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雷达卡
海南全岛限购整整4个月。
这4个月的封岛，送给未来3年的中国房价一个教诲。
1
期待海南房价全面BengPan，想看笑话的人，可以省省了。
经过一周多的环岛一线考察，我可以很负责任的告诉大家，封岛4个月后的海南，99%的项目没有大幅降价。
但是，一样的强压政策下，海南市场发生了不可逆转的分化。
分化的海南市场▼
1、西线的小兄弟，慌得一批。
儋州的白马井镇，在两年前均价六七千，是全岛的非著名刚需海景房聚集地。每年冬天，全国的大爷带着孙子，大妈披着丝巾，穿越山河湖海前来度假。
后来，海花岛来了，海南的风也起了。
海边吹着海风、披着丝巾拍照的大妈不见了，换成了从东线遗憾赶来，行色匆匆的炒房客。
白马井上的重庆城、海阳城、恒大金碧天下的房价，在两年的时间里，翻了2番，从7000的均价，跳涨到2万2，最贵卖到了2万7。
海南封岛的4个月之后，炒房客走了，重庆城的售楼部关门了，海阳城的售楼部里空无一人，置业顾问穿着人字拖，躲在角落里抠手机，无精打采。
去年下半年开始，海南全境房慌，配套缺失、滞销多年的龙沐湾登上了历史的舞台。
当年因为滞销而遗留下来的沉重库存，成为了炒房客眼中的香饽饽。
大半年时间里，龙沐湾的房价从1万出头跳涨到了1万9，上涨80%。
现在，炒房客退却后的龙沐湾，中铁建龙沐湾一号封盘，中和龙沐湾封盘，美好龙沐湾关门大吉。
数万平米的商业街空无一人，远处的工地再次停工，沙滩上落满枯枝。
这一年的海南西线，仿若做了一场梦，梦醒后，一地鸡毛。
2、东线的大哥们，腰椎间盘却相当硬朗。
海口，不仅没降，还略微上涨。观澜湖板块的融创观澜湖壹号，均价上涨到了2万4，售楼部里的卡坐上零散的坐着谈价的客户。西海岸的金地自在城价格也小幅上涨到了1万7，本地的刚需开始陆续进场。
博鳌的融创金湾，价格纹丝不动。我们调研的当天，金湾新加推一栋洋房，价格硬邦邦的抗在25000元/㎡上，五六组的客户把仅剩不多的置业顾问围的团团转。
清水湾的雅居乐把瞰海的一线海景高层开了，均价25000元/㎡，并且依然要求全款。不能看海的山海间组团，均价还小幅上涨到了2万左右。
因为缺少度假氛围，被饱受诟病的清水湾碧桂园珊瑚宫殿，上个月也加推了200套，2万2的价格纹丝不动，一个月也能卖个百十套。
三亚除了绿地和万科新加推的房源略有优惠外，其他的也就真的抗了下来。
在博鳌的那个深夜，一个做渠道分销的朋友坐在黄牛火锅前，叼着烟卷慢悠悠跟我说：限购前的海南，每天成千上万的人拿着一摞摞的银行卡登岛抢房，三亚没有就跑到东线，东线没有就去抢西线。客户下了定，不知道房子在哪。置业顾问哪怕是个傻子，只要会带着刷卡，签字确认，就能当销冠。
作为一个从业者，就连他都深感恐慌、焦躁、怀疑、无奈……
现在虽说艰难，但勉强能过，更重要的是充满安定感和安全感。
干半年，歇半年，吃吃火锅，唱唱歌，才是海南淡季该有的样子。
封岛后的四个月，海南得了分裂症。
2
为什么？
看到这里的每个人都会背上这样一个沉重的问号。
我们来看几张图：
1、海南9成以上的高尔夫球场都在东线，西线仅2家。
海南高尔夫球场分布图▼
2、海南绝大多数的3A级以上景区都在东线，西线寥寥无几。
海南3A级景区分布图▼
3、海南政府把旅游度假的规划重心放在东线，西线重点在工业。海南近百家的五星级酒店都在东线，西线没有一家。
海南各城市圈规划图▼
度假旅游规划重点在东线、五星级酒店在东线、景区重心在东线、高尔夫球场在东线……
东线才是整个海南度假配套的精华所在！
站在这个角度上，就会理解这两个问题。
为什么整个西线都凝滞的时候，东线还能保持前行？为什么整个西线售楼部关的关，销售停的停，难以为继，东线却还能保持销售，价格还略有上涨？
因为度假的刚性需求还在，因为全海南的度假精华集中在东线。
东线的市场是由度假刚需支撑的；东线的价格是由度假配套顶着的。
相较而言，既没有刚需支撑，又缺乏配套顶着的西线，在当下的市场中就显得岌岌可危。
风起时，潮水涌上来，当然谁都可以涨，甚至底价更低的西线反而更容易起飞，涨幅更高。但是封岛后，炒房客退却，退潮时，谁穿着底裤，谁在裸泳，一目了然。
海南高速发展了10年，这10年的进化精华统统沉淀在了东线。
3
海南封岛4个月后，给了未来3年的中国房价一个教诲。
炒得了一时，却炒不了一世。
未来的中国房价，将不可避免的在调控的强压下，曲折前进。投机的空间将被大大压缩，回报的周期将被大大拉长。
有经济和人口双重支撑的一线城市，比如广州、深圳、北京、上海等等，一定是毋庸置疑的安全。
改革开放前四十年的经济奇迹，绝大多数都发生在这里，所塑造的精华都沉淀在这样的城市里。
有人口支撑的中部省会城市，比如郑州、武汉、合肥、西安、长沙等等，也不会出现问题。
因为这些人口大省的城市化进程才刚刚行进一半，未来还会有很长的路要走，还有大量的刚需人口涌入，他们是支撑房价的生力军。
相反而言，在上一波行情中，纯粹靠炒房客炒作所支撑，房价跳涨严重，匹配已经失衡的城市，恰恰是当下调控重压下，最危险的。
比如人口一直在流出的东北，比如大涨之下但无比落寞的兰州、乌鲁木齐，比如还处在上涨末端的绝大多数的三四线城市……
海南西线的今天，很有可能就是这些城市的明天。
未来3年的中国房地产市场，会像海南一样分裂；未来3年的中国房价，也会像海南一样分化。
4
海南的第四天，在清水湾的售楼部外，我遇见了一对北京的夫妇。
3年前，他们来到海南。
我问他们，你们知道海南限购了，海南市场萧索了么？
这跟我有什么关系，我们就是来度假的。
在这里，我们能安心放松，父母能安心避冬，女儿寒假还能赶海游泳，这就够了。
一直以来，我们忽略一个事实，海南本轮暴涨之前的绝大多数时间里，海南是没有炒房客入场的。
海南的绝大多数属于度假的自需客，有度假配套和氛围，能满足度假需求，有自需客沉淀的地方，房价越坚挺，市场越硬朗。
海南7日，我看到了西线的房价奇迹，逐渐幻灭；我也见证了东线的艰难前行，回归平静。
站在博鳌的沙滩上，看着现在的海南。
我仿佛看到了，3年后中国房地产分裂、分化后的样子。
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