[转帖]许小年：中国楼市将向下转折走大熊市

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许小年：中国楼市将向下转折走大熊市 （华尔街日报 2005.12.18） 　　 　　中国楼市不久将步入第一次全民房地产热之后的经典大熊市。 　　 　　这是我个人的见解 　　总体而言，以上海、杭州、南京、北京、苏州等为代表的在过去几年里房地产曾经持续狂热过的大中城市，房地产价格在2006－2007年起将明显向下转折并步入五年以上的大熊市。 　　房价之所以从目前的价格将向下转折走熊的最根本的要素是（1）居民目前的收入及接下来的收入增长水平所能支撑的房价水平大大低于目前的房价；（2）房地产开发商持续狂热开发导致的供给量与居民剩余的及自然增长的居民购买力之间供过于求的剪刀差将越来越大。除非接下来居民的收入水平持续大幅增长，并且开发商大幅放慢建房速度，房产价格才可能继续维持目前的价格水平或甚至继续稳步上扬。 　　 借鉴国际经验，在终于达到几乎所有的人都相信房地产价格仍将持续上扬的狂热程度之后继续维持高位之后的2到3年之间，房地产价格将出现向下反转的拐点。其原理并不复杂：所有的人都坚信房地产仍将持续上扬，其中就包括了这个市场的需求方居民和供给方开发商，居民坚信房价将继续上扬之后，就会急不可待地全力抢购房产，开发商坚信房价将持续上扬之后就会大刀阔斧地全力开发房产。如果在他们树立这样的信念之后楼市继续保温2年以上，绝大多数居民的购买力就会得到释放，而开发商的供给力的喷发却要滞后2－3年，于是居民剩余的购买力加上自然增长的购买力越来越无法消化越来越大的供给量。 　　居民在购买了一次房产之后，要等待10－15后才能够积累起新的购买力，而开发商大多借贷开发，当供过于求持续一定时期之后，部分资金链吃紧的开发商将降价促销，头几次受到剩余购买力的支撑会有回升，久而久之，居民及开发商对房价走势的心理预期将发生逆转，居民的剩余购买力进一步收缩，但开发商缩手却要滞后1－2年，恶性循环，房价将持续下跌。 　　 所有的人都说房价只会涨不会跌，大家都已经看到事实上多年来房价一直只涨不跌，大家都坚信，大多数专家都在那样说，你自己也看到听到感觉到了，甚至你也是那样坚信的，那还有什么理由不信呢！那还有什么可能不信呢！还有，“大家都信”不就是可以支撑房价不跌的坚实基础吗！正是这样本性的思想方式，导致绝大多数正常人在楼市合伙误入歧途的。 　　 很多人相信，政府并不希望房价大跌。这个见解是正确的，事实上政府都是希望房价长期持续稳步上扬的。但是，最终我们会看到政府不仅在前几年未能控制住房价的暴涨而且在几年后无法控制住房价的暴跌。许多开发商和专家高谈阔论，中国的房地产需求仍将持续增长10－20年，因此，房地产价格在未来10－20年将易涨难跌。，“中国的房地产需求仍将持续增长10－20年”的说法基本上不会错，但由此而推论房地产价格也将持续只涨不跌10－20年就基本上大错特错了。 　　 表面上看，政府一直在抑制房价上涨，所以外行人（这个世界上99％以上的人都是外行人）都以为政府害怕、反感房价上涨，甚至以为政府是因为担心房价过分上涨后会导致穷人买不起房没房住而不喜欢房价上涨。实际上，政府真正担心的是，房价持续过度暴涨后的暴跌。如果房价真的能够一直维持上涨，政府没什么需要担心的。在居民大面积地动用银行贷款购买房产后的今天，房产一旦大幅下跌，银行坏帐大幅增长，银行收紧放贷一方面导致居民购买力进一步下降另一方面导致开发商资金链进一步吃紧进而导致房价进一步杀跌，恶性循环，将导致整个国民经济紧缩。 　　 政府一方面高唱要抑制房价，另一方面却通过抑制土地供给量去抑制房产供给量，外行人多不理解。实际上，政府做法的出发点是对的。因为，政府已经预计到一段时期之后供给量将导致过于供过于求。政府的在职领导人，都不希望在自己任期之内出现房地产暴跌导致经济危机发生，所以他们会千方百计延缓拐点的来临。他们会通过操控政策、透露信息等方式竭力维系繁荣。平心而论，他们确实希盼“稳步上扬”。 当居民看到房产仍在继续上扬并知悉政府并不希望房价下跌的信息之后，他们接下去会怎么做呢？他们必定更加坚定贪婪急不可待地抢购房产，因而更尽力更快速地消耗着十多年之后才能重新积聚得起来的购买力。 　　 但是，当开发商看到房产仍在继续上扬并知悉政府并不希望房价下跌的信息之后，他们接下去会怎么做呢？他们必定更加坚定贪婪急不可待地全力开发，因而使供给量在2－3年后大幅暴增。 　　 问题是，即使居民与开发商头脑发热的曲线是同步的，但他们发出能量的时期却相差了2－3年。在供不应求的阶段，房价暴涨增加的购买成本对付了购买力，也就是加倍消耗了购买力。经过2－3年的全面狂热，购买力必将大幅衰减。然而，源自于同一次头脑发热导致的房产开发的供给量的高潮才姗姗来迟，此后，供过于求的剪刀差越来越大，最后，下跌无可避免，因为大部分开发商必须还贷，必须出货，竞相杀价，反向恶性循环。 　　 这一次，中国房地产终于达到全民狂热程度的时点基本上起始于2003年，由此，晚一点在2006或2007年，中国房地产应该明显步入熊市。 这一次房地产热，虽然是第二次，但由于15年前时普通居民尚不参与购房，这一次才是真正意义上全民参与全民狂热的第一次房地产热。 　　 纵观国际房地产历史，第一次全民房地产热都是极其过度、狂热、经典的，因为居民和大多数开发商还不曾切身体验过房价过山车，居民本能性的对房地产无度霸有的心理与外界房地产热的持续事实之间共振、强化，购买力过度透支，供应力过度开发，几年后终至严重供过于求而使房价不可逆转地持续下跌、暴跌。

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关键词：中国楼市 许小年 房地产价格 中国房地产 房地产开发 楼市 许小年 熊市

上次一篇许小年的文章事后被发现是伪作，这次有出处了，谁去查一下

对许先生的这一“中国楼市将向下转折走大熊”不敢苟同。许先生说：“政府并不希望房价大跌。这个见解是正确的，事实上政府都是希望房价长期持续稳步上扬的。但是，最终我们会看到政府不仅在前几年未能控制住房价的暴涨而且在几年后无法控制住房价的暴跌。”但许先生同时说：“……领导人，都不希望在自己任期之内出现房地产暴跌导致经济危机发生，所以他们会千方百计延缓拐点的来临。他们会通过操控政策、透露信息等方式竭力维系繁荣。平心而论，他们确实希盼“稳步上扬”。 当居民看到房产仍在继续上扬并知悉政府并不希望房价下跌的信息之后，他们接下去会怎么做呢？他们必定更加坚定贪婪急不可待地抢购房产，因而更尽力更快速地消耗着十多年之后才能重新积聚得起来的购买力。”我认同许先生政府不会让房价大跌的断言，但我认为政府有能力不让房价大跌。所以“熊市论”过早矣。

调控房价手段是多样的，2006年将是我国以扩大内需为突破口的关键年，保持高储蓄的三大因素同时也是刺激消费增长三大因素（住房、医疗、上学）。还有……，在很多方面，还有许多文章可做，只是有些不便乱议论罢了。

以下是引用laudon在2005-12-24 11:01:48的发言：

但我认为政府有能力不让房价大跌。

只给这么一个结论，什么理由都不给，不好吧

高华证券关于许小年中国楼市走大熊市文章声明

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http://finance.sina.com.cn 2005年12月23日 18:27 新浪财经

　　近期，北京高华证券有限公司注意到因特网某些论坛上流传一篇题目为《许小年：中国楼市将向下转折走大熊市》的文章，并称该文章转载自12月18日《华尔街日报》。北京高华证券有限公司现严正声明，此文章既不是出自北京高华证券有限公司副董事长许小年之笔，《华尔街日报》也从未刊发过此文章。希望广大媒体本着实事求是，对读者负责的态度不要误转载或者援引这篇文章的内容和观点。

　　此声明仅向广大媒体澄清此事，并不用于刊登发表。

　　北京高华证券有限公司希望借此机会再次对广大媒体客观准确的报道和对北京高华证券有限公司的支持表示感谢。

　　北京高华证券有限公司

　　2005年12月23日

据说这还是伪作！！[em01]

1、中国逐步实现工业化。城市化建设步伐必须跟上，城乡二无体制不能再延续下去了，农民工（现在就有很一小部分已经具备了条件，但他们没有条件购房）需要住房，这个空间是逐年放大的。（即需求空间）

2、土地政策。现在土地主控权实际在政府，而且在相当长一段时间内，土地私有化还没不可能实现，利用土地调控房地产是最有效的手段。（供给空间）

3、现在城市商品房空置率并不是想像的那么高，（九城市调查，有报道为26%，但又有报道为15%）城市青年（18岁—25岁）十年内呈增长趋势。对住房需求有相当空间。更何况政府计划在今后经济增长时期，以扩大内需为主要动力，加大对公共品（设施）建设。对土地需求较大。

4、政府要“安定”“稳定”“和谐”，保金融安全至关重要，不会允许房地产形成的呆账与坏账出现。——近些年出现大“熊市”是不可能的。——可能的话，我们还可以继续讨论。

还想加几句，只想说专家的预言准确度问题：

对中国评论甚多的经济学家克鲁格曼，克鲁格曼以预言亚洲金融风暴而成了名人，但许多人忘记了，他也曾预言中国经济会崩溃。他之所以会得出这样一个结论，原因之一就是他在分析中国经济时，采用了60年代至90年代的数据，他发现中国经济在80年代后突然爆发，认为这是投入型的发展，因此得出了中国经济是“纸老虎”的结论。

　　其实，克鲁格曼的经济模型没有问题，——只是计算的思路偏差，忽略了根本因素。

可是中国楼市已经基本上与老百姓的消费水平脱钩了啊，现在的楼市已经被炒做楼市的投机商所掌控，许先生的第一条恐怕站不住脚吧

我支持许教授的结论，有效需求跟不上有效供给，价格必然下跌