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三、四线楼市样本调查：二手房有价无市
2017-06-01 来源：证券日报
当一线城市房价受调控政策影响开始回落后，部分三、四线城市的房价则出现了接力上涨的情况。其中，山东省潍坊市的房价自3月份至今，已经出现了30%的上涨。
此前，《证券日报》记者曾调查过潍坊的房地产市场，在全国一、二线城市房价高歌猛进时，潍坊市的房价则维持平稳。对此，有当地业内人士指出，潍坊市区内的存量房较多，有钱人一家多套房，而收入少的人面对5000元/平方米的房价会望而却步，另外，受外来人口少等因素影响，潍坊市房价保持了相对低的价位。
如今，潍坊人也开始讨论房价了，近2个月的时间里，潍坊的房价涨幅普遍在10%-20%，部分优质地段的涨幅在30%。那么，导致潍坊市房价上涨的因素是什么？这轮房价上涨到底有没有可持续性？
为此，《证券日报》记者走访了潍坊市房地产市场，一位从事房屋中介的人士对记者表示，潍坊市内的房价因地段不同涨幅各异，不过，二手房市场并未出现交易高潮。自3月份至今，看房和咨询房价的人多了，但房源也少了。
上述中介人士称，潍坊二手房的房价目前是被抬起来的，成交很少，业主也在观望。未来的房价怎么走不好说。
二手房有价无市
一位从事房地产行业的人士对《证券日报》记者表示，3月份以来，潍城区的房价平均每平方米上涨500元，奎文区的房价每平方米上涨700元左右，高新区的房价每平方米上涨了1100元。
对于房价上涨的原因，其分析指出，一方面是刚性需求导致的，一方面则是土地价格上涨的很快，另外还有部分投资客来潍坊炒房的因素。
而聚焦到二手房市场，一位中介人士对记者表示，潍坊市二手房房价近两个月内确实在上涨，但是由于房源很少，导致没有多少成交量。另外，部分银行已经停止对二手房提供贷款，因此其认为，未来潍坊的二手房价格也不会有太大的涨幅。
同样，潍坊市住建局相关人士对《证券日报》记者也证实了上述中介人士的话，“潍坊市各大银行已经停止了对二手房的贷款，主要是抑制炒房客炒房来扰乱潍坊市房地产市场。”
在其看来，2016年，潍坊市房地产市场的主调是去库存，为此，政府和开发商出台了许多优惠政策支持房地产去库存，但是从2017年开始，以前的政策大部分都已取消。“政府不鼓励房地产市场过火。”
据《证券日报》记者了解，为了抑制房价过快上涨，潍坊市住建局于5月25日发布了《我市开展打击囤房炒房等违法违规行为专项行动》。
此次专项行动，重点打击房地产开发企业在未取得《商品房预售许可证》的情况下，收取定金、预付款等违规预售行为。同时，相关部门还要求当地房地产开发企业预售商品房，已备案的应按照申报价格销售，3个月内不得涨价；3个月后需调整价格的，应报价格主管部门批准。
新开发住房以大户型为主
事实上，自去年下半年开始，潍坊市120平方米-140平方米的住房价格便有所上涨。“这主要受益于二孩政策放开，大户型住宅成为一种刚性需求”，有业内人士称。如今，记者走访潍坊部分开发商了解到，今年以来，新开发住宅小于100平方米的户型比例大量减少，而120平方米以上的大户型成为项目的主打产品。
潍坊高新区一位开发商告诉《证券日报》记者，今年潍坊市新建住宅开工率虽然不高，但是新开工的住宅楼面积低于100平方米的户型比例在下降，主要开发户型为改善型户型，面积在130平方米-160平方米之间。
上述开发商表示，从潍坊市设计院了解的情况是，今年设计的房型起点都是100平方米以上。
《证券日报》记者也了解到，潍坊歌尔绿城小镇前期动工的十几万平方米的房子中，基本都是大户型。另外，其价格也在不断上涨，首批推出的房源价格在7000元/平方米，而即将推出的二期在业内人士看来，价格应该在8000元/平方米以上。
另外，拥有学区、医院等资源的春景花园，一期开发1000多户早已全部售罄。春景花园相关负责人在接受《证券日报》记者采访时也透露，接下来开发的二期工程主要针对改善型客户，以大户型的花园洋房为主。“二孩政策实施至今，涌现出大量改善型住宅的购房者，这是导致开发商都去选择大户型的原因所在”。
事实上，自今年以来，潍坊市二手房的交易中，低于100平方米的房子，成交量非常小，也印证了市场上对于大户型住宅楼的需求。
在上述负责人看来，未来潍坊市新开发住宅楼的价格会继续上涨。“根据新的规划要求，新开发项目都是高标准建设，房屋配套、节能系数都比以往要高很多，加上人工成本也逐年上涨，另外，潍坊市住宅用地会随着市场需求来投放，长期来看，潍坊房价仍存在上涨空间”。
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