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领袖访谈 | 林龙安 禹洲创业史
观点地产网• 2017-07-23
编者按：8月7-10日，博鳌房地产论坛将连续第十七次在海南举办。十七年来，几乎所有房地产英雄人物及标杆企业，都参与了这个全行业年度盛会。
“跨越与去地产化浪潮”主题下，在激烈的论剑中思辨，在专业的交流中融合，2017博鳌房地产论坛海纳百川，为中国房地产注入新的生命力。
不断探索、不断创新，观点地产新媒体特别推出“2017博鳌特稿”系列报道。
观点地产网 6月下旬的上海正处于梅雨时节，淅淅沥沥的小雨将这座城市笼罩在烟雨中。路面上车来车往，是这座城市的繁忙日常。
位于浦东新区的禹洲广场是禹洲集团的总部所在地，因林龙安爱好收藏木艺，25楼的董事长办公室内清一色都是木制装饰，古朴、醇厚、沉稳的风格亦如其人。
接待客人的桌面上摆放着整套茶具，闽南人爱茶、懂茶，在沸水中不断浮沉的茶叶，恰似人生的起起落落，品过之后，方知回甘。
作为企业的掌舵人，林龙安时常穿梭于沪港之间，以至于鲜少有时间坐在上海总部的办公室内。上午十点稍过，林龙安在会见完最后一批到访的客人后便匆匆回到办公室，接受观点地产新媒体的专访。
身着白衬衫、黑色西裤的林龙安显得格外精神，甫一进门，就热情地招呼大家喝茶，将近两个小时的对话过程中，众人围坐在一起品茶、谈天，气氛融洽。
简单、直接的林龙安侃侃而谈，分享自己对禹洲、对行业、对市场的观点，在这个爱拼才会赢的福建企业家身上，我们看到的了坚持、睿智和对未来的乐观。
2016年，禹洲实现了232亿销售额，并成功将总部迁至了上海，22年时间，跨越千里之距，这家从厦门起家的房企成功扎根大上海。
但这仅仅是一个开始，“搬到上海之后，禹洲的战略目标自然就拉升起来了，到2020年要达到1000亿”，林龙安如是说。
2017年，林龙安的目标是力争突破400亿，而到2020年则剑指千亿。只是，摆在禹洲和他面前的，还有许多需要跨越的路，但未来，前路可望。
创业维艰
曾有作者这样描述民营企业家：“身为弄潮儿的他们在激荡中前行，他们有的曾乘风破浪，有的豪情满怀、有的精于计算、有的勤恳坚毅、有的进退维谷”。
对民营企业创业者而言，90年代正值改革开放的大好时代，体制闸门放开后，一大批有志之士有了可以充分发挥手脚的舞台。1994年末，三十而立的林龙安放弃了厦门财政系统公务员的稳定工作，选择下海创立禹洲地产，成为了时代的弄潮儿。
在当时，做出这个决定确实需要很大的勇气，厦门的房地产行业也还处于看不清前路的发展期，许多房企应势而生，禹洲并不是最早的，但林龙安认为，“起步虽晚，但起点要高”。
1995年，禹洲推出第一个产品“禹洲新村”，地处厦门市岛内仙岳山麓城乡结合部，虽然并非城市的核心地段，但禹洲在产品上花了不少心思，以“推窗一片绿，我家在禹洲”的人居理念，注重建筑与自然，人与自然的和谐关系，在当时的厦门市场上赢得了一片美誉。
赚得第一桶金后，林龙安继续以稳扎稳打的方式在厦门市场扎根。20余年的地产生涯，伴随国内房地产行业经历由寒冷的冬蛰期，到全面腾飞的爆发期，再到如今逐渐平稳的后时代。
市场大潮起起落落，一大批房企都被淹没在历史的洪流中，能够生存下来的，自然都是有其独到之处的。
“禹洲和其他地产商最大的不同之处，在于我们注重厚积薄发。”在林龙安看来，或许和自身性格有关，禹洲一直强调脚踏实地、稳健经营。在厦门深耕12年后，禹洲地产已经发展成为当地最大的住宅地产开发商之一。
2004年起，禹洲开始进行版图扩张，在上海、合肥相继落子，从一家区域型房企向全国型房企转变。
此后的两三年间，是中国楼市快速发展的时期，在享受了行业红利后，2008年，一场金融风暴席卷全球，房价下行，市场成交清淡，不少企业面临资金断链的问题。禹洲则依靠长期稳定的现金流度过危机，并于2009年底成功赴港上市。
虽然一直强调以稳为主，但作为房地产业快速崛起快的一股力量，敢拼爱拼的标签同样适合林龙安。在其办公室的墙面上，一副毛泽东的《沁园春·雪》格外醒目，“数风流人物，还看今朝”显得尤其磅礴大气。
2013年，禹洲成功跻身百亿房企俱乐部，然而随着房地产行业由黄金时代走向白银时代，行业的整合度越来越高，对中型房企来说，面临着更多的挑战。
“对于禹洲来说，竞争越来越残酷，我一直跟集团的高管说，不进则退，如果一年跟不上，第二年、第三年就没有机会了，最终就是被收购、并购的结局。”
创业23年，林龙安深知房地产行业的残酷，只有居安思危，才能活得长久。
走自己的路
“我作为一个地产商，不可能不做地产开发，而改行去做金融之类的其他行业。”
在和林龙安的对话过程中，最大的感受之一是他对地产行业的坚持。从艰难创业到成功上市，再到扎根上海，禹洲要做什么、怎么做，作为掌舵人的林龙安，其思路一直很清晰。
近年来，随着行业走向存量时代，纯住宅开发的利润空间越来越少，房企跨界转型成为经济新常态背景下的必然趋势，其中，健康、教育、金融、文娱等是诸多房企转型的方向，有的甚至提出要“去地产化”。
对此，林龙安不予臧否，但对于禹洲，他表示仍将坚持住宅开发为主业：“金融可以做，但是如果从房地产专业来讲，不能混在一起，还是要将房地产开发做得更加专业化、精细化，只有如此，未来我们才能做大做强。”
如何做强自己？林龙安首先做的就是“储备粮草”。
对于拿地，林龙安颇为自信：“禹洲多年来几乎都是择机拿地，从不盲目拿高价地。收购、并购是我们拿地的重要渠道，譬如此前我们进入华南片区，基本都是收购来的项目。禹洲经过二十多年的经验总结，在市场低潮期时，可以多收购一些土地，支撑起公司的快速发展。”
数据显示，目前禹洲的土地储备已经超过1100万平方米，货值接近2000亿，这一数据甚至超越了一些大型房企。其中，80%的土地储备都在一二线城市，55%的土地储备集中在上海、苏州、杭州、南京、合肥这五座城市。
因此，对于2020年实现1000亿的目标，林龙安显得信心满满。
林龙安的另一层信心来自于禹洲保持多年的“高增长、高盈利、高利润”特色，连续十年毛利稳定维持在35%左右，连续5年派息比率高达30%以上，股息收益率8%-10%，连续十几年将负债比率维持在60%到80%之间，这些亮眼的数据为禹洲赢得了股东的信任。
“作为一个掌舵人，能让股东、投资者共享企业价值，我感觉是很欣慰的，我们要走出自己的特色之路。”
为控制风险，保证股东的利益，在近年逐渐升温的海外投资方面，林龙安同样维持谨慎态度。
他表示：“海外市场暂时不会考虑，团队和法律体系都对接不上。不过“一带一路”出台后，将更多关注东南亚，遇到合适的时机可能会有所投资，但目前还没有找到合适的切入点。”
对于同行，林龙安没有过多谈论，但话语间也透露了禹洲内部对标的企业是中海，因为双方在盈利空间和成本管控方面，几乎一模一样。
乐观平常心
“我对房地产，应该是持乐观平常心的。”
在调控政策和信贷收紧的双重背景下，2017年上半年房地产销售增速出现下滑。有分析指出楼市的拐点已经到来，不少房企也因此受到影响，对未来忧心忡忡。
谈及此处，在地产行业打拼了23年，经历了风风雨雨的林龙安，则多了一份淡定从容的平常心：“房地产调控已经成为了常态机制，大范围调整的可能性不大。作为支柱产业，房地产的发展应该会以稳为主，不会大起大落，大起大落会影响到民生。”
与许多开发商不同，民生和公益是林龙安常常放在嘴边也落实到行动中的重要工作，这或许与他多重社会职务有关，目前已担任香港特区选举委员会委员、香港义工联盟常务副主席、中华出入口商会荣誉会长等，并获颁太平绅士。
在林龙安的行程中，无论是平时还是节假日，参加各种慈善、义工的活动被排得密密麻麻。
除此之外，“一带一路”和“特色小镇”也是林龙安重点关注的领域。
“国家推动‘一带一路’的过程中，给民企带来了很大的蛋糕，特别是香港的上市公司。背靠着国家的整体规划走出去，将更加有保证，更加能深入到当地，占有当地的市场。”
两个小时的访问或许无法展现一个完整的禹洲和林龙安，作为观察者和解读者，我们看到的是一个白手起家、从无到有，直到今年400亿销售目标触手可及的创业者对其所从事行业的坚持；看到的是一个奋斗了23年的企业掌舵人，一路走来所沉淀的智慧和自信，充满了地产从业者对行业精透的见解。
以下为观点地产新媒体对禹洲集团董事长林龙安先生的专访实录：
观点地产新媒体：今年博鳌房地产论坛关键词第一是跨越，第二是去地产化，您认为纯粹开发销售的模式会持续多久？禹洲有没有相关的规划？
林龙安：首次，对禹洲来说，今年我们完成了从区域地产商到全国性地产商的转变。公司的目标是到2020年要完成千亿目标。今年上半年完成了215亿，已经达到全年销售目标的72%。今年目标肯定会调高，把我们年初公告的300亿调高到400亿，力争破400亿，这是我们内部定的目标。
目前，禹洲的土地储备约1100万平方米左右，货值接近2000亿，其中大约80%布局在一线和二线城市，长三角五座城市则占到53%，所以我们对实现一千亿还是比较有信心的。
另外，地产行业要不要转型？我认为房地产是每一代人都会延续做下去的，尤其我们中国人有追求居住升级的理念和传统。
而且，作为地产商不可能不做房子而改行做金融，当然金融可以涉及，但如果从房地产专业来看，不能混在一起，还是将房地产做得专业、精细，做大做强。
同时，改变也是必要的，尤其在产品方面要与时俱进。所以，我们的设计中心一直在针对“90后”和“00后”客户进行研究。
举个例子，“00后”人群需要的房子可能不会像80后、90后那样空间很大，他们更多倾向小而精致、小而高效、小而实用的产品。
从行业整合方面来说，我认为竞争将越来越残酷。我一直和集团中的高管强调，不进则退，如果一年跟不上，第二年、第三年就失去了机会，最终难逃被别人收并购的命运。
所以，禹洲的规模一定要跟得上，更要高质量的增长，保质是我们对股东的承诺，这也是禹洲的特色。
观点地产新媒体：今年以来各地的调控政策对很多企业都造成了影响，好多开发商都已经叫苦了，您担心现在的政策调控吗？
林龙安：禹洲和其他地产商最大的不一样，是我们强调厚积薄发。在前两年积累了很多储备，今年能够实现快速增长，除了“招拍挂”市场，也通过收购和并购渠道不断地增加土地储备。
我认为房地产调控已经常态化，未来政策方面进一步加大宏观调控的可能性不太大，作为支柱产业，房地产的发展应该会以稳为主。
观点地产新媒体：量跌，价格不会下去？
林龙安：价格不会下去，因为土地成本在那里。另外，中国一二线城市未来还会有大量人口流入，经济总量将稳健上升，所以一二线城市，至少五年内我们还是看好的。
观点地产新媒体：您觉得接下来肯定是大企业的好时代？所以禹洲的目标，在2020年先过千亿？
林龙安：我们去年公告的销售额是232亿，但是盈利空间和其他销售额400亿左右的企业差不多。追求均衡而有质量的增长，一直都是我们的目标。
禹洲的定位是精而美，我们不追求成为庞大的航空母舰，而是保持禹洲特色，为股东、为社会造更好的房子，贡献更多的盈利，承担更多的社会责任和义务，这些才是我们的追求。
观点地产新媒体：有很多企业下半年或者是到明年上半年应该有一些债务到期，压力会很大，禹洲到时候并购也好、合作也好，会趁机拿些地过来吗？
林龙安：收购是理所当然的，特别是在低潮期拿地一定要有信心。禹洲经过这些年积累的经验，有了丰富的信心。低潮期我们会多收购一些土地，从而支撑公司的快速发展。
事实上，禹洲这些年大多都是在择机拿地，而不是盲目拿地。例如前段时间进入的华南片区，还有新进入的武汉等地，我们都是通过收并购获取项目。
观点地产新媒体：这一轮内房股也涨得比较猛。
林龙安：对，禹洲的股价上涨是股东对我们的认可，也证明很多机构投资者对我们的期待很高。但应该说，股价并未反映我们真正的价值，仍然是被严重低估的。
另外，禹洲连续十几年的负债比率都维持在比较稳定的水平，也是禹洲为什么能够得到社会各界和股东认可的原因。
观点地产新媒体：港股就有这个问题，比较容易低估，但是这个平台也不能放弃。
林龙安：是的，我们看好这个平台，而且有香港这个平台，融资方面也会比较畅通。
观点地产新媒体：禹洲的负债率一直比较稳健，与这一批福建企业应该还是相差比较大的，是不是这样？
林龙安：对其他企业我们不评价太多。我们福建人的确很拼，第二是很能吃苦，这是福建人的特色。另外。福建企业这几年也不乏激进一点的，主要是看好整体形势。
但禹洲也不是过分保守，我们提出2020年实现千亿目标，从目前来看是可以实现的。当然，我们不会说一年实现还是两年实现，因为存在很多政策方面等因素的影响，比如限购、限价等。
所以，今年我们不会盲目推盘，而是有序地推盘。对个别盘，我们准备用持有的方式。比如上海有一个盘，距离市中心20分钟左右，有一部分准备持有收租。
观点地产新媒体：住宅还是商业？
林龙安：住宅持有。在满足盈利目标和销售目标的同时，如果有一些好的地段，可以准备持有一小部分。
禹洲虽然是以住宅为主的地产商，但是我们有15%的投资性物业，主要集中在商业和办公方面。比如说这栋禹洲广场以及上海、厦门的办公大楼，包括杭州的办公楼都在核心区，这些位于核心城市核心地段的投资物业会全部自持。
禹洲在这方面也做得很成功，比如我们的商业集团，去年实现了56%的复合增长率，今年预计还能实现50%的增长。
酒店方面应该说是一个点缀，我们还是希望做好自己擅长的事情。除原有的土地拍卖规划有酒店配套一定要做以外，不再追求更多的酒店。
观点地产新媒体：禹洲在香港有物业，接下来还有动作吗？
林龙安：我们算是内地房企中比较早在香港开发项目的，但还是以大陆开发为主，香港只是一个点缀。
以后，如果有合适的机会我们会择机拿地，但拿高价地还是有一定的风险，因为禹洲一直强调以盈利为主，不追求大规模的、盲目的投资。
观点地产新媒体：除了香港之外，海外会考虑吗？
林龙安：暂时不考虑。香港市场我们会更关注一些，但海外市场不考虑。首先团队暂时跟不上，而且法律体系也有差别。
不过，随着国家提出“一带一路”战略，我们会关注东南亚等“一带一路”的沿线地带，但是目前还没有找到合适的切入点。
观点地产新媒体：一些政策会比较倾向国有企业，您认为民营房地产企业的路还有没有？您会担心这个问题吗？
林龙安：我认为国家的大政方针和金融政策还是以稳为主，不管是民企、国企，国家应该是一视同仁的，我对国家的政策充满信心。
比如，国家在推动“一带一路”过程中，就给民企带来了很大的蛋糕，特别是香港的企业。有国家政策的引导，依靠国家整体规划走出去，企业投资会更加有保证，更加能深入到当地，占有当地的市场，所以这一点我并不担忧。
观点地产新媒体：现在大量的年轻人到一线城市买房，您认为价格会见顶吗？还是会一直螺旋式地往上走？
林龙安：中国现在年轻人有一点被误导了，就是刚工作就一定要买房子，这对年轻人来说压力是很大的。
第二，父母也给年轻人很多压力，比如上海，如果没有房，想结婚都很难，所以这个观念一定要改变。
以香港为例，现在香港年轻人基本上都买不起房子，但这并不等于年轻人没地方住，因为政府提供了很多公屋。
香港回归后，特区政府提供了很多公屋和居屋，居屋是经济适用房，是可以购买的。后来，香港政府改变了政策，还是以公屋为主，也就是廉租房。廉租房有限定，规定收入是多少的才可以来租，收入一旦高了就要退出来，让给收入低的人住，这就是一个解决办法。
所谓“居者有其屋”，这个“屋”不一定要购买，可以是政府的，只需要花很少的钱就能享有居住的权利。
观点地产新媒体：国内租房也会遇到很多问题，存在很多不稳定性，比如房东随意涨房租，或者有诸多不合理的规定。
林龙安：对，这是信用体系的问题。一个健全的住宅居住环境体系，不单单有销售体系、一手房开发运营体系，还有二手房运营体系，还有租房体系，这些都要建立起来。
在欧美城市，租约签了三年就是三年，房东无论如何都要履行合约，不然连门都进不了。因为房子一旦出租，就是别人的私有财产，房东也不能随意进入。
国内的房东就比较强势，所以相关法律体系要建立完善起来，保护租客的权利。
第二，政府要建廉租房，房企也要积极配合。有政府引导，企业可以做得更好。
观点地产新媒体：对当下流行的小镇、文旅、产业地产，您觉得这些都只能作为一个边界？
林龙安：小镇我们会关注，其他的会进行研究，但是不盲目跟风。
观点地产新媒体：按照上半年的土地市场走势，接下来的拿地将会很难，禹洲早年的拿地政策是不是给了您很多信心？
林龙安：是，因为我们有多年经验的沉淀，收购、并购一直是我们的强项。
观点地产新媒体：创立禹洲到现在，您内心有没有对标或者是借鉴的企业？
林龙安：香港人叫我们“小中海”，因为我们有盈利空间和成本管控，和中海几乎是一样，甚至某些方面还超过中海。所以在这方面，中海就是我们的对标企业。
观点地产新媒体：企业的快速发展离不开人才的支撑，您怎么解决人才的问题？
林龙安：我们现在采用的是期权制，中高管都有期权，有一部分中高管拿的期权溢价值甚至高过工资。我一直推广的是企业和中高管同荣共辱，共同分享企业发展的成果，这是我一直以来所坚持的理念。
撰文：黎倩
审校：刘满桃
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