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调控紧地价高，不同等级城市的房价将往何处去？
2017-08-01 来源：海外网
国家统计局最新发布的数据显示，2017年上半年“一二线城市控房价、三四线城市去库存”的政策已经达到预期效果。
然而，值得警惕的是，过去一年全国土地市场的火热行情，不仅进一步强化了地方政府的土地财政问题，还可能对一二线城市控房价、三四线城市去库存目标产生不利影响。
地方政府土地财政有强化之势
2016年下半年开始，此前房地产市场销售端的持续火爆，使得房企扩大土地储备、补库存的意愿增强，土地市场火热行情再度上演，地方政府支出对土地的依赖程度进一步加强。
财政部数据显示，2017年上半年，全国国有土地出让收入达到了1.88万亿元，同比增幅达34%，而同期地方本级财政收入为5.04万亿元，增幅为10%，土地出让收入占地方本级财政收入比重高达37.3%。
从增长速度看，2016年7月起，土地出让收入增幅超越地方财政收入增速，二者的差距有不断扩大之势，今年6月末已达到24个百分点（参见下图）。由此可见，土地市场火爆一定程度上缓解了地方财政压力，但硬币的另一面则是地方政府的土地财政状况有进一步恶化之势。
从不同等级城市来看，三、四线城市土地财政问题相对一二线城市更为突出。2017年1-6月，全国100大中城市三线城市（70个城市）土地成交总价高达3585亿元，占100个城市土地成交总价比重为29%，为近年来最高水平。从增长速度看，今年一、二季度，三线城市土地成交总价同比增速分别高达91.3%和108.9%，远高于一、二线城市土地成交总价增幅（参见下图）。由此可见，土地出让收入在三四线城市财政支出中的比重越来越高。
土地市场量价齐升，助推房地产投资平稳增长
土地出让收入的上升，还可能削弱房地产开发投资对实体经济的正面拉动作用。
从历史上来看，房地产投资中，土地购置费增速明显高于整体投资增速的情况出现过三次：
第一次是2009年“四万亿”经济刺激计划、房地产市场销售火爆之后的2010年；第二次是2012-2013年房价快速上涨之后的2014年；第三个时期为2016年下半年以来至今，这一阶段同样是经历了前期房价的快速上涨（参见下图）。
相应地，2017年5月和6月的房地产投资中，新增土地购置费的比重分别达到20%和19.9%，而2016年下半年以来该指标平均值为19.8%。由此进一步分析土地购置费上升的原因，可以发现，本轮土地市场呈现“量价齐升、价快于量”的态势。具体而言，2017年上半年全国房地产开发企业土地购置面积同比上升了8.8%，土地成交价款则上升了38.5%（参见下图），成交均价4231元/平米，同比增长27.3%，其中6月份更是高达4855元/平米，仅低于2016年10月的6114元/平米，处于历史次高水平。
然而，当前房地产开发投资增速已经出现了连续两个月的回落，换言之，房企土地购置费的快速增长贡献了总投资增量的主体部分，若扣除土地购置费的增长，房地产投资增长对钢材、水泥等建材的需求贡献十分有限，这一趋势预计在未来一年内还将延续，并对后期房地产市场产生深刻影响。
这将如何影响不同等级城市的房价？
对于不同等级城市来说，当前土地市场“量价齐升”的影响可能不尽相同。
一线城市土地市场状况有利于控房价目标的实现。相较于二三线城市，本轮土地市场热潮中，京沪深等一线城市表现温和，地王现象并不多见，这不仅与一线城市大规模增加土地供应、压低地价有关，还与当前一线城市房价基数过高、房价下跌风险更大密不可分。因此，过去一段时间内，一线城市土地市场交易情况较为平稳，这有利于一线城市控房价目标的实现。
二线城市土地市场的关键问题是“面粉价格过高”，不利于控房价。对于二线城市而言，尽管扩大土地市场供应有利于抑制房价的上涨，缓解供需矛盾，但土地价格的大幅上涨，也将成为未来房价居高不下甚至继续上涨的主要动力。如2016年9月，南京土地成交楼面均价达到1.5万元/平米，土地成交溢价率居高不下，2016年7月至2017年6月一年内土地累计成交额突破了1500亿元。又如，过去一年中杭州土地成交楼面均价5个月突破1万元/平米，厦门土地成交价格更是屡创新高。典型二线城市土地成交溢价率居高不下，显然将不利于后期房地产调控目标的实现。
三四线城市土地市场的关键是“量价齐升”，将进一步加大后期去库存压力。不可否认，三四线城市棚户区改造创造的住房需求，加上这些城市房价相对一二线城市的性价比凸显，使得三四线城市成为当前全国房地产销售继续保持平稳增长的主要动力。然而，这些城市的土地财政状况并不乐观，大规模的土地出让，最终都将形成新的库存供应，同时，土地出让价格的大幅攀升（参见下图），将进一步推高房价快速上涨压力，显然这也不利于更长远的去库存目标实现。
总之，由于三四线城市产业、区域和人口流入的劣势依然存在，过去一年内三四线城市土地市场的“量价齐升”，将可能使得这些城市的去库存目标落空，其演进过程可能是：2016年以来房价平稳上涨去库存，到2017年以来土地市场量价齐升，新增住房供应增加，地价高企推升房价快速上涨，房价洼地消失，销售回落，库存进一步增加。
（作者黄志龙，苏宁金融研究院宏观经济研究中心中心主任、高级研究员。文章转载自微信公众号“房地产内参”。）
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