房贷压力测试：房价下跌70%，银行微亏4%

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转载：最近，有消息透露，银行系统已经完成房屋贷款压力测试，结果是：房价下跌70%，银行微亏4%！　　谁说房价绑架了金融？！废话少说，简单的算个帐：　　已知：北京的房价20000元/平米，50平米，需100万元；　　　首付20%，即20万元，贷款80%，即80万元，30年大致需还款130万元，即这套房总价大致150万元；　　 目前新商品房空置率大致50%——70%。求：房价分别下跌50%（10000元/平米）和70%（6000元/平米）银行的盈利状况。　　解：如果房价下跌50%，即10000元/平米，房屋本身价值50万，缩水一半，购房者拒绝继续还贷，房子甩给银行，此时银行收回本金分计20万+50万=70万，账面虚亏80万-70万=10万；如果购房人已经还款2年，每年5万元，则银行账面持平；还款超过2年，银行已经盈利；另，有50%的自住购房者不会退房，综合计算，银行年盈利。若房价下跌70%，即6000元/平米，算法同上，银行账面微亏4%，综合计算，盈亏持平。　　 若再考虑土地、房屋交易中的各种税费收入，政府始终都是赚的！肉，都烂在锅里！　　正义的人士高喊：“房价绑架了金融！”，那是忧国忧民，希望引起政府重视；　　奸商们、炒房者高喊：“房价绑架了金融！”，那是威胁政府，增加炒作的砝码！
以上是一个简单的静态分析方法，房地产的相关行业可能会在银行有些坏账，但是房价调整到位的确可以拉动内需（房子有了着落就可以装修买家电享受生活了，中国人都是很现实的逐利主义者，只要房产投资的利润控制在10%/年以内，就不会有过度的房产投资行为，绑架中国房产的还有中国追逐暴利的心态，中国的那几个泥瓦匠该从富豪榜上滚下去了，那几个泥瓦匠都会在中国演绎“黄光裕”蝗逛狱（蝗虫逛监狱）现象），银行还有一些业务是贷款给地产公司的利润也会受到影响，尤其是地方政府的商业银行（说白了就是地方政府的小金库），任何一个明眼人都可以看出地方政府仔卖爷田的卖地财政不可持续，征收物业税看来是势在必行，没有物业税的支持，房地产的调控只是一句空话，除非地方政府喝西北风！所以房地产的拐点就是政府开始征收物业税的日子。如此我们只能期望政府1994年的十年税制改革规划（规划了在2014年以前适时征收物业税）可以顺利实施，做一个有信誉的政府！
请大家再考虑房贷在银行的业务比重，进一步评估房贷对银行资产的影响。（有消息说银行正在计划将房贷资产证券化，打包在二级市场销售，将进一步降低房贷资产风险，只是千万别再有保险公司对这种资产投资进行保险，那可就是中国的次债了！）

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关键词：房价下跌 压力测试 资产证券化 地方政府 房产投资 银行 压力 房价 房贷

物业税渐行渐近 “空转”今年将推广至全国

作者：张牡霞 来源：上海证券报 2010-01-05 07:54:19
　　记者4日从接近国家税务总局的权威渠道处获悉，今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后，将推广至全国。专家指出，这一信息表明，物业税开征步伐将大大加快了。

　　所谓物业税的模拟“空转”，是指虽然没有实际征税，但一切步骤与真实收税流程相同，由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和税收统计。

　　据了解，国家税务总局在日前召开的一个工作会议上，布置了今年财产行为税征收的相关工作，并对这一工作的十余项要点进行讨论。此外，会议还对在全国范围内开展房地产模拟评税，以及应用评税技术核定房地产交易计税价格工作的有关问题进行了说明。

　　这是物业税“空转”试点工作进行6年多之后，税务部门在物业税开征方面迈出的一大步。除了“空转”在全国推广之外，专家认为，今年部分城市试点开征物业税的可能性很大。中央财经大学税务学院教授刘桓指出，“今年在全国范围内开征物业税的可能性还不大，但在局部地区试点对商业地产征收，还是很有可能的。”记者了解到，深圳市已经将开征物业税写进了《深圳市综合配套改革三年(2009-2011年)实施方案工作安排表》。
据刘桓介绍，政府开征物业税的设想是，第一步对商业地产征收物业税，第二步是扩大到对住宅进行征税，其中对非普通住宅和普通住宅的征税也有先后顺序。

　　财政部税政司副司长王晓华上个月也曾表示，经过6年多的模拟评税试点实践，按评估值征收物业税从技术上看是可行的。据介绍，经过6年多的试点，财税部门目前已初步建立了房地产数据库，开发了若干套评税软件，形成了专家支持队伍，储备了大量的专业人才，形成了“总体设计、分步实施”的物业税改革思路，取消了城市房地产税，统一了内外资房产税制度。

　　尽管技术上已经可以实现，但刘桓认为，开征物业税，还需要解决一些难题，包括房产登记信息不完整、房产价值如何评估，以及与现有的税费制度如何衔接等问题，具体到对住宅的征税上，起征点如何设计也是一个有待解决的问题。

　　从2003年5月开始，财政部和国家税务总局就分3批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连等10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了房地产模拟评税试点工作。“物业税一旦开征，哪怕是试点开征，都将释放一个信号，那就是国家要通过税收调节房价，打击房地产市场的投机行为。”刘桓指出。

据刘桓介绍，政府开征物业税的设想是，第一步对商业地产征收物业税，第二步是扩大到对住宅进行征税，其中对非普通住宅和普通住宅的征税也有先后顺序。

　　财政部税政司副司长王晓华上个月也曾表示，经过6年多的模拟评税试点实践，按评估值征收物业税从技术上看是可行的。据介绍，经过6年多的试点，财税部门目前已初步建立了房地产数据库，开发了若干套评税软件，形成了专家支持队伍，储备了大量的专业人才，形成了“总体设计、分步实施”的物业税改革思路，取消了城市房地产税，统一了内外资房产税制度。

　　尽管技术上已经可以实现，但刘桓认为，开征物业税，还需要解决一些难题，包括房产登记信息不完整、房产价值如何评估，以及与现有的税费制度如何衔接等问题，具体到对住宅的征税上，起征点如何设计也是一个有待解决的问题。

　　从2003年5月开始，财政部和国家税务总局就分3批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连等10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了房地产模拟评税试点工作。“物业税一旦开征，哪怕是试点开征，都将释放一个信号，那就是国家要通过税收调节房价，打击房地产市场的投机行为。”刘桓指出。
据刘桓介绍，政府开征物业税的设想是，第一步对商业地产征收物业税，第二步是扩大到对住宅进行征税，其中对非普通住宅和普通住宅的征税也有先后顺序。

　　财政部税政司副司长王晓华上个月也曾表示，经过6年多的模拟评税试点实践，按评估值征收物业税从技术上看是可行的。据介绍，经过6年多的试点，财税部门目前已初步建立了房地产数据库，开发了若干套评税软件，形成了专家支持队伍，储备了大量的专业人才，形成了“总体设计、分步实施”的物业税改革思路，取消了城市房地产税，统一了内外资房产税制度。

　　尽管技术上已经可以实现，但刘桓认为，开征物业税，还需要解决一些难题，包括房产登记信息不完整、房产价值如何评估，以及与现有的税费制度如何衔接等问题，具体到对住宅的征税上，起征点如何设计也是一个有待解决的问题。

　　从2003年5月开始，财政部和国家税务总局就分3批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连等10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了房地产模拟评税试点工作。“物业税一旦开征，哪怕是试点开征，都将释放一个信号，那就是国家要通过税收调节房价，打击房地产市场的投机行为。”刘桓指出。

据刘桓介绍，政府开征物业税的设想是，第一步对商业地产征收物业税，第二步是扩大到对住宅进行征税，其中对非普通住宅和普通住宅的征税也有先后顺序。

　　财政部税政司副司长王晓华上个月也曾表示，经过6年多的模拟评税试点实践，按评估值征收物业税从技术上看是可行的。据介绍，经过6年多的试点，财税部门目前已初步建立了房地产数据库，开发了若干套评税软件，形成了专家支持队伍，储备了大量的专业人才，形成了“总体设计、分步实施”的物业税改革思路，取消了城市房地产税，统一了内外资房产税制度。

　　尽管技术上已经可以实现，但刘桓认为，开征物业税，还需要解决一些难题，包括房产登记信息不完整、房产价值如何评估，以及与现有的税费制度如何衔接等问题，具体到对住宅的征税上，起征点如何设计也是一个有待解决的问题。

　　从2003年5月开始，财政部和国家税务总局就分3批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连等10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了房地产模拟评税试点工作。“物业税一旦开征，哪怕是试点开征，都将释放一个信号，那就是国家要通过税收调节房价，打击房地产市场的投机行为。”刘桓指出。

遏制房价过快上涨 物业税呼声再起

作者：熊剑锋 来源：第一财经日报 2009-12-17 09:08:21

　　CBN记者　熊剑锋

　　12月14日的国务院常务会议，拉开了再一次房地产行业调控的序幕。出台物业税等强力遏制房价措施的呼声日益强烈，已有多位学者建议从明年起开征物业税。

　　学者呼吁开征物业税　

　　在国务院12月14日会议后发布的信息中，出现了“继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控”的表述，在已经宣布从2010年取消二手房营业税转让优惠的基础上，这给予了市场充分的想象空间。　

　　有些专家将其解读为明年有可能开征物业税，上海房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，明年可能推出针对大户型、高档房的物业税，极有可能在部分城市试点实转。　

　　而在此次会前，随着部分城市房价再次出现大幅上涨，已经有不少官员和学者公开呼吁在个别城市试点开征物业税。　

　　国土资源部规划司司长董祚继在11月初一次发布会上表示，由于土地稀缺和中国仍处于发展阶段等因素，从长期来看房价还会上涨，但是建议通过税收的措施，把土地增值返还给社会。　

　　财政部财政科学研究所所长贾康在10月下旬撰写的一份报告则建议，应该争取尽早安排物业税改革，物业税对于转变地方政府职能、落实省以下分税制、促进房地产市场长远健康发展，具有重要意义，不宜久拖。

　　财政部：技术上已可行　

　　和其他税种不同，物业税开征一直面临房产价值评估、房产数据缺乏、和现有的税费制度如何衔接等诸多难题，而这也一直是物业税试点开征的障碍所在。

　　自2003年5月开始，有关部门就分3批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连等10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了模拟评税试点工作。

　　物业税的模拟“空转”是指虽然没有实际征税，但一切步骤和真实收税流程相同，由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和税收统计。　

　　在日前举行的2009中国财税改革年度论坛上，财政部税政司副司长王晓华表示，经过6年多的模拟评税试点实践，按评估值征收物业税从技术上看是可行的。

　　王晓华表示，目前已经初步建立了房地产数据库，开发了若干套各具特色的评税软件，形成了专家支持队伍，储备了大量的专业人才，形成了“总体设计、分步实施”的物业税改革思路，取消了城市房地产税，统一了内外资房产税制度。

　　而对于物业税和现行税费制度的衔接问题，贾康认为，目前业界对征收物业税的担心包括：开征物业税会造成对已经缴纳土地使用费的不公平；缴纳土地使用费后开征物业税不合理，是重复征收。

　　贾康认为，前者可以在操作上区别对待，对已经支付土地使用费的物业和将要推出的物业采取不同办法，平稳过渡；对于后者，土地使用费缴纳的依据是国家土地所有权，物业税的征收依据是国家政治权益，是对业主征收的补偿政府提供公共品的费用，费和税并行不悖。

　　也有学者认为，当前开征物业税的条件仍未成熟。中央财经大学政府管理学院副院长温来成表示，无论是组织政府财政收入、为城市发展筹集资金，还是从调控房地产市场、缩小财富差距、体现社会公平的角度，都亟待推进物业税改革，但是大规模推行物业税改革的条件尚不具备。

嗯，房子是最大的谈资了，人人关心

在中国房地产利益联盟里房产商，银行和地方政府，如果房贷资产证券化让银行与地产风险脱钩，如果物业税让地方政府与地产GDP脱钩，房地产这个没有技术含量的产业就该打回原形了，只有把房地产的利润控制在10%的合理范围内，才会有真实可持续的住房需求，改善供需关系，人民可以买得起房子，就会有更多的人去建造房子，才会在房地产内部创造就业机会（这个就业机会一定比现在大一倍），人民才会有实力和愿望去消费，社会经济结构才会合理，社会矛盾才会缓和，人民才会安定团结，经济发展才会健康。

还有我们付给地产商的首付非常有意思，已知：北京的房价20000元/平米，50平米，需100万元；　　　首付20%，即20万元，贷款80%，即80万元；而这首付20万一般还是存在银行账上的，中国的存贷利差是3%,比其他发达国家高200%， 如果我们假设货币乘数是4，银行账面上将有80万的资金可用，那么银行其实就是利用我们的首付20万贷款80万给我们，其实银行一分钱也没有付出，就是拿我们的钱去做了一些帐，我们还要付利息给银行，真是无本万利啊！可是中国的银行还经常亏本，上市的几家银行没见过几家分红的，不知道大家能得出什么结论！？

唯有尊重市场规则，让房价唯有上下波动，让全国人民意识到房产投资是有风险的，才能有效抑制房价上涨。
违反市场规律的事情，一定会受到市场的惩罚！
避险的唯一方式就是远离非理性市场。

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