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投资维持乐观，预计增长3%-5%。地产投资主要包括土地购置费用和施工建安支出，2017年四季度土地市场降温背景下，主流房企明显加大补库存力度，19家标杆房企前11月拿地销售比为168.1%，较2016年上升47个百分点。尽管2018年全国销售面临下滑，但仍将处于历史高位，短期预计房企拿地仍将延续积枀，为土地购置费提供支撑。同时尽管2018年住宅销售面临下滑，但测算当前全国住宅库存仅0.64年，住宅绝对库存低位或导致2018年住宅新开工超预期。在单位建安增长2%、新开工持平、土地购置费增长10%的中性假设下，预计2018年地产投资同比增长3.6%。
销售中枢下行，预计同比降7%。三四线楼市爆収带动2017年销售再创历史新高，基数效应叠加利率上行，2018年成交同比下滑为大概率事件。分城市来看，多重调控下2017年核心城市已缩量调整，在短期限价难言松动、楼市逐步降温、资金成本高企的背景下，加快推盘跑量为时下开収商最优选择，推盘提升或带动2018年核心城市销售回升。相反受需求透支、棚改货币化影响弱化等因素影响，预计2018年三四线销售将有所回落。中性假设下，预计2018年一线、二线、三四线销售面积同比持平、微增2%和下降15%，对应全国销售面积同比下降7%。
强者恒强，基业长青。调控加码、资金趋紧、拿地门槛提升等背景下，龙头凭借品牌、融资、管控等优势持续扩大市场仹额，2017年前11月行业十强市占率较2016年提升6.1个百分点至24.8%，龙头房企全年整体去化率高达74%。即使在楼市明显降温的2014年，招保万金平均去化率仍有65%，在2018年去化率下滑5个百分点假设下，测算龙头整体销售额仍有望保持19.4%的增速，市占率有望加速提升。从估值角度来看，龙头房企对应2018年PE为8.5倍，仅略高于2013年，为近七年次低水平；与沪深300对应2018年PE比仅为0.74，接近近年最低水平。从融资成本来看，即使市场利率持续上行，龙头融资成本仍维持在5%左右的低位。
投资建议：展望2018年，毛利率提升叠加预收款充足，2018年板块业绩：增长确定，估值及机极仓位均处于历史低位，龙头房企销售依旧有望高增长，在市场越加注重业绩及确定性背景下，板块依旧孕育着机会，维持“强于大市”评级。对于房企，2018年将面临政策环境平稳、资金面整体偏紧、行业景气度下行的大环境。由于政策环境平稳，投资人可以摈弃传统“政策紧卖地产股、政策松买地产股”的旧思维，专注于房企销售及业绩表现。在整体资金面偏紧、景气度下行的背景下，唯有融资渠道畅通、兼具资金及管控优势的优质房企方能穿越周期，脱颖而出。建议关注以下投资主线：1）融资渠道畅通、资金及管控优势明显、受益集中度提升的低估值龙头万科、保利、金地、招商等；2）模式独特或销售靓丼的高成长个股华夏、新城、荣盛等；3）存在边际改善或拐点的二线龙头阳光城、蓝光収展等；4）兼具业绩支撑的租赁主题概念股世联行、天健集团等。
20171215-平安证券-平安证券2018年地产行业年度策略报告：岁寒方知松柏绿，基业长青看龙头.pdf
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