房地产泡沫与分配价值论

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2009-12-29 08:07:20 上传

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关键词：房地产泡沫 分配价值 房地产 价值论 泡沫 房地产 价值论

好东西，谢谢

源贴中涉及"公共汽车福利政策",为了大家更好了解,现附这一贴.

                                        公共汽车福利政策

一谈到福利政策，我们马上就想到国家救济金的发放、单位节日礼品，以及国家养老金制度、医疗保险制度等等，而不会想到公共汽车的福利政策。公共汽车制度，就是建立在市场经济基础上的福利政策，它与出租汽车、家庭汽车相对应，公共汽车福利政策，不仅起到控制出租车价格的作用，更重要的是保障了低收入人群的出行。公共汽车福利政策，是一个国家的福利政策，不能由政府全权负担，需要由市场来运行时，即由市场经济的主体——企业来经营时的基本福利制度，它涉及公共汽车、经济适用房与廉租房的建设、医疗保险、养老院建设、城市供水供电供暖等一些关系国计民生的产品的经营、一些公共产品的经营，等等。随着社会生产力的发展，国家福利政策涉及的范围，就越来越广，公共汽车福利政策，就越发达。
公共汽车政策，是一社会福利事业，它保障了低收入人群的出行，涉及到国家隐性与显性的财政投入，如各种税收与费用的减免，必要时还直接存在政府财政的投入，因此，公共汽车，是一福利政策。但是，政府又不能负担公共汽车的经营，因为公共汽车的经营，毕竟是市场行为，不能由政府来包揽，必须由市场——企业来运行。历史已经证明：市场经济，是最有效率的经济存在形式，所谓的“计划经济”，是没有效率的。因此，公共汽车福利政策，必须由市场——企业来运行。
公共汽车福利政策的实施，就是在确定国家隐性与显性的财政投入下，由社会公开投标来决定公共汽车的经营权，如在确定各种税收与费用的减免、明确公共汽车的数量与质量，同时确定某线路公共汽车票价的情况下，由社会公开投标来决定公共汽车的经营权，标价就是政府财政投入，中标价格为正，就是国家政府财政收入；中标价格为负，就是国家政府财政投入。这里，公共汽车运行路线的设计、规划，可由政府部门负责。
政府筹建廉租房、经济适用房的形式，就可用公共汽车的福利政策，以弥补国家财政的不足，源贴中已经阐述，这里就不再重复，下面主要考察公共汽车福利政策在医疗保险制度中的应用。
医疗保险事业，也不能由国家政府全权负担，必须由医疗部门、药品经营部门来负担，从而，公共汽车福利政策适用于医疗保险制度。
我国的实践，已经证明：“计划经济”是最没有效率的，在医药卫生领域也一样。过去，由于实行计划经济，不仅医药卫生领域效率较低，并且给国家政府造成了严重的财政负担，为什么我们现在要回老路？
有些人认为：现在看病贵、看病难，是市场经济的结果，这完全是错误的，相反，这是市场经济运行机制落后的结果，或者说，是市场竞争不完全的结果，当然还有其它客观的原因。
就客观原因来说，最近十几年的公务员工资改革，造成医药卫生人员的工资飞涨，是引起医药费高涨的客观原因。价值，是社会产品的分配权力，医药卫生人员的工资飞涨，就表现为医药费高涨。当前，我们已认识到医药卫生人员的工资飞涨，是引起医药费高涨的客观原因，而降低医务人员的工资是不可能的，从而实行医药卫生人员的工资进行财政补贴，以降低医药费。不过，实行医药卫生人员的工资进行财政补贴，既存在不公平，不利于医药卫生事业的发展，也不利于公办医疗单位的发展。
实行医药卫生人员的工资进行财政补贴，仅仅涉及公办医疗单位，从而对私立医院或个体医，是一个不公平，当然也就不利于私人资本进入医疗卫生，也就不利于医药卫生事业的发展。而公办医疗单位的计划经营，当然就降低了效率，也就不利于公办医疗单位的发展。只有把实行医药卫生人员的工资进行财政补贴的财政投入，投入到医疗保险中，增加医疗保险比例，实行公共汽车的福利政策，不仅能有效降低病人的医疗费用（尽管药费较高），也能提高医疗卫生事业的效率。当然，对于私立医院或个体医，只要符合财会标准，也可参与医疗保险行列，当然也就存在公平，并且利于私人资本进入医疗卫生，也就利于医药卫生事业的发展。
就医药市场经济运行机制而言，不仅存在医、药价格不合理的问题，还存在医药竞争、药品经营竞争不合理，即存在不完全竞争问题。
医、药价格不合理，是我国长期积累的结果，是计划经济的产物，也是医药不完全竞争、药品经营不完全竞争的产物。因此，医、药价格的调整，需要在医疗卫生改革过程中进行，即在医药完全竞争与药品完全竞争的条件下进行。
医药不完全竞争的现象，主要是医生处方不出医院，表现为医生不开病历处方（或故意字迹糊涂），只开电脑处方。从这里可以看出：医药不完全竞争的现象，是医药卫生管理问题。如果明确医生必须开病历处方，并且字迹必须清楚，否则，就进行行政与经济处罚，如一次没有开病历处方（或故意字迹糊涂），就罚款1000元，三次没有开病历处方（或故意字迹糊涂），就撤销执业医师资格，我看谁敢不开病历处方（或故意字迹糊涂），这也就基本解决医药不完全竞争的现象。当然，在明确医生必须开病历处方的情况下，就需要调整医疗服务价格，以弥补药品收入缺少引起医生收入减少。
当前，医药不完全竞争的现象，还表现为医院可以参与各种医疗保险的报销，而药店不能参与各种医疗保险的报销。实际上，只要药店能参与各种医疗保险的报销，只要完全竞争，所谓的“零差价”制度，就可由市场来解决。
就药品经营不完全竞争而言，存在二个方面：一是药品批发的不完全竞争；一是药品零售的不完全竞争。
药品批发的不完全竞争，表现为一些药品，只批发给固定的客户（药店或医院），以维护药品高价。一些名牌药品降价死的根本原因，就是不固定客户，引起市场剧烈竞争，产生零售价格下降，反过来又引起药店不销售该产品。同时，名牌药品降价死的根本原因，也提示我们，药品批发的完全竞争，是降低药价的重要措施。法律可以明确规定：医药公司或药厂，必须出售，并且以同一价格出售给客户，不得存在不公平，否则处以行政与经济处罚。
药品零售的不完全竞争，当前主要表现为医疗保险的刷卡不全部普及。只要各种医疗保险的刷卡或报销，普及每个药店，就能使药品零售产生完全竞争，也就能降低药价。当然，当前，一些地方（执业）药师过少，药师又不能兼职，引起药店开张较少，也是产生药品零售的不完全竞争的一个原因，从而，培养药师以及当前允许药师兼职，是使药品零售产生完全竞争的一个措施。

“实行医药卫生人员的工资进行财政补贴，仅仅涉及公办医疗单位，从而对私立医院或个体医，是一个不公平，当然也就不利于私人资本进入医疗卫生，也就不利于医药卫生事业的发展”。
由于实行医药卫生人员的工资进行财政补贴，涉及到药品“零差价”，再加上医疗保险没有药店的利益，社会上的药店，将陷入困境，从而，实行医药卫生人员的工资进行财政补贴，不仅不利于私人资本进入医疗卫生，也不利于社会药店的发展，也就不利于医药卫生事业的发展。

关于房地产泡沫与政府房地产规划的关系，源贴中的例子，只是提供一种分析方法，一些数据需要实际从市场上把握。
同时，源贴中，没有考察房地产的生产成本——建安成本，如考察房地产的建安成本，没有财政补贴，一些低收入者，将永远购买不起住房，正如医药费一样。
医药费，是以医疗卫生人员的工资为基础的，由于医疗卫生人员的工资较高——这是由一般生产关系决定的，医药费当然就较贵，一些低收入者，尤其是农民，就看不起病。同样，房地产建安成本，是以房地产及建材工业从业人员的工资为基础的，这些人的工资，基本上处于平均工资水平——这是由一般生产关系决定的，房地产建安成本当然就较高，没有财政补贴，一些低收入者，将永远购买不起住房。
如80平方米的房子，当前住房建安成本为30万元，工资10%增长，则5年后住房建安成本大约为48万元，房地产价格——边际购买力为120万元；10年后住房建安成本大约为78万元，房地产价格——边际购买力为156万元；15年后住房建安成本大约为120万元，房地产价格——边际购买力为180万元；20年后住房建安成本大约为160万元，房地产价格——边际购买力为196万元；25年后住房建安成本大约为300万元，房地产价格——边际购买力为240万元；30年后住房建安成本大约为510万元，房地产价格——边际购买力为255万元。
从上面的例子我们可以看出：20年后，房地产的建安成本就可能大于房地产边际购买力，更不要说土地地租了。此时，没有财政补贴，一些低收入者，就购买不起住房。
因此，建安成本的变化，是当前廉租房较大规模建设的理论依据，也是房地产土地使用期间70年期满后不再上交土地出让金的理论依据。
从上面的分析我们还可以看出：房地产泡沫，是土地绝对地租增加引起的，但房地产价格上升，并不一定是土地绝对地租增加引起的，还可以是房地产建安成本增加引起的。

关于“公共汽车福利政策”一回贴，第二段后，增加一段：

我们知道，价值，是社会产品的分配权力，商品交换价值量或商品价格，是在商品生产与交换过程中，参与社会产品分配的各生产要素形成的价值量之和，而参与社会产品分配的各生产要素形成价值的规律，是由社会一般生产关系决定的。由社会一般生产关系决定的参与社会产品分配的各生产要素形成的价值量之和，我们称之为商品价值量，即商品价值量决定商品交换价值量或商品价格。这里，由商品价值量决定的商品交换价值量或商品价格，在市场上，是不能人为降低的。正因为如此，一些商品，由于参与社会产品分配的各生产要素形成的价值量较高，引起商品价格较高，往往不适应国家政策，如我国医疗费、将来的房地产价格、公共汽车票价、电费等，从而需要国家财政补贴，以降低这些商品的价格。这样，公共汽车福利政策，就成为我们的选择。

这里，我要重申：房地产政策，必须有一定的依据。现在，我国各地存在各种房地产政策版本，许多是混乱的。我认为，我国房地产政策只有三种，即廉租房政策、经济适用房政策与商品房。

廉租房政策，是建立在确保市民基本住房条件的基础上的。由于住房价格，是由商品价值量决定的，即住房价格是建立在社会一般生产关系基础上的，这样，低收入人群，会购买不起住房，从而，需要廉租房来确保市民基本住房条件。既然廉租房是确保市民基本住房条件，当然，应该根据需求确定供给，即廉租房应大量供给。

经济适用房政策，是由于我国土地资源贫乏，需要节约土地的产物；同时，我们有要人人拥有住房。经济适用房，就是这二者的平衡物。但是，我国建材工业的发展，还不能立即满足所有人的需要，从而，根据建材工业的发展，规划经济适用房建设规模。同时，在房地产泡沫形成时期，为了防止房地产泡沫的产生，还可以根据经济适用房建设规划，确定住房价格。

商品房，是面积大于90（或120）平方米的住房，是为了满足市场上一些人需要改善住房条件的需要而产生的。由于我国土地资源贫乏，需要节约土地，商品房的供给是限量的，国家政府根据土地政策，确定商品房的供给，商品房价格，则由市场决定。

现在一些人提出二种观点，是值得注意的：一是收购一部分普通商品房作为“限价房”用途；一是在普通商品房源中配建一部分“限价房”。这二个方案都是错误的。

收购一部分普通商品房作为“限价房”用途，只会提高商品房的需求，从而会提高商品房——二手房的价格。既然有钱，就可以新建“限价房”！同时，收购一部分普通商品房作为限价房用途，还是腐败产生的源泉。

在普通商品房源中配建一部分“限价房”，只是相对提高了土地出让金，从而起到提高房价的作用，不是降低房价的作用。只有“限价房”大量供给，才能起到降低房价的作用。

现在，我国正处于工资改革与住房改革的关键时刻，解决高收入者（如年收入10万元以上）家庭的住房问题，不仅仅是时间问题，也是维持以后房地产市场稳定的关键时期，因此，经济适用房政策与廉租房政策是否正确，尤其是经济适用房政策是否正确，是关键。

我认为：当前我国经济适用房政策与廉租房政策是不正确的，既失公平原则，尤其是否定了市场经济的公平原则，同时，对我国现在与将来的房地产发展会产生严重的不利影响，从而对社会经济增长产生不利影响。

对于当前我国经济适用房政策与廉租房政策，有失公平原则，尤其是否定了市场经济的公平原则的问题，公说公有理，婆说婆有理，我这里不想争论，本贴只考察当前我国经济适用房政策与廉租房政策，对我国现在与将来的房地产发展产生严重的不利影响，从而对社会经济增长产生不利影响。

当前我国经济适用房政策，主要是针对较低收入家庭的，如北京，年收入低于8万元的家庭，可申请经济适用房，这样一来，会产生四种不良后果：

一、这样的经济适用房政策，对当前我们控制商品房价格，不仅无用，而且对商品房价格的增加起到推动作用。因为较低收入家庭，并不是当前商品房需求者，从而经济适用房的建设，并没有降低商品房的需求，相反，会降低商品房的供给，从而对商品房价格的增加起到推动作用。

二、当前我国经济适用房政策，主要是针对较低收入家庭的，如北京，年收入低于8万元的家庭，可申请经济适用房，这样一来，就会推迟较高收入家庭住房的解决，从而，不仅对商品房价格的增加起到推动作用，而且对我国将来的房地产发展产生严重的不利影响，从而对社会经济增长产生不利影响。

如北京，规划30年实现人人拥有住房的目标，同时，按照当前房地产发展规模，本来可以规划5年时间实现当前年收入10万元的家庭人人拥有住房，此时当前住房价格最高可为120万元（住房面积为80平方米，下同）；规划10年时间实现当前年收入8万元的家庭人人拥有住房，此时5年后住房价格最高可为156万元；规划15年时间实现当前年收入6万元的家庭人人拥有住房，此时10年后住房价格最高可为180万元；规划20年时间实现当前年收入4万元的家庭人人拥有住房，此时15年后住房价格最高可为192万元；规划25年时间实现当前年收入3元的家庭人人拥有住房，此时，20年后住房价格最高可为225万元；规划30年时间实现当前年收入2万元的家庭人人拥有住房，此时25年后住房价格最高可为255万元。

但是，当北京实行了当前经济适用房政策，年收入低于8万元的家庭，可申请经济适用房，这样一来，这些规划就要推迟，如只能规划5年时间实现当前年收入16万元的家庭人人拥有住房，此时当前住房价格最高可为192万元（当前北京房地产也就没有处于泡沫状态）；规划10年时间实现当前年收入14万元的家庭人人拥有住房，此时5年后住房价格最高可为273万元；规划15年时间实现当前年收入12元的家庭人人拥有住房，此时10年后住房价格最高可为360万元。规划20年时间实现当前年收入10万元的家庭人人拥有住房，此时15年后住房价格最高可为480万元；规划25年时间实现当前年收入9元的家庭人人拥有住房，此时，20年后住房价格最高可为675万元；规划30年时间实现当前年收入8万元的家庭人人拥有住房，此时25年后住房价格最高可为1020万元。

这里，30年以后房地产如何发展呢？30年以后，房地产发展，是建立在当前年收入2万元的家庭上的。由于家庭当前年收入2万元以下的家庭，已由廉租房解决，从而实现了人人拥有住房的目标。此时，房地产发展，将建立在一些旧房子翻新上（当然，如存在城镇化，城镇化的住房需求也是房地产发展的源泉），一般来说，这些旧房子的主人，既有年收入14万元的家庭，也有年收入2万元的家庭，从而，30年以后，房地产发展，是建立在当前年收入2万元的家庭上的，住房价格最高可为255万元，房地产能够正常发展。

如果实行了当前经济适用房政策，30年以后，由于住房价格最高可为1020万元，一些旧房子的主人，就不能进行旧房子翻新，房地产就不能正常发展。从房地产发展过程来说，30年以后，由于商品房实现了当前年收入8万元家庭的住房问题，就需要年收入8万元以下家庭的住房需求来满足供给，但是，经济适用房已经解决了这些人的住房问题，在市场上，年收入8万元以下家庭的住房需求，就产生缺失，引起商品房需求急剧下降，也就引起房地产市场动荡，以至引起社会经济的动荡。

三、当前我国经济适用房政策，也给地方政府增加了财政困难，这也决定了当前我国经济适用房政策，不能正常进行，现实已证明了这一点。

2010年房地产发展，关系我国经济发展是“V”型，还是“W”型。如果盲目实现当前我国经济适用房政策，由于商品房价格继续增加，也就降低了商品房需求，抑制了房地产发展。同时，如果地方政府由于财政困难等原因，不能扩大经济适用房建设，我国房地产发展将会萧条，从而引起我国经济萧条，产生“W”发展。

四、当前我国经济适用房政策，也大大增加了管理成本，也是腐败产生的根源。

对于廉租房，主要是建筑标准过高，即住房建筑面积过多的问题。廉租房建筑面积过多，一方面增加了廉租房建筑成本与管理成本，另一方面是不利于廉租房的健康发展。第一个问题，不需要解释，一目了然。

第二个问题，现实也已证明了：许多人租了廉租房以后，就不愿意搬出，当然就不利于廉租房的健康发展。只要廉租房建筑面积较小，只是满足了人们住房的基本需求，当人们的收入提高后，就会购买商品房或经济适用房，以改善自己的住房条件，当然廉租房也就能健康发展了。