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[房产] 黄奇帆此言一出再受关注 [推广有奖]

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cuitongcn 发表于 2017-6-5 18:08:39 |显示全部楼层
黄奇帆此言一出再受关注
                 用地票用地票用地票!重要的事情说三遍


                            2017-6-2 叶檀财经



      黄奇帆在重庆任上期间,离奇的把房价与工业发展调控得比较均衡的人,在国内各城市中非常难得。
      我2017年年初到重庆时,曾经有开发商朋友说,重庆房地产太难做了,如果开发商在重庆都能做成功,那在全国各地都不在话下。这其实是重庆房地产的成功之处,经济增速很高,而房价被控制。以后重庆房价是否能够抑制得住,很难说。黄奇帆离开后,炒房者对重庆虎视眈眈。
      2017年5月26号晚,全国人大财经委副主任委员黄奇帆现身复旦,进行了一次房地产讲座,十个不均衡和五个政策建议,对房地产讲述比较到位。从以前黄奇帆对金融创新的意见,到这次对房地产杠杆的解释,黄奇帆对金融信用的理解精确而别致,所以重庆任上在金融风险方面能够未雨绸缪。
      黄奇帆在2001年49岁时从上海到重庆,当了9年副市长,第一把火烧向烂尾楼,当年介入金融与房地产。对经济能够真正发挥全面作用,应该从2010年正式当选为重庆市长开始,一直到2016年12月30日,重庆市四届人大常委会第三十二次会议同意黄奇帆辞去市长职务为止,6年时间,足以在重庆经济领域纵横排阖。一个懂经济的地方官长住某地,应该是一座城市的幸运。
      重庆房价不涨,经济却能一直上升,有两大因素,黄奇帆五月在复旦讲座时特意提到了地票,这是他的得意之作。还有一个他没有说的,就是土地的储备运作。
      先说说地票。地票是黄奇帆在重庆的重要改革成果,实在是聪明、理智、有益民生之举,值得在全国大大推广。
      黄奇帆将地票用于三个方面,一是增加农民和欠发达地区收入,二是节约土地,用于主城区土地调控,三是保持生态,地票用的是已经被开发过的土地,如果让农民垦荒得到耕地,会再次破坏生态。
      2008年12月4日,重庆在国内首推地票交易制度。农民自愿将闲置宅基地等复垦,又变成耕地,经土地管理部门严格验收后产生用地指标,以票据的形式通过重庆农村土地交易所在全市范围内公开拍卖。
      主城重庆发展快,缺用地指标,但每年2万多亩的房地产开发地皮周转指标都没有用国家指标,基本上每年2万亩的地票就用在主城,主城的房产商,在主城动迁一概用地票,地票不受国家约束。这样的话,主城土地供应量实际上增加了一倍,就比较宽松了。
      农民得到好处,本来偏远村里的宅基地不值钱,每亩也就几万,但据黄奇帆说,重庆这些年,一共卖了20多万亩地票,每亩地票十多万元,差不多四五百亿,农民拿了这个钱,在农村造房子,进城都可以。
      重庆周边欠发达地区也从中获利。黄奇帆表示,重庆从中央拿到的用地指标通通给了周边城市——重庆在过去这些年,每年从国家这儿拿来的土地指标,20万亩,也的确50%几,城市、基础设施用掉了,工业上用掉20%几,商业去掉5%,也只有10%了,这10%通通给了中小城市,万州、涪陵等,他们实力比较弱,开发过程中拿国家的指标,国家的指标不花钱。
      都市生态圈是跟着经济走的,经济发达了、资源多了,人口自然增加。通过地票的办法,让该大的大,该小的小,该拿钱的拿钱,该出钱的出钱,这是建立了一套土地财富重新分配制度。
      重庆主城区发达,人口多,发达地区、人口多的地区,购买地票、用稍高的代价获得土地,补贴贫困地区,同步恢复生态。我们干嘛要跟经济规律作对,把大城市圈的人赶出去,刻意把人引导到中小城市。这样做把中小城市的生态也毁了,资金了浪费了,经济效率一定下降。
      我们设想一下,在全国建立电子地票交易所,黑龙江的恢复耕地产生的地票,上海用几十万一亩买过来,黑龙江的地不许用,上海拿了这个地票征上海郊区的地,这个钱就到黑龙江去了,开发的是上海,在不增加用地总量的情况下,增加了人口大市的用地量,农村地区也获得了收益。
      以后,黑龙江就是现代化大农场、原始森林,起到生态保护的作用,上海就是大都市,都市圈人口达到4000万甚至更高,统一用污水处理、轨道交通,这对全国来说是功德无量的事。否则,现在的水源保护地、保护耕地,为发达地区、为工业区做贡献,这些地方明显吃亏,找谁说理去? 发达地区又拿不到用地指标,就用户口这种传统而野蛮的方式驱赶人,何苦来哉!
      地票制度与黄奇帆所说的人口跟着产业走,人口多的地方土地供应应该增加的理论是一致的。
      当然,重庆的发展还有一点经验是黄奇帆这次没有讲到的。
      黄奇帆曾在《中国国土资源报》上撰文称,“我刚到重庆的时候,主城区90%的土地都是采取协议转让。”地方政府控制力弱,2002年,重庆市建立了土地整治储备中心,改革土地资源管理制度。将土地一级市场的经营权上收,并通过政府特许经营的方式,对全市土地市场进行宏观调控。
       媒体报道,按照黄奇帆的计划,重庆在2002年一次性储备了主城40多万亩土地,之后20年内每年只开发5%,即2万亩左右。
       卖土地的增值利益很大一部分流向政府,再加上其他政府资产运作平台,重庆城市基础设施建设大干快上。谁都能看得出这十几年重庆基础设施的变化,长江、嘉陵江上布满桥梁,很可惜的是,重庆的老房子留下的也不多了。
       黄奇帆所领导的重庆政府是个强势政府。这从政府平台运作、房地产开发数据就能看得出来。到2015年上半年,重庆房地产开发完成投资1715.82亿元,同比增长10.5%,占全社会固定资产投资的27.2%,刚好接近黄奇帆所要求的25%。
       从黄奇帆身上,可以看到中国技术型官僚的样板,他们看得很透彻,对于专业领域有极深的了解。同时,他们并不忌讳在任上出手干预市场,因为历史经验,也因为他们了解,在国内并不存在一个不受干扰的、自动出清的理想市场。
       对于黄奇帆来说,难得的是,他在退任重庆市长之前,已经四处宣扬自己的想法,这在官场上是难得的,黄奇帆也以大嘴著称。希望类似这样的官员,他们的经验已经部分被实践验证,他们的经验可以推广,造福更多的人。

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