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昨日上午，备受瞩目的大会在北京开幕。根据新华社通稿，在谈到民生的一节里，报告这样提到了楼市：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
根据国家统计局最新公布的数据来看，自2017年7月份起，中国的房地产市场开始出现调整，除了土地购置面积的增长环比还在上升外，房地产开发投资、住房的销售面积及销售金额、资金的流入、房价的涨幅等增长，环比都在下降。报道纷纷称国内一线城市的房价开始企稳，更被认为是房地产市场调控政策效应开始显现，但实际上却并非如此乐观。中国房地产的繁荣究竟有何特别之处？ 今日，教育科研网为您分享一篇哈佛大学经济系教授关于中国房地产发展趋势的分析，以全新视角解读中国的房价，或许会为您提供崭新的视角。
中国房地产的繁荣有何特别之处?
中国房地产的繁荣是21世纪的极端经济事件之一。 根据Fang et al. 2015年的价格指数显示，2003年至2013年间，中国一线城市的房价几乎翻了两番，二线城市的房价也翻了一番。与之相比，美国房产繁荣曾引发金融危机，期间，根据联邦住房金融局重复销售指数显示，房产价格在1996年第三季度和2006年第三季度之间上涨了50％。如图1所示，中国房地产的繁荣状况与美国相比有过之而无不及。
注：中国房价指数数据来自2015年Fang et al.统计数据。美国都市统计区的住房价格指数数据来自联邦住房金融局。依据美国1990年人均收入，对美国的都市进行排名，划分层次，使每个层次与中国人口份额相同。美国收入最高的都市相当于中国的一线城市，并通过通货膨胀率调整名义价格指数，以得出真实价格指数。各层次价格指数为城市级价格指数的加权平均值。
如图2所示，同为房地产繁荣时期，中美两国在此期间竣工的数量差异也是极为显著。1996年美国房地产繁荣伊始，根据新建筑普查，美国的建筑商每年兴建的房屋面积约达30亿平方英尺。到2006年，年建筑面积超过40亿平方英尺。根据中国统计年鉴，2003年中国年建筑面积达60亿平方英尺，2013增至约120亿平方英尺。由于中国人口总数要大得多，两国间的建筑面积会存在差距，但考虑两国在这段时期巨大的财富悬殊，建筑面积的差距就格外显著。
注：中国每年投建的住宅面积数据来自中国统计年鉴。美国相应数据的计算公式是：单户家庭住房数量x（新建单户住宅平均面积+多户住宅单位平均面积）x新建多户住宅平均面积。
1996年至2006年间，美国房地产繁荣与经济基础严重脱钩。自克林顿时期的经济扩张伊始，美国的房地产业呈现繁荣景象，互联网股票暴跌之后，房地产仍持续繁荣了很长一段时间。房地产的价格涨幅与当地经济增长无关；即使考虑低利率的情况，也无法很好地解释美国当时的房地产周期。(Glaeser, Gottlieb, Gyourko, 2013)
相较而言，中国房地产热潮带来了前所未有的经济扩张和城市化进程。当今中国的人均收入比上一代高出十倍，经济仍在持续增长。1990年至2010年，中国城镇居民人数增加3.35亿人。然而，即使需要大兴土木，中国的房地产建设仍在错误的时间，错误的地点以错误的方式飞速发展。
如图3所示，2000年至2010年间，中国生产力落后地区的住宅量反而增多，引起了多方担忧—中国房地产是不是“建错了地方”。美国也在低收入地区投建更多房产，观察家认为，导致该局面的原因是生产力较高地区（如硅谷和纽约）投建受限，不得不在其他地区投建。图3显示，中国房地产“建错了地方”问题比美国更严峻。在中国，低收入地区的建设水平较高，这也反映出当地政府利用建筑拉动GDP增长的现象。
注：在图A中，美国人均住房人均住房和人均收入来自十年一度的普查。 图B中，中国地级市人均住房人数来自2000年和2010年人口普查（仅限于2000年人口普查中指定为“城市”的县）。 2000年人均国内生产总值来自2000年中国城市统计年鉴，通过城市最初人口数量进行衡量。
中国政府一直在操控着房地产业。政府制定政策，控股银行，并且土地事实上均归政府所有。西方的公有制表现得不太活跃，与之相反，中国的公有制模式过于活跃。地方官员是房市增长的领导者，而不是追随者。
中国许多城市住房闲置率过高，也引起了多方关注，担忧中国房地产是否发展过快，质量水平过低。开发商持房不售，导致三四线城市住房闲置率升高；一二线城市，出于养老或为下一代投资的打算，人们会购买闲置住房。购买闲置住房或许不会引发任何宏观经济风险，但此类现象也反映了当地房地产发展尚不成熟。
中国的房主更多地将购买房产视作长期投资，而非短期投机行为，这也降低了房主违约的风险。如果中国房地产价格下跌，房地产开发商将会承担更多违约的风险，银行业也会因此造成损失。这种风险发生的概率有多大呢？中国的房价有可能下跌吗？
若想预测未来的房地产价格，可以假设未来二十年内，中国变成了一个“正常”的国家，价格指数与人民收入成正比，由此可以预计未来的收入分配以及房产分配，并找到供需平衡点。
这项试验也表明了中国房地产崩盘的局面并非无法避免，如果中央政府管控新楼盘，减少投建数量，那么中国房价将持续居高不下。毕竟，在一线城市立足仍然是许多人的诉求。
房地产繁荣发展时期，供应量决定市场价格，买主低估供求关系就会铸成大错。 2005年的买家虽然正确地评估了拉斯维加斯地区的基础设施和经济能源，但却忽视了供求关系，该地区房产供应量充足，房产价格不会始终高于建筑成本。中国也面临着同样的问题，若不对房地产加以约束，未来房价是否会低于建筑成本。
根据预估，如果目前的建设水平持续下去，即使未来的居民收入水平显著提升，房价也会走低。一二线城市的房主将买房视为投资，押注于未来房价升值。但未来的房价终将还是由实际需求量决定，按照当前的建筑水平来预测，未来的房地产市场供过于求，房价必然下调。
从我们的角度来看，中国房价的未来不仅仅是一个无法控制的市场的奇迹。中国房价的前景将与北京的决策有关。如果中央政府要价格保持高位，只能放缓建筑业。
但这并不意味着建筑要被叫停。建筑从业人员减少，城市增长放缓也会带来社会成本。但是，如果建筑量不减少，房价也很难维持在现有水平不变。因此，中央政府面临着一个关键的选择：1）允许建设继续，城市发展，就要面临价格下调的风险;2）大幅度减少施工，则要面临就业率降低的风险，同时失去城市化进程带来的福利。
作者列表：
哈佛大学经济系爱德华·格莱泽;
美国国民经济研究局黄炜;
哈佛大学经济系马悦然，
哈佛大学经济系安德鲁·施莱弗
译者：吴晨
（本篇报道的英文原文发表于VoxChina，
原文标题为What Is Special about China’s Housing Boom?）
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