长效机制的重要内容。我个人理解，法律制定的时间稍长，条例相对快一些，而住房租赁市场的规范管理不能再拖下去了，故以条例形式调整之。
据统计，我国大约有1.6亿人在城镇租房居住。而提供租赁住房的多以个人为主，零散，管理难度巨大。虽然《征求意见稿》鼓励签订三年以上住房租赁合同，给予相关政策支持。但供应端的结构，决定了培育长租住房市场颇为不易。
培育长租住房市场，必须从租赁市场的源头也就是供应端下工夫。我就联想到了《土地管理法（修正案）》。
有朋友会奇怪，《土地管理法（修正案）》只字未提到住房租赁，为何将二者联系起来？
《土地管理法（修正案）》第六十三条：
“国家建立城乡统一的建设用地市场。符合土地利用总体规划的集体经营性建设用地，集体土地所有权人可以采取出让、租赁、作价出资或者入股等方式由单位或者个人使用，并签订书面合同。
按照前款规定取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、出租或者抵押。
也就是说，如果《土地管理法（修正案）》征求意见后得以通过，那就意味着，集体经营性建设用地取得了与国有建设用地同等的转让、出租或者抵押权利。
集体经营性建设用地出让、转让后，可以不可以建设商业性住房？以我个人对法律条文的理解，应该是允许的。当然，《修正案》第六十三条第三款还规定了，“集体经营性建设用地出让转让的办法，由国务院另行制定。”
关于集体经营性建设用地具体的出让转让办法，正是我想提出建议的地方。即，鼓励集体经营性建设用地，建设长租住房。据国土资源部2013年初步统计，存量集体经营性建设用地有4200余万亩。将其中一部分拿出来建设长租公房，可以相当程度地缓解当地的住房紧张问题。当然，它必须符合土地利用总体规划。
房价压力比较大的大城市、特大城市，刚参加工作的年轻人，没有家庭的支持，开头几年买房比较困难，一般都是通过租房解决居住问题。如果当地有配套相对完善、管理相对规范、租金适中又能长期租赁的住房供应，我想年轻人是会选择的。
当然，用市场化的方式建设长租住房，除了基本的商业和生活配套，还要讲究地段。说得直白一点，在大城市，需要有比较方便的公交，最好是能接驳轨道交通。因为刚参加工作的年轻人，很少买车，即使买得起车还可能需要摇号排队。
集体经营性建设用地建设长租住房，有三种简单的方式。一种是村集体组建运营公司，直接开发、运营；一种是将土地出让给第三方商业机构来开发；一种是村集体与第三方商业机构成立合资公司来开发、运营。
我建议采用第三种方式。原因是，第一种方式，村集体组织缺乏开发和运营经验；第二种方式，就是卖地，与转为国有建设用地出让相似，获取的是一次性收入，弊端甚大；第三种，农民和集体可以获得长期、稳定的收入。
虽然没有任何人可以说，集体经营性建设用地的价值量就一定比国有建设用地的价值量低，但无论是何种方式对外出让集体经营性建设用地用于长租住房，应该对出让价格进行限制。毕竟，这不同于开发商品房用于出售。地价低，有利于摊薄建设成本，从而实现租金低于市场化水平，增加其吸引力。这方面，有赖于国家和地方的具体规定。
集体经营性建设用地建设长租住房，还可以为当地农民解决一定的就业。他们经过适当培训后，从事长租住房及其配套设施交付后的服务工作，是可以胜任的。
如果集体经营性建设用地得以建设长租住房，无疑为长租住房市场提供了非常重要的供应来源，但这需要一个过程。还可开辟其他供应渠道。此前我已建议，国家有关部门和地方政府可出台政策，鼓励将闲置的厂房、商业办公房，改造为长租住房，水电气参照普通住房进行配套。尤其是已对商办采取严厉调控政策的一线城市，这不失为一种盘活思路。
文章写完后看到一条消息，北京市决定今后5年建设50万套租赁住房，且主要在集体用地建设。这值得各地借鉴。
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