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楼主: zishengzheqiang
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【独家发布】55年来房价连续上涨 澳大利亚房市还能牛多久? 2017-10-25 华尔街见闻网 [推广有奖]

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  55年来房价连续上涨 澳大利亚房市还能牛多久?  

   2017-10-25          华尔街见闻网      

        根据国际清算银行的数据,在过去的55年中,澳大利亚房价涨了6556%,并且一直处于上涨周期,但没有过下跌周期(国际清算银行的统计方式为,连续三年及以上出现上涨或下跌,即为上涨/下跌周期)。
瑞银分析认为,上世纪90年代以来的低利率助推了澳大利亚超半个世纪的牛市。但随着澳联储加息的临近,澳大利亚的房产大牛市可能终结。
澳大利亚创造55年房价连续上涨大牛市
但是,澳大利亚如此耀眼的房价累计增长在国际清算银行统计的47个发达经济体中仅能排第三位。按照累计房价涨幅计算,排名第一的挪威在过去66年中房价累计上涨了7726%,仅次于挪威的新西兰在过去53年中房价累计上涨7459%。
在这55年中,澳大利亚名义房价年均增长8.1%,基本上每九年房价就翻一番。从增速方面来看,澳大利亚在者47个经济体中仅排名第六,次于西班牙(年均增速9.8%)、英国(年均增速9.3%)、新西兰(年均增速8.8%)、意大利(年均增速8.8%)和爱尔兰(年均增速8.7%)。
调整CPI等因素后的实际涨幅,澳大利亚也位居前列,达到了年均3.0%。略逊于英国(3.9%)、奥地利(3.8%)和日本(3.8%)。
2000年后,澳大利亚的房价涨势更猛。澳大利亚涨幅接近150%,仅次于新西兰。


低利率助推澳大利亚房市
据瑞银分析,澳大利亚持续超半世纪的楼市大牛市,瑞银认为,很大程度上借助于1990年以来的利率下调:
尤其在最近五年,低按揭利率助推了房价上涨。目前,澳大利亚的平均房价/收入比率已经攀升到了大约6.5倍,而在2012年,这一比率仅有大约4.5倍,1987年时这一比率仅为月2.5倍。


澳大利亚房市还能牛多久?
在瑞银看来,已经牛了超过半个世纪的澳大利亚牛市,很难再这么牛下去了。
首先,澳大利亚联储可能在今年年底或者明年年初加息200个基点,利率可能上升至3.5%。
利率上升首先会影响购房意愿。瑞银分析:
如果利率上涨100个基点,房贷占澳大利亚人的消费比重就会急剧上升,更不要提利率上涨200个基点了。


灰色为房价稳定或下降时段,蓝线为房产按揭还款占家庭消费的比例灰色为房价稳定或下降时段,蓝线为房产按揭还款占家庭消费的比例此外,澳大利亚的按揭还贷方式有两种,一种是偿还本金和利息(P&I),另一种则是刚开始几年仅偿还利息,之后偿还本金和利息(IO)。目前,IO还款方式仅占到全部按揭还款的30%左右。同时,投资性住房的比例进一步降低,年均增长率在10%以下。


                                                   


投资房信贷增速(蓝线为自住房信贷增速,黑线为投资房信贷增速,红色虚线为3个月年化投资房信贷增速)投资房信贷增速(蓝线为自住房信贷增速,黑线为投资房信贷增速,红色虚线为3个月年化投资房信贷增速)从目前的情况来看,瑞银认为:
将会有更多的IO按揭贷款者将转向P&I,这显示日益收紧的金融政策带来的影响尚未完全显现。
由于越来越高的房市杠杆,澳大利亚房产价格越来越高,一旦货币政策收紧,那么将会带来全局性的影响。从历史上看,利率的变化会在大约5至6个月后,非常明显地改变房价。


灰色表示澳联储降息周期,红色为房价,蓝色线为房价年增长率,黑色线为房贷灰色表示澳联储降息周期,红色为房价,蓝色线为房价年增长率,黑色线为房贷由此,瑞银认为:
随着货币信贷政策的收紧,澳大利亚的房贷和信贷增速将放缓,房价增速在2017年也将放缓至7%左右,在2018年进一步放缓至0-3%。
虽然房价崩盘的可能性不大,但是这样的“软着陆”也可能会让澳大利亚房价陷入多年停滞状态。在名义房价上,澳大利亚房价可能会在未来几年的增长率大约保持在个位数。
一方面房价增速缓慢,另一方面由于收入增加也比较慢,澳大利亚的房产财富效应会持续缩水。
                        
                        

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zishengzheqiang 发表于5楼  查看完整内容

新房数量紧缺 这座城市月租金收益已高达10000RMB 2017-10-25 搜狐 悉尼是澳大利亚最大、南半球经济最发达的城市,也被誉为“全球最美丽的城市”,但这里的租金看起来并没有那么“美丽”。近期,根据Realestate最新报道,悉尼这座城市的房价上涨已经蔓延到了租赁市场,租金也变得更加难以负担。正如SQM Research的分析师克里斯多夫所说:悉尼租赁市场稳定,但是这个局面将很快发生转变。如 ...
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军旗飞扬 发表于 2017-10-26 10:19:51 |显示全部楼层 |坛友微信交流群
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军旗飞扬 发表于 2017-10-26 10:19
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ccmchy 在职认证  企业认证  发表于 2017-10-26 10:23:20 |显示全部楼层 |坛友微信交流群
55年来房价连续上涨,中国人做了不少的贡献。
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新房数量紧缺 这座城市月租金收益已高达10000RMB         

2017-10-25           搜狐        

           悉尼是澳大利亚最大、南半球经济最发达的城市,也被誉为“全球最美丽的城市”,但这里的租金看起来并没有那么“美丽”。近期,根据Realestate最新报道,悉尼这座城市的房价上涨已经蔓延到了租赁市场,租金也变得更加难以负担。正如SQM Research的分析师克里斯多夫所说:悉尼租赁市场稳定,但是这个局面将很快发生转变。如无意外,三年多来宽松的租赁环境即将结束。
| 悉尼租金为何在上涨?


▲悉尼市中心
1整体租金上涨直接来自于房东普遍提高租金。当然,房东提高租金也不是毫无理由的,投资贷款利率的提高以及只付息贷款的收紧造成了房东的房屋维护成本变高。
2悉尼的人口一直在迅速增加,这带来了巨大的租房需求。而现实却是建筑审批数量严重下滑,很多地区的新住房项目已经开始有所下滑,这就造成了可选房产竞争激烈,不仅加剧了住房的竞争,更是进一步推高了租金的上涨。


▲悉尼和墨尔本周均租金趋势
3在悉尼,一套普通独立屋周租金为530澳元,而公寓租金为525澳元。据CPM Realty 埃尔班纳的分析,鉴于房价增长疲软,过去的房产发展模式表明,租赁市场的升温也是意料之中的事。
4 很多年轻买家不愿意考虑相距CBD大于40公里的城区,只会考虑市内中环60万至70万澳元范围的公寓。这就导致部分地区的需求大量增加,房价上涨,使得首次置业者购房更为艰难。在悉尼的很多人都需要依靠父母的资金支持,或者考虑偏远地区或州边际地区。
| 悉尼房产受青睐的原因有哪些?
据Domain网站报道,5年前的悉尼住宅价格中位值是64.6万澳元,现在已经达到了115万澳元,几乎可以说是翻了一倍。如今,悉尼的78个城区住宅价格中位值达到甚至超过200万澳元,2012年只有六个。
                            自今年以来,悉尼的房价上升了约5.3%,折合5万澳元,这个数据低于2016年所录得16%增幅。而且绝大部分的增长都发生在2月和3月,随后房价走缓。在第三季度,悉尼中位房价仅上涨0.2%。虽然悉尼房价增长缓慢,但这主要因为悉尼的房产已经处于较高的水平之上。


▲悉尼歌剧院
悉尼房产持续受到投资者的青睐,这与其拥有的经济、教育、文化和就业等多种优势息息相关。
首先,澳大利亚已经22年没有出现经济衰退的情况,人口也在持续的增长。作为澳洲最重要的城市,这种优势更为明显。去年澳洲增加的40万人口,约一半都来到了悉尼。
其次,悉尼的失业率很低,就业机会较多。即使一些职位被淘汰消失了,但是新创造的就业机会完全能够满足需求。这也是很多海外技术移民和留学生在澳洲就业的重要原因。


▲悉尼海滩美景
此外,对于海外广大投资者来说,投资澳洲房产能够享受到的不仅仅是租金收益和房价增长,更重要的是能够享受到澳大利亚这个发达国家的种种优势,比如先进的教育理念与高等学府、绝美的黄金海岸和前沿的文化娱乐享受等。
因此,对于悉尼本地置业者来说,面临着房价难以支付和租金高的两难境地。一些人会倾向于通过贷款或父母接济方式买房。而在海外投资者的角度,现在却是置业悉尼,享受高租金收益与资产保值的绝佳时机。


▲悉尼沃里溪区域
现在有路平台上就有许多优质的悉尼房产项目供你选择。位于悉尼沃里溪的卡希尔花园公寓就是一个绝佳的投资项目,该项目所在地沃里溪是悉尼政府重点建设的全新商业和居住中心,是纯粹高品质的国际生活区,相当于北京的望京。这里同样是城市交通的枢纽之一,仅需3站就可以到达CBD,1站到达机场,20分钟就可以抵达闻名世界的悉尼歌剧院.
                        
                        

知人者智、自知者明;胜人者有力,自胜者强。

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HappyAndy_Lo 发表于 2017-10-26 14:29:51 |显示全部楼层 |坛友微信交流群
房地产海外投资还好吗?
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albertwishedu 发表于 2017-10-26 14:52:41 |显示全部楼层 |坛友微信交流群
华人太多了。。。
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HappyAndy_Lo 发表于 2017-10-26 14:29
房地产海外投资还好吗?
确实不太了解

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cszcszcsz 发表于 2017-10-27 14:24:38 |显示全部楼层 |坛友微信交流群
谢谢 分享!
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小谭酸菜 在职认证  发表于 2017-11-11 11:22:03 |显示全部楼层 |坛友微信交流群
我个人也基本支持瑞银的观点,房价应该会进入平缓期,但是不并不支持ubs预测说会直接上调基准利率200个基点,这等于为了治疗寄生虫直接吃掉一斤砒霜,如果真的这么做,肯定不是抑制市场,是会带来大量期房违约,甚至将房市直接摧毁。
我上周去Parliament参加一个半ZF半民间的研讨会,与会者对加息也大多持跟我相类似的观点,加息,但是不追求一步到位,我估计应该是把50个基点。另外一点,银行已经提前行动起来了,现在很少批准Interest Only,即便有也是很高的利率通常在5.5%左右。
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