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冯仑：2018年房地产崩盘肯定不会 或仍是艰难的一年
2017-11-01 来源：冯仑风马牛
开启一整年的房事方法论
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排骨nec ：资产管理类的地产企业是什么？金融类的地产企业是指运营类似RITEs 这样将资产证券化为主要业务的公司吗？
风马牛：资产管理类地产企业某种程度上不以销售额为目标，长期走经营、持有路线。金融类的如你所说，也包括业务呈现金融化趋势，布局大金融（比如通过做金融获取投资收益、拓展新金融业务、创造新盈利点），也有促进地产与金融协同，实现产融循环效应。
▲黑石是最大的地产私募基金
2王者农药：京东也宣布进军房地产租赁市场了，那么它的盈利模式是什么呢？
风马牛：说京东做租房，其实有一点为时尚早。现在只是拿到牌照，还没具体动静，但用膝盖都能猜到这块蛋糕东哥肯定会切的。京东目前对外流露的信息还不能判断盈利模式，预计将是老三样：数据、产品、入口。引流，促成交易，进而分成。
▲刘强东|推动人大附中新校落户亦庄京东总部也位于亦庄经济开发区
3DD.Baba ：2018 年发生金融危机的概率有多大？中国房地产行业是否会崩盘？
风马牛：这是要逼楼小姐犯错误吗？第一个问题拒绝回答！第二个问题，2018 年崩盘肯定不会，但有可能依然是艰难的一年。
▲西班牙金融危机导致社会动荡
4tanny：我在沈阳有个类似门市的房子（窗改门）每年租金为7.5 万，134 平可卖140 万。现在想卖掉，在惠州买房，可行吗？
风马牛：逃离东北，是个明智选择。粤港澳大湾区几年内就会成为全世界经济量最高的湾区，惠州能直接承接利好，惠州值得买。
▲粤港澳大湾区珠三角携手港澳具备成为世界级经济区域的潜力
5新天普：北京新总规描摹了怎样的房市未来？福利怎么公平送达？福利由谁买单？
风马牛：这位同学，你一定听课开小差了，赶紧复习《房事夜话》第56 夜的内容。收听链接👉‘北京新总规描摹了怎样的房市未来’
▲未来的北京是新的北京
6王萌：郑州写字楼市场如何呀？
风马牛：郑州近期晋级全国中心城市。自贸区的成立，使越来越多的创业公司开启全民创业高潮。2017 年以来写字楼的需求不断攀高，多个写字楼项目加推，租金逐渐稳定，且高品质写字楼每年租金都在以10% 的涨幅上涨。
▲郑州写字楼市场需求不断攀升
7排骨鸡汤：住宅地产和商业地产，以这两种地产的投资产出比，在现阶段市场条件下，地产公司更倾向于开发哪种呢？
风马牛：仍然是住宅市场，住宅以卖为主，开发商能挣现金流和利润。商业地产自持和经营为主，回款缓慢，挣得是慢钱。中国开发商都这么痴迷于规模，自然更喜欢前者咯。不过其实不少开发商同时涉及了住宅和商业地产两种业务，像万科、融创、恒大这样的企业住宅比例多过商业，而大悦城、凯德这样的企业商业比例多过住宅。屁股决定脑袋，脑袋指导行为，企业战略不同，走的路也就不是同一条。
▲地下住宅：住宅的多样化和个性化成为趋势
8酸叔：请问在宁波买房的话，买小面积离市区近的？还是买大些面积离市区远（约15 km）？
风马牛：宁波轨道交通包括城市地铁系统和城际铁路。第一条线路于2014 年5 月30 日开通试运营，使宁波成为中国大陆地区第21 个开通地铁的城市。有地铁，或者说未来地铁路网发达，买远点就没太大风险。可以看一下你想买的地方未来会不会通过地铁。
▲宁波已经跃入新一线城市
9妮妮的男友：保利地产REITs 获批，个人投资者如何分享租赁住房红利？
风马牛：保利地产REITs 获批，和个人投资者完全无关。习惯性联想利好，只能说你还不懂房地产！保利作为央企发行长租公寓REITs，只有机构投资者才能分蛋糕。至于个人如何分享租赁住房红利，你完全可以以租房者的身份享受利好啊！房子多了，品质好了，房事不一定买买买才是主流了，有房才有家的心理魔咒打破了，难道不是最好的消息吗？
▲打破有房才有家的心理魔咒
10H户型：经纪人如何成功转型？有什么好的建议，尤其是不善于管理的。
风马牛：努力成为销售冠军，根据我的了解，管理经纪人更多还是围绕提升开单量，过硬的业绩和开单技巧一样可以帮你上升
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