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将迎拐点 房价去哪儿
彭耀广2018-07-05 来源：北京商报
棚改货币化的推出与去库存政策密切相关，在地方楼市库存已经大幅下降的情况下，棚改货币化政策的调整也在情理之中。值得一提的是，棚改货币化在三四线楼市去库存过程中成效明显，不过，棚改货币化的迅猛发展也推升了三四线城市房价。在业内看来，棚改货币化缩减后，三四线城市房地产市场将迅速降温，同时房价也将迎来拐点。“边拆边卖”成为历史后，如何保证持续性需求成为三四线城市楼市平稳运行的关键。
是否还要去库存
“棚改货币化推出时，就被作为三四线楼市去库存的主要手段之一。房地产市场对棚改政策非常敏感，这也是支撑最近几年楼市的关键因素，特别是三四线城市，严重依赖棚改的货币化安置。”一位房地产机构研究人员如是分析。
上述人士进一步称，自2015年开始，ZF开始推动棚改货币化安置比例的提升。这种转变背后，正值国内房地产市场出现分化，一二线城市销售火爆，而三四线城市楼市库存压力却逐渐增大。棚改货币化安置比例的提升，客观上会帮助三四线城市楼市去库存。
数据显示，国内2015年棚改货币化安置比例为29.9%，2016年这一比例上升到了48.5%，2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存。截至目前，住建部尚未对外公布2017年全国棚改货币化安置比例，此前业界一般认为会超过50%，这将帮助消化楼市库存2.5亿-3亿平方米。
实际上，棚改货币化在三四线城市去库存过程中的重要性不言而喻。不过，棚改货币化带动近几年房地产市场销售良好，一些房地产库存大的地区已经逐渐进入“库存合理区间”。
中原地产首席分析师张大伟认为，从全国库存看，房地产市场已经基本告别库存积压时代，当前房地产去库存任务初步完成，一、二、三四线城市商品房库存去化已十分充分,很多城市去化周期均在12个月以下。
易居研究院数据显示，2018年5月，一、二、三四线100个城市新建商品住宅存销比分别为12.6、9.5 和9.8个月。相比4月的12.8、9.9 和 10.4个月的数值，三类城市均有收窄的态势。
横向对比看，三四线城市的存销比下跌较为明显。当前数值也是 2010年以来的月度最低值，即最近九年中三四线城市的去化周期达到了最低值。
房价去哪儿
在本轮去库存周期中，三四线城市楼市得益于棚改货币化释放出的强劲购买力。与库存下降形成明显对比的是，三四线城市的房价一路上涨。
有业内人士分析认为，尽管这轮三四线城市房价上涨被认为受需求外溢、政策宽松、品牌房企下沉等多方面因素影响，但棚改货币化安置也是重要推手之一。“以往拆迁户都是拆一补一，拿的是实物补贴，如今货币化安置成为主流，拆迁户手握重金入市。大拆大建加上大补贴，从而彻底激活三四线城市的楼市，引发新一轮的全民抢房潮。”
根据易居研究院发布的百城房价报告显示，5月该机构监测的100个城市新建商品住宅成交均价为12514元/平方米，环比增长0.7%，同比增长11.3%。其中，三四线城市新房成交均价同比增幅达到11.8%。而房价同比涨幅超过30%的三四线城市也不在少数。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，当前去库存任务已经初步完成，棚改政策，特别是货币化安置政策，应该到了调整并减少的时候了。届时，经过此轮上涨行情的三四线城市房价将迎来拐点。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，过去一年多，由于棚改货币化安置比例较高，加上房企布局下沉至三四线城市，总体上推动三四线城市楼市轮动上涨。如果棚改货币化安置刹车，由于三四线城市人口数量有限、需求有限，楼市将会降温。另外，三四线城市二手房市场并不活跃，没有人接盘，一旦楼市开始调整，其市场状况要比一二线城市更糟糕。
变革边拆边买
值得注意的是，棚改货币化缩减后，“边拆边买”的购买力势必会迅速削弱，届时三四线城市楼市要如何避免动荡、保持平稳运行呢？
在业内人士看来，过去几年的棚改货币化安置促进下，三四线城市库存去化加速，同时，部分城市房价上涨过快，需求显著透支，修正或调整已有的棚改政策，或已迫在眉睫。
不过，作为改善困难群众住房条件的政策工具，棚改货币化安置具有容易操作、成本较低等优势，不应该完全退出，但应该把握棚改项目资金的供应总量和节奏。在棚改贷项目的审批过程中，应当对项目做前瞻性评估，尤其关注项目可能会对当地房地产市场的供求结构造成何种程度的影响，因城施策进行审批，减小棚改项目对当地市场的冲击。
在业内看来，棚改货币化不会被“一刀切”叫停，而是会逐步退出，这也给三四线城市楼市一个缓冲的机会。
严跃进认为，在“边拆边买”的需求逐渐退出后，三四线城市如何吸引可持续的置业需求成为楼市平稳发展的关键。实际上，随着新型城镇化的持续推进，三四线城市基础设施、公共服务的短板逐渐补齐，三四线城市与大城市的差距持续缩小，这是三四线城市楼市持续发展的动力。同时，重视产业发展，吸引人口流入是增加内需的关键。
此外，根据当地购房者的需求，提供多层次、有品质的产品也是三四线城市楼市发展的一个方向。
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