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国内长租公寓市场处于发展初期，龙头企业初具规模
自2010年长租公寓行业初露锋芒，短短7年时间，国内长租公寓行业发展迅速，行业规模排名前10的品牌，管理房间数量均已过万。国内集中式公寓企业以魔方公寓与世联红璞的规模领先，排名第一的魔方公寓，在营公寓房间数量达4.35万间。分散式公寓运营机构的规模，已达美国公寓运营龙头机构，如我爱我家相寓和链家自如的在营公寓数量分别达到60万间和40万间。
图1 集中式长租公寓TOP10（万间）
数据来源：公开数据信息，调研问卷，睿信地产研究院
图2 分散式长租公寓TOP10（万间）
数据来源：公开数据信息，调研问卷，睿信地产研究院
四大参与主体，各显神通
在目前，长租公寓还未出现垄断式龙头的局面，所有的市场参与者都在竞速赛跑扩大管理规模、抢占市场份额的阶段。应对资源与资金端的瓶颈，各家公寓管理公司都充分利用各自的资源禀赋进行突破和尝试。预计未来资金和资源端的优势和可持续性将决定行业龙头的归属。整体而言，市场现有主要有四类参与主体：地产开发商、地产服务商、酒店类和品牌机构，他们各自存在有些发展特点。
1、地产开发商类
开发商类背景的公寓管理公司，充分利用地产母公司手中的闲置自持资产进行升级改造，同时借助集团整体的信用进行低成本融资，在长租公寓领域占据着先发优势。但他们的劣势也十分明显，离开了母公司的资源支持，在对外扩张时盈利的持续能力将遭遇严峻挑战，如管理团队在发展初期解决好内部团队激励问题，借助品牌的价值进行对外扩张，在长租公寓市场中仍然是十分有利的竞争者。代表机构有万科泊寓、招商壹栈等。
2、地产服务商类
地产服务商背景的公寓机构，如链家（自如）、我爱我家（相寓）主要由租赁中介业务延展而来，有天然的客源和分散式房源获取渠道，因此主要以分散式公寓切入市场，将长租公寓作为租赁中介业务的变形投入市场，以期获得更高的收益空间。中介类背景的机构的劣势也在于分散而来的房源无法签长合约，大都只能在3-4年以内的范围里与小业主签约，并且由于分散式的收房方式无法在装修集采上达到规模化优势，往往是刚收回装修改造成本业主也收回了房屋，再加上小业主毁约的可能性也高于机构业主，这使得中介分散式公寓的运营风险较高。未来有实力的中介将会逐步增加集中式公寓的比重，更好地发挥资金和客源优势，同时以集中式公寓为据点发展周边分散式租赁的托管服务，以轻重结合的方式进行扩张。中介背景的公寓商最大的挑战来自于运营，对产品的理解和成本控制能力将是争夺市场的关键。
3、酒店类
酒店类背景的公寓商，如华住（城家）、铂涛（窝趣）等主要优势在于住客和存量物业的管理经验丰富，运营效率有先发优势，并且在物业资源端与开发商相似，酒店集团也拥有较多的存量物业可以进行改造转变物业运营功能。仅就内部物业获取而言，酒店类公寓运营商的获取能力要强于中介类和创业类、弱于开发商类。而在对外扩张上，离开母公司的支持，酒店类公寓运营商与开发商类一样面临着物业获取难题。资金端上酒店类公寓运营商在资金优势上要弱于开发商类。
4、品牌机构类
品牌机构是目前长租公寓领域中数量最多的参与者，与其它市场参与者相比而言，他们在资源端和资金端都没有先发优势，但经营思路和方式灵活，通常能在一个细分子领域中实现超速跨越。对于创业型公寓管理公司而言，领导者对细分市场的敏锐选择、商业模式的适应性、团队的执行能力都是更重要的市场竞争武器。创业型的公司中未来有可能出现细分领域的领跑者。
表1 四大参与主体特征分析
数据来源：睿信地产研究院
两大经营模式，各有千秋
长租公寓根据房源来源的不同，可以分为集中式（B2C）和分散式(C2C)两种基本模式，两种模式各有优缺点。
集中式公寓主要指拿下整栋的工厂或者商住楼（或一栋楼的几层），对房间进行统一装修后按套租出的一种公寓运营模式。这类公寓的优点是装修风格统一、装修成本相对较低，管理方便，且通常设有娱乐区、生活服务区等公共空间，社区氛围良好，更受年轻人青睐。缺点在于优质地段的整栋房源难获取，能否低成本获取房源，团队的议价能力是巨大考验，因此集中式公寓发展进展较分散式公寓更缓慢；其次集中式公寓总体以中高端定位的品牌为主，因此客群相对分散式公寓更有限，目前市场集中在一线城市和部分核心二线城市。
分散式公寓的主要来源为个人房东，通过简单装修和分拆隔间后按间（称为“合租”）或者按套（称为“整租”）租出。分散式公寓的优点，（1）分散式公寓在房源获取上更为容易；（2）通过提供不同标准的装修及“合租”和“整租”等多样化的形式，分散式公寓面向的客群更广，既包含面向中低端客群的优客逸家、青客、蘑菇公寓等品牌公寓，也有面向高端租客的晟曜行。分散式公寓的缺点在于房源来自个人房东，过于分散的房源会加大公寓管理的难度，另外，过于分散的房源一方面对统一装修风格形成挑战，也会加大装修成本。
表2 集中式和分散式长租公寓的特征比较
数据来源：睿信地产研究院
从长租公寓企业的投资主体、经营模式看，长租市场的品牌群落图如下。
图3 长租公寓品牌群落图
数据来源：睿信地产研究院
新旧盈利模式下，短期内盈利空间仍有限
目前长租公寓市场以租金差的盈利模式为主，同时也出现了部分新盈利模式，但整体而已，由于前期成本投入大、回报周期长，整体盈利能力不佳，短期内长租公寓难盈利。
1、传统赚取租金差的盈利空间有限
长租公寓传统的租金差盈利模式下，盈利来源主要为以下几部分：
（1）租金差，从业主端租入的批发价与单间合计“零售价”之间的差价，数额的多少依赖于公寓的谈价能力，以及对房屋的优化情况。是目前大多数中低端长租公寓的主要盈利来源。主要包括两部分，一是整套租入，按间租出实现的溢价；二是通过分拆隔间，增加房间数实现额外收益。
（2）装修投资回报：公司对业主端租入的房屋简单装修，以实现房租价格的提升。数额多少依赖于公寓的装修成本，是否有低价购物家具的渠道等。
（3）未来租金增长收益：长租公寓公司租出租金增长幅度超出租入租金的增长幅度时，形成未来租金增长收益。
2、新盈利模式尚未成熟
（1）轻资产打造标准化公寓，最大化实现品牌溢价。如新派公寓。
以类REITs的手段实现公寓运营的轻资产化。新派公寓的创始人王戈宏具有多年地产基金的从业经验，其在布局位于北京CBD的第一座集中式公寓时，即采取了“品牌+地产+基金”的收益模式。具体而言，公司和赛富投资合作成立赛富不动产基金，以1.65亿元的总价购入森德大厦并进行后续装修改造；然后，赛富不动产将新派公寓CBD店分拆份额，以基金方式发行给32个LP投资人，新派公寓自身的投资份额仅1%，接近零投入，但可拥有不少于20年的管理权；之后每年，新派需向赛富不动产的LP支付不低于3.5%的租金回报，4年之后一期基金到期，赛富不动产将会以每平米4万元的价格回购。通过这一模式，公司得以将公寓收购和改造的成本压力转嫁给地产基金，专心于公寓运营，以收获良好现金流入。
通过制定高端、标准化的装修和运营模式，最大化提升品牌溢价，未来可以通过品牌输出的方式实现盈利。在公寓定位上，公司致力于打造面向城市年轻高级白领的高精尖的小户型公寓样本，公寓装修考究、零售、干洗、网吧、健身等生活设施配套齐全，租金相比周围物业溢价在30%以上。同时，公司也在不断摸索标准化的小空间智能物业改造流程，积极探索手机开门、缴费、交友、保修保洁等线上运营系统，并用大数据将运营、租户行为分析和个性服务全面整合，实现成本的最小最优及响应的快捷有效。通过在这些领域的不断研究和探索，公司未来有望以品牌和运营输出的方式实现快速扩张，真正成为都市青年居住的系统方案商。
（2）通过长租公寓实现引流，发展衍生服务
第二类模式的发展核心以引流为导向，长租公寓本身盈利相对有限，盈利主要来自于增值服务及科技孵化等一系列可从租客身上挖取的衍生业务，代表性的公司包括自如、YOU+。
自如：依托线上平台提高流量转化和客户黏性，积极发展衍生服务业务。自如在线上系统的开发上投入了大量精力和资金，目前通过线上平台，自如已实现了租房流程的100%在线化，还能实现搬家、双周保洁、维修和客服服务的及时响应。依靠这套模式，自如一方面可以更快更低成本得扩大规模、增加对青年群体的吸引力，同时，当租客群体发展到一定规模，自如在搬家、保洁、维修等领域的衍生业务也可以迅速发展并实现市场化，从而为公司创造新的盈利点。
YOU+：定位青年创业社区，挖掘科投机会。YOU+主打青年生活和青年创业的社区概念，目前已形成以一线城市为中心、向二线核心城市拓展的布局。在公司已开门店中，60%为YOU+青年创业社区，其相较于其他公寓的主要特点在于公寓本身只是载体，以此形成的年轻人社交平台才是核心。为此，YOU+最大化得创造了公寓中的公共社交空间，并对租客身份进行筛选，形成以创业者为主体，兼具自由撰稿人、投资经理、摄影师、法律人士、会计工作者的租客群体。依托于这些领域的优势，YOU+未来可以整合创业链条的各个环节，挖掘更多的创业孵化机会。
（3）先租后售，以长租公寓作为住宅销售的获客手段
第三类模式的核心是先租后售，公司本质并不指望公寓租赁赚钱，而是希望以公寓租赁蓄客，带动房屋销售，典型的代表是万科曾在重庆“西九·万科驿”推出的“租金抵房款，房款抵租金”活动。
万科推出的“西九·万科驿”具有三个特点：
①对租客有一定的挑选标准。该项目偏爱年龄35岁以下、无子女、积极上进的新青年群体，同时，该项目与租客达成协议，“客户在租赁期内上述条件发生变化，须提前结束租期，双方友好解除租约”。
②租金明显低于周边物业。该项目户型介于20到70平米之间，租金标准为799元/月-1999元/月，而其紧邻的花半里项目一套70平米左右中等装修、两室一厅的住房租金为2600元/月。
③推出“租金抵房款，房款抵租金”活动。其中，“租金抵房款”指租客购买西九二期住宅，可享受与所租房屋2年租金等额的房款总价优惠，并且除万科西九外，租客购臵重庆万科在售的其它楼盘住宅可额外享受1%房款优惠；而“房款抵租金”指，重庆万科业主租住西九·万科驿可享受业主VIP优惠价格；万科西九二期住宅业主，租赁期更可由常规的6个月，延长至西九二期住宅交付后30天，且租期内租金不再浮动上涨。
因此，该项目的实质目的是吸引青年群体入住并让其切实感知万科物业的优质环境，最终实现“让租客变业主”的目的。
基于以上，睿信致成认为新型盈利模式尚未成熟，轻资产方式实现品牌溢价在目前国内金融政策尚未完全放开的背景下，难以大范围推广。衍生业务模式，从国外发展经验看，衍生业务往往只能作为提高出租率的手段之一，为了降低运营成本，大部分衍生业务采取第三方合作的方式，难以产生较大规模的盈利来源。而先租后售的模式，仅适用地产开发商，且通常在房地产行业在卖方市场情况下，开发商并不用担心住宅销售的问题。
本文节选自《2017年长租公寓专项研究白皮书》，详细报告内容欢迎来电或邮件索取。
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