房地产泡沫与分配价值论

在《房地产泡沫与分配价值论》中，我们设定消费者可支配收入的50%于住房消费，但实际上，工资较高者，如现在我国的购房者，可以达到可支配收入的50%用于住房消费，但对于较低工资的消费者，就不能达到可支配收入的50%用于住房消费，因为对于较低工资的消费者，消费者的日常生活所需，就超过可支配收入的50%，如在我们龙游，夫妻双方月工资1000元，月总收入2000元，一家三口的日常生活所需平均为1500元左右（包括房租费），剩下500元钱，即使全部用于住房消费，也只占可支配收入的25%。将来，由于较低收入消费者的实际收入提高，用于住房消费的可支配收入比例可能增加，但一般不会超过30%。

因此，当前，我国住房消费，主要是针对较高收入的消费者，消费者可用可支配收入的50%用于住房消费，但10年以后，消费者只能用可支配收入的40%用于住房消费，20年以后，由于住房消费是针对较低收入的消费者，消费者可能只能用可支配收入的30%用于住房消费。

这样，15年以后，消费者只能用可支配收入的40%用于住房消费，房地产价格——边际购买力就不是180万元，而是144万元；
25年以后，由于住房消费是针对较低收入的消费者，消费者可能只能用可支配收入的30%用于住房消费，房地产价格——边际购买力就不是240万元，而是144万元。

要想真正把握房地产泡沫，还是要把握分配价值论，从而需要仔细阅读《财富论——微观经济学》。《财富论——微观经济学上》与《财富论——微观经济学下》二个帖子有这本书下载。

当前，我国房地产价格过高，这是共识，但是，对于房地产价格控制的目标，则是没有明确的说法，存在眉毛胡子一把抓现象。

我认为：对于房地产价格控制的目标，应是小面积（60—90平方米）商品房价格控制在一定价格水平，大面积商品房与别墅，价格由市场决定。

对于小面积（60—90平方米）商品房，涉及到的是居住问题，关系到民生问题，价格应控制在一定价格水平。

对于大面积商品房与别墅，只是住房的改善问题，这样，供给由政策决定，价格由市场决定。正因为大面积商品房与别墅，只是住房的改善问题，从而可允许投资性需求的存在，正如股票存在投资行为一样。当然，为了防止住房价格下降对金融业的冲击，可规定单位面积住房贷款的最高限价，价内部分，贷款由一定百分比决定，超过部分不贷款。不能象现在一样，由总房价的百分比决定。

只要牢牢掌握小面积（60—90平方米）商品房的价格，就能控制房地产市场。

当前，我国实行的经济适用房政策，是错误的，理由如下：
1、经济适用房政策，并不能降低房价。商品价格是由边际供给的边际商品购买力决定，经济适用房的供给，并没有增加商品房供给，从而不能降低房价。

2、经济适用房政策，涉及社会产品的再分配，破坏了市场经济的社会产品分配原则，存在不公平。经济适用房政策，存在向一些人赠送社会产品的现象——商品房与经济适用房价格之差，就是明证。

3、正因为经济适用房政策，存在向一些人赠送社会产品的现象——商品房与经济适用房价格之差，从而，是腐败产生的一个源泉。当前，公务员经济适用房、国有企业职工经济适用房等，都是腐败的表现。

对中低收入人群的住房福利政策，只能是廉租房。廉租房，不涉及社会产品的再分配，符合市场经济的社会产品分配原则，是公平的。当然，当前我国的廉租房政策，存在政治问题，没有从经济角度去考察，即廉租房，只强调建筑面积的大小，面积越大，政绩越大，从而只重视40—60平方米住房的建设，没有重视12平方米的简陋住房的建设。或者说，当前的廉租房涉嫌面积过大的问题：廉租房面积应较小，仅仅满足人们必要的住房需求。

总之，当前，我国实行的

现在一些人不仅把房地产高价的责任，推给房地产商，还推给投资性需求，这是不对的。其实，房地产高价的责任，是**，不仅房地产商的高利润，只是付产品，而且投资性需求也是付产品。
   没有土地价格的逐渐上升，也就没有投资性需求，投资性需求推高房价，只是表面现象。

   因此，降低投资性需求，只是治表不治根。

   抑制土地价格逐渐上涨，才是根治房地产高价的根本。而发展实业经济，是根治土地价格逐渐上涨的根本措施。

现在一些人都把房地产高价的责任，推给房地产商，这是不对的。其实，房地产高价的责任，是**，房地产商的高利润，只是付产品。

**官员的高工资与高消费，以及一些事业单位的高行政预算，决定了房地产高价，没有房地产高价，地方财政就不能运转。

房地产市场，是一个自由市场，平均利润率决定了资本运动，这是不可能产生房地产高价的。

因此，要想降低房地产价格，必须等我们的实业经济养得起高工资的公务员与事业单位人员时，此时，地方财政不再依靠土地财政。

房产税的主要功能是使空置房转化为住房
我们都期望房产税能降低房价，其实，正常时期，房产税直接降低房价的作用是有限的，主要是间接降低房价，是由于促使空置房转化为住房，从而降低房价。
当然，当前，房产税，能抑制投机性需求，也就能直接降低房价。

我们要区别投资性需求与投机性需求。当前，我们把一些投机性需求也作为投资性需求，是不对的。当房地产投资单纯用于房地产增值时，商品房需求，就是投机性需求。当房地产投资用于商业行为时，如房屋租赁，商品房需求，就是投资性需求，这仍是住房的刚性需求。这些，我以前也没有区别。

投资性需求与投机性需求的根本区别，就是是否存在空置房。

当然，对于房产税的征收，不仅要注意已出售的商品房，还要注意没有出售、留在开发商手上的商品房。对已出售的商品房征收房产税，能降低空置房，增加住房供给，从而会降低房价。对没有出售、留在开发商手上的商品房征收房产税，增加了商品房的保有成本，能防止开发商延长商品房的供给时间，从而降低房价。