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某些城市的地价泡沫，已经破裂！
房世纪百家号07-04
回顾上半年，全国房地产市场的特征之一：部分热点城市地市明显降温，个别城市的地价泡沫，甚至可以说已经破裂！
近日，易居院发布了由研究员詹毅凡执笔的《40城土地市场报告》，我摘出几张图，结合近期个别城市的土拍情况，分析一下土地市场的形势。
NO1
地价见顶回落，溢价率收一年多
6月，40个典型城市土地成交均价为4655元/平方米，同比下降3.1%。由图可见，本轮地价涨得最猛的时段是2016年前三季度，高点出现在2017年9月，其后下跌。近几个月的下跌，主因是地市降温，次因是部分城市限地价，另外弱二线和三线城市成交比重增加拉低均价。
从溢价率来看，6月，40个典型城市土地成交溢价率20.4%，近两个月有所企稳。
2014年年初至2014年年中，房地产市场低迷，土地成交溢价率再次由涨转跌。2014年下半年，央行降息，各地政府放松限购、限贷，全国房地产市场回暖再次进入上升周期，土地溢价率也在2016年9月达到历史高点，全国地王频现。
2016年9月，政策开始由松转紧，各类调控政策不断在热点城市蔓延，市场逐渐降温，土地成交溢价率也进入下行通道，下行趋势延续至今。需要指出的是，过去一年土地溢价率快速下滑，也与热点城市限地价有关。
这轮溢价率的高点，远高于2013年那轮短周期的繁荣期，与2010年至2011年初那轮繁荣期差不多。本次地市泡沫，比较明显。
NO2
地价房价比终于搞不动了
地价房价比，可以较好的反映地价的合理程度。
从40城地价（楼面价）占房价的比重趋势看， 2015年左右，随着全国各地楼市的回暖，土地市场也变得活跃起来，地价房价比曲线也进入上行通道。
2016年，全国地价暴涨，地王频出，地价房价比也在2016年的三季度和四季度达到了阶段性高点。2017年上半年略有回落，2017年3季度再创新高，达到36%。
此后土地市场开始逐渐降温，截至2018年二季度，地价房价比已经连续下行三个季度。
预计未来 一年，这一指标还将续下行，可能会回到 20%左右的合理区间。
从全国来看，房企购地价格（土地单价）占房价的比重，2013年以来持续上升， 12017年高达68%。这也就意味着，过去几年，地价涨幅远高于房价涨幅！
如果看2004年以来（土地招拍挂）长线走势，大概可知：这一比值的合理区间是30－35%，而2017年已经偏离合理值一倍左右！
这在中国楼市史上，是绝无仅有的一年！这也就意味着，部分城市的地价泡沫远大于房价泡沫。或者说，部分城市房价基本无泡沫，但地价存在泡沫！
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NO3
四小龙变四小虫，地价泡沫破裂
2017年四季度，克而瑞曾做了一个调查，2016年全国产生了超340宗单、总价地王。并选取了热门城市的50个典型地王项目展开了分析。2017年四季度，50宗地块中有43宗尚未入市，其中包含15宗未开工，27宗已开工未开售的项目。仅一成开盘销售。
老杨认为，2016年是中国楼市史上最典型的“地王年”！在一线和强二线城市，出现了大量地王。
不幸的是，如今来看，当时的地王，已经被套！
最典型的案例，是2017年11月被媒体曝光的南京首个亏本地王：京奥港未来墅“。大门贴封条”，停工。后来，寻求接盘方，至今没有消息。
近期，南京又有几次土拍。具体情况，老杨不托底，只能转载部分媒体的相关报道如下：
6月22日，南京土地市场拍卖5幅地块，其中3幅以底价成交。江北、仙林、龙潭有3块宅地出让，最终3块宅地的成交价均未达到现房销售起始价，其中1幅以底价成交。
其中，江北江浦G21地块，二类居住用地，经过33轮，被中粮竞得，以总价15.2亿元成交，楼面价17922元/㎡。周边，有新房在售的三金鑫宁府目前均价25469元/㎡。而该地块附近楼面价最高的地块为金地保利G49地块，2017年10月竞拍所得，现房销售，楼面价22374元/㎡
6月29日，南京又有4幅地块出让，分布于江宁和雨花两区，其中包含1幅商住用地、1幅住宅用地和2幅商业用地，总出让面积23万方。
其中，江宁科学院G26地块仅报价7轮后便进入待公证，最终被万科以55.6亿拿下，楼面地价14171元/平米。G26地块周边3km范围内近三年共成交5宗地，成交楼面价最高的1宗为2016年11月17日华夏幸福竞得2016G70地块，成交楼面价为23883元/㎡。成交时间最近的1宗为 2017年10月25日美的、金地&弘阳竞得的2017G55地块、2017G57地块，成交楼面价分别为18039、19963元/㎡。
其中，城南G27地块经过3轮报价，被金地、保利及南京建设3家共同拿下，成交价22.6亿元，楼面地价17209元/平米。地块周边3km范围内近三年共成交6宗地，其中成交楼面价最高的1宗为2016年1月29日上海建工竞得2015G68地块，成交楼面价为42561元/㎡，溢价率为140%。成交时间最近的1宗为 2017年12月27日中国铁建竞得的2017G70地块，成交楼面价分别为24088元/㎡，溢价率分别为35%。
大家可以比较一下，当前地价，与之前一年或两年成交的地价，虽然存在容积率与配建方面的差别，但总体可以判定：南京地价已经明显下跌。
再来看另一个热门城市：厦门。
4月25日， 厦门2018首场土拍落槌，爆冷三连击，3幅商住地全部没有达到上限价！
6月1日，2018年厦门今年第二场土地拍卖上，本次土拍吸引了国贸、联发、世茂、中骏、保利、华润、金地参与竞拍，本以为这又是一场房企间的厮杀。出乎意料的是，两幅地块均叫价三次成交，创厦门史上最快土拍成交记录！地价紧贴起拍价，海沧的优质地块爆冷成交，最高楼面价仅25105.5 元/㎡。而马銮湾区域上一幅地块——海投H2016P02成交楼面价已达3.85万元/平！ 两年之后，地价暴跌！
在2016年至2017年，地价暴涨、地王满天飞的时期，老杨曾多次撰文，分析在少数热点城市，地价过热所隐藏的风险。
当时看起来老杨像是“杞人忧天”，如今，部分已被应验！
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