西南房企江湖三十年
虎嗅APP百家号12-02
虎嗅注:80年代中期,改革的暖风吹到西南。一个属于勇敢者的时代来临。
80年代末,房价从每平米400元暴涨到7500元,用时仅两年。西南各大房企创始人自此崭露头角,包括刘永好、吴亚军、李俊、杨铿......从1980年到如今,这些创业者走过弯路,跋涉过金融危机的险滩,始终在寻找属于自己的道路。30年间,四川和重庆上演了风起云涌的地产兴衰史。
本文转自公众号“地产风声”(ID:fangshi488),原标题为《西南房企江湖:沧海一声笑》,作者:内幕君,题图:视觉中国。
春节刚过完,一条消息不胫而走,成都南部的小县城新津炸开了锅。这是1983年,改革开放第五个年头。
农业局刚来的大学生陈育新提出辞职,要求到农村做专业户。这在新津尚无先例。县委书记钟广林决定找陈育新谈话。
不料陈育新去意已决,钟广林只好谆谆告诫他:“小陈啊,农村天地广阔,你去了要好好发挥知识,起码带富10个农户。”
陈育新,原名刘永美。两岁时被过继到新津县顺江乡古家村陈家,改名陈育新。
他有两个哥哥刘永言、刘永行,还有一个弟弟刘永好。父亲刘大镛给四兄弟取名颇费周章,希望他们“言行美好”。刘家四兄弟也格外出息,大学毕业后都捧上了铁饭碗。
改革的春风翻山越岭,从沿海吹到了山里,吹得人心痒痒。
梦想是金
四个热血青年厌倦了暮气沉沉的工作,决定辞职搞实业。由精通无线电的陈育新先辞职探路,目标是办一个电子厂。那时候,城里不允许私人办企业,唯一的办法是到农村办社队企业。
刘家四兄弟
带着全家的希望,陈育新回到古家村。几周后,他兴冲冲拿着村里同意开办电子厂的报告到县里审批,但吃了闭门羹。县里说,他们没有资金,没有工程师,瞎胡闹!
刘家兄弟的第一个创业计划就这样流产了。辞了工作,孤注一掷的陈育新为此嚎啕大哭了一场。他们连第一个产品——双声道音响都研发出来了。
同样搞电子产品,“倒卖”比“制造”容易得多。300公里外的重庆,张松桥结束在香港两年半工半读的生活,把一个成本只有几元的电子表芯运到内地,卖到了100元的“天价”。
抓住倒卖商机,张松桥借此积累第一桶金。这位日后富甲一方,被称为“西南地产王”、“重庆李嘉诚”的瓜娃子,此时方满18岁。
在这期间,张松桥结识了同在新华路打拼,后来成为生意伙伴的加州花园台前老板曾维才。
眼看办电子厂的路堵死,城里也没好意思再回去,刘家四兄弟再次谋划,决定扎根农村,转向养殖业。
1983年秋天,刘家兄弟的养殖场终于开办,叫做育新良种场。为此,刘永言卖了家里唯一一块手表,刘永行卖了自行车,四兄弟凑来1000元。在陈育新用住房改造的孵化室中,开启了影响中国的家族创业史,孵化了两位中国首富。
1984年,20岁的吴亚军从西北工业大学毕业,进了国营的重庆前卫仪表厂,做一名技术员。
同样20岁的黄红云,从家乡义和镇来到涪陵城区,在建筑公司当学徒。4年后,黄红云成为了这家建筑公司的工程处处长,并考上了工程师。
此时,吴亚军弃工从文,进入《中国市容报》当一名记者。这是一份创办于1982年,隶属建设部(现住建部)城市建设司的报纸。也正是这段经历,让她广交人脉,对重庆种种动向了如指掌。
吴亚军从小在大院里生活,10多户家庭共用一个厕所和厨房,做饭洗澡都要排队。她的父亲是供销社职员,母亲是个裁缝,家庭并不富裕。吴亚军知道,想出人头地唯有努力读书,学霸生涯自此开始。从重点初中到重点高中,最后考上全国重点的西北工业大学,学的还是导航专业,研究鱼雷控制系统。
很大程度上,创始人的性格就是一家企业的性格。龙湖的创新精神和吴亚军的爱钻研密不可分。
重庆的故事则和一位伟人有关。
1985年1月19日,邓小平在听取李鹏关于三峡工程的汇报后,对他说:
四川太大,不便管理,可考虑划为两个部分。一个以成都为中心,一个以重庆为中心。
一部山城蜕变史悄然开始。
创业之路多舛。刘家兄弟的良种场摸着石头过河,经营一年后,被一个叫尹志国的人骗走了2000只小鸡,差点破产。多亏一则新闻,良种场起死回生。
老大刘永言看到报道,朝鲜领导人金日成送给中国一批鹌鹑,报上说它是“会下金蛋的鸟”。恰巧,几十里外的灌县有鹌鹑卖,刘永言急忙买回50只大鹌鹑和200个种蛋。随后,他们把良种场的重点转到养殖上,还琢磨出了电孵技术。
在刘家兄弟的带动下,农户纷纷养鹌鹑。数年后,新津成了全国最大的鹌鹑养殖基地,养殖户超过10万人,比起当初县委书记殷殷嘱托的“带富10个农户”,陈育新超额完成任务。先富带后富,共奔小康路。刘家兄弟也掘到了“第一桶金”。
依靠敏锐的商业嗅觉,刘家兄弟知道鹌鹑养殖户增多,意味着饲料走俏。于是他们试验出了配方,开办饲料工厂,起名为“希望”,后来转为生产需求量更大的猪饲料,并成为中国最大的饲料集团。
希望饲料厂
1987年,别人还在努力成为“万元户”,刘家兄弟已经积累了上千万元的财富。他们在古家村买了10亩地,投资400万元建希望科学技术研究所和饲料厂。刘氏家族一举成为改革开放后,第一个靠发展产业拥有千万资产的家族。
在重庆的蒋业华没有刘家兄弟幸运。
1983年,22岁的他开始涉足建筑行业,不懂行情赔了40多万元。朋友们劝他离开重庆,出去躲一躲。蒋业华好强,回忆起17岁奔走贵州、广州,贩运农产品和日用百货回重庆出售的艰苦时光。他相信功不唐捐,总会东山再起。
留在重庆的他,用三年还清债务,最后剩下20万,成为蒋业华创办华宇的原始资本。
对比之下,黄红云的创业之路更稳当。在建筑公司摸爬4年后,黄红云攒下8000元。黄红云身在建筑业,还考取了工程师证,对这一行了如指掌。凭借这8000元,他在1988年与朋友合作,接手一些小工程。又用了5年,黄红云把8000元滚成20万。
在成都的杨铿是个官二代,拥有令人艳羡的人脉资源。彼时在国营企业干得顺风顺水,和刘家兄弟一样,杨铿不安于现状。辞职后,杨铿在1989年创办了成都市西城区兰光汽车零配件厂,也就是蓝光集团前身。
如果说涉足地产是顺应时代,那么涉足医药,发布3D生物血管打印机,让器官再造成为可能,对一家配件厂来说堪称传奇。就是这样一家汽配厂,日后竟发展成为集金融、地产、医药于一体的综合性集团企业。
这代人,每做一次选择,都可能翻天覆地。
就像刘永好所言:“如果我们一直待在机关里,到今天最多是科级干部;如果我们一直做鹤鹑,到今天可能是衣食无忧的小老板;如果我们后来不做猪饲料,也可能只是几个中等工厂的老板。”
八十年代,梦想比金贵。
拉开序幕
1978年,刘永行还在成都师范专科学校读书,一次“夜谈会”中,舍友憧憬道:“2000年的时候,我们的工资会涨到200元吧?”
刘永行说:“我觉得应该会到2000元。”这句话引得同学们哈哈大笑。
要知道,当时工厂学徒月工资才18块钱,即使像他们这样的大学生,毕业后工资也不过40块钱。2000元的月薪,听起来像天方夜谭。
九十年代有这样的魔力——把不可能变成可能。
1992年4月的一天,刘永好拿着一张报纸,兴冲冲地走进了二哥刘永行的办公室。刘永行一看,那篇文章的题目是:《东方风来满眼春》。刘永好的嗅觉灵敏。他兴奋地说:“看来政策要变,我们大发展的时候真的要来了!”
这一年,由刘家兄弟四人创立,中国第一个经国家工商局批准的私营企业集团——希望集团诞生。
西南地产史,也是从1992年拉开序幕。
西南地产王张松桥正式登场。他拉来倒卖电子产品时认识的曾维才,创立中渝发展。他在当时一片荒凉的重庆渝北区拿下2200亩地。4年后,其中800亩开发成住宅,建成如今依然声名在外的加州花园。
那时候,内地业界对“高档住宅”尚无概念。加州花园就已经配建保龄球馆、学校、银行等基础设施。可以说,重庆人最早的社区概念是张松桥带来的。
加州花园建成后成为重庆标志性建筑,中渝发展更是借此一炮而红。随后,张松桥陆续开发“加州城市花园”、“山顶道壹号”等项目,成为重庆第一个把住房卖到100万平方米的人。
杨铿也捕捉到了经济风向。1992年9月12日,他创办“成都兰光房屋开发公司”,那时还不叫蓝光。借着成都大型电子电器市场项目的开发,杨铿在商业地产领域风生水起,开启房地产征程。
彰泰在桂林成立,着手开发首个项目桂林花园。次年,荣和在南宁创办。由此开启了“南荣和,北彰泰”的广西地产故事,一哥之争由此开始。
在重庆,吴亚军创办了重庆佳辰经济发展有限公司。当过记者的她感知到地产行业的政策利好,准备入场。黄红云抓住一次招聘机会,应聘成为原涪陵地区乡镇企业局直属建筑公司的总经理。
杨铿的“蓝光大厦”在1993年正式开工。第二年春天,时任国务院副总理兼外交部长的钱其琛到成都视察,并为“蓝光大厦”题字。同年,“兰光”正式改名为“蓝光”。
1995年6月,吴亚军创建重庆中建科置业有限公司,正式进入地产领域。不久后更名龙湖地产,开始了它称霸重庆,进取全国的征程。
东山再起后的蒋业华也在此时进入地产行业,创办华宇。
希望集团成立三年后,刘家兄弟和平分家。四人分别组建了各自的公司。其中,刘永好建立南方希望公司,在此基础上创办新希望。分家后的四兄弟陆续涉足地产圈,但只有刘永好的新希望慢慢做大。
吴亚军后来在回忆录中说——
那一年,我们开始启程,除了信念,什么都缺。我们进入房地产,除了决心,什么都不懂。
回答1997
1997年6月18日,重庆大街小巷打出标语:“我们直辖啦!”
从这一天起,重庆成为继北京、天津、上海之后的第四个直辖市。邓小平于1985年的提议,时隔十二年后终于落定。
重庆直辖挂牌大会
那年的全国人大会议上,重庆直辖的方案以88%的得票率通过。尽管这个数字透露出人们对重庆抱有担忧,但不管怎样,这个城市翻开了崭新的一页。
巨大的经济、政治资源和无形的影响力牵引着这座地无三里平的城市。由中梁山和铜锣山构成的东西屏障和由长江、嘉陵江构成的两江屏障被大规模突破。地产大开发如火如荼。
渝北区新牌坊,龙湖首个地产项目开工,名为龙湖花园南苑。当时的新牌坊,道路不完善,没有生活配套设施。初入地产圈,还没有半点知名度的龙湖,偏偏选择拓荒新牌坊,在此开发一个高端项目。
龙湖花园南苑被打造成封闭式的花园小区,绿地覆盖率45%,人均绿地面积15㎡,种种指标十分亮眼。它也一举成为当时重庆地产行业的代表,多次接待国家领导人视察。
对那时的重庆人来说,住龙湖花园就是成功的标志、身份的象征。而龙湖也通过产品、景观、服务的创新,培养了重庆人最早的居住审美标准。龙湖让重庆人变得挑剔。
所以,地产圈有句话叫做:东住杭州,西居重庆。意思明了,这两座城市地产开发的品质水平较高,重庆有龙湖、金科、东原、华宇,杭州有绿城、滨江、绿都、金都,这些房企都曾在品质上有较高追求。
黄红云这样定位金科:房子是用来住的,不是用来看的。金科就是要做地产界的Intel,它可能不像Apple那么时尚好看,却永远坚固耐用。
想打造地产界因特尔的他,终于在1998年迈进圈子。他开着一辆桑塔纳,带了三个合伙人走出涪陵,进到重庆主城区。金科股份在江北区一间办公室里诞生。
随着房改时代来临,靠实业享誉中国的刘永好也没能免俗,带着新希望在1998年踏入地产圈。
距重庆400公里的贵阳,湖南人肖春红创办了宏立城,择址贵阳市南明区四方河路,打造一个占地2000亩,总建筑130万方的大盘"山水黔城"。
不过,让宏立城一举成名,一跃成为贵州最大开发商的是一个被称为“中国第一神盘”的项目。这是后话,精彩还在十年之后。
贵阳往西500公里的昆明,云南一哥俊发破茧而出,以城市更新起家。他开发的第一个项目叫翠湖俊园。该项目被盛赞为昆明“湖景楼王”。甚至有来自泰国、缅甸的富豪争相购买。
然而俊园的缔造者,比俊园更传奇。他叫李俊,昆明最具传奇色彩的地产人物。一度以"行贿者"的身份出现在云南各大报纸头条。
1997年4月,李俊为承揽昆明市五华区螺蛳湾市场改造工程,通过李勃请其父李嘉廷帮忙协调,李嘉廷时任云南省副省长。1998年10月,李俊为使俊发获得昆明市园林住宅小区的开发权,再次请已升任云南省长的李嘉廷帮忙。两次交易,李俊送出950万,包含被勒索的部分。
2001年10月,李俊被逮捕入狱。昆明人说,李俊爬不起来了。
风生水起
2002年8月6日,位于成都百花西路一号的国土局,可容纳200人的交易大厅被挤得水泄不通,46家开发商拥聚一堂。
在这里,正在进行成都第一次土地公开拍卖。中国的首次土拍是1987年。成都,慢了15年。
蓝光举牌,参与“阳光第一拍”
此次拍卖一共出让7个地块。首个地块位于青羊区长顺下街和八宝街交叉口,总用地面积约7.75亩。经过 30多个回合的激烈较量,此地块被手举77号牌的蓝光以465万元每亩的价格拿下。
紧接着,蓝光再度斩获第二块地。当天,有6家房企拿地,但只有蓝光梅开二度,这次土拍被成都业界称为“阳光第一拍”。
杨铿也借此带领蓝光转型,由“商业开发”转向“住宅开发”。此时的蓝光因成都第一商业品牌的光环家喻户晓。
和蓝光相反,以开发住宅起家的龙湖,开始将触角伸向商业地产,打造首个商业项目—重庆龙湖北城天街购物中心。同一时期,龙湖实现住宅产品升级,首个别墅项目重庆香樟林问世。
龙湖别墅横空出世之后,从此一发不可收拾,缔造出"香醍"、"原著"、"滟澜"等经典品牌,无不成为中国别墅风向标级别的产品。龙湖也自此被称为“中国别墅专家”。
所以,重庆流传着这样的说法:别墅看龙湖,社群看东原,洋房看金科。
金科和东原两家房企步伐稍缓,2002年,龙湖谋划进入北京之时,金科刚刚凭借洋房产品打出名声。
2003年,花园洋房还算新鲜事物,人们对它的理解,也仅限于6层以下带入室花园的房子。金科大胆做出尝试:在天籁城中华坊旁边,推出了花园洋房——天籁城美社。“退、错、露、院”全新形态和每单元6到8户的低密度设置,颠覆了传统花园洋房的概念。金科洋房开始受到重庆人推崇。
提起地产女掌门,第一反应是吴亚军。其实,西南渝派还有另一位铁娘子,东原的罗韶颖。
2004年,罗韶颖被"安排"回重庆,担任东银集团下属东原地产的总经理助理,专管房地产营销。此后步步升迁,直到担任东原董事长兼总裁,东原也从默默无闻到跻身百强。“安排”罗韶颖人生的正是她的哥哥,罗韶宇。
罗韶宇年长罗韶颖4岁,靠防弹运钞车和警用车起家。1997年,我国在金融业强制推行防弹运钞车,罗韶宇抓住契机组建中奇公司(迪马股份前身)。仅用4年,迪马市场占有率全国第一。
罗韶宇感念这个年份,购买的第一套别墅也镌刻上“1997”的标志。罗韶宇事业越做越大,组建了东银集团,关联企业有东原地产、迪马股份。
被哥哥拉进东原后,罗韶颖以女性独有的视角,让东原的社群大放异彩。如今风靡业界的四点半学堂便源自东原。
粤系磅礴,闽系进取,以渝派为代表的西南房企,麻辣里带着柔情。而云南俊发身上,则是悲情过后的豪气冲天。
趴下的李俊,爬起来了,身边站着王石。
2004年3月6日,昆明翠湖宾馆,俊发召开新闻发布会。李俊出现了,李俊的偶像王石也出现了。他将出任俊发地产顾问。
昆明业界多少有些错愕,三年前因行贿入狱的李俊,不仅站起来了,还邀请到大佬同行。此后,俊发称霸云南楼市十几年。
川派“成都一哥”更是威武。2005年前后,乘着成都大规模旧改“东风”,蓝光迅速做大,很快成为川派房企领头羊。后来万科、保利等大型房企抢滩成都,但没有一家干得过蓝光。
稳住大本营后,蓝光谋求外张,去了重庆。从2005年起,西南各派房企纷纷走出大本营。
华宇、东原先后走出重庆,落脚成都;金科选择长三角;更早一步走出重庆的龙湖,此时正打造北京滟澜山。邵明晓便是在此期间加入龙湖,充当吴亚军开拓北京市场的先锋。
2006年,蒋业华意外成为重庆首富。因为胡润没能拿到吴亚军和黄红云的准确财务数据。在财富场,华宇打败了龙湖和金科。
同年,张松桥借壳上市,将中渝发展以33亿元出售给港股上市公司确利达,更名为中渝置地。从2007年开始,中渝置地获得汇丰、恒生等多家银团资金支持,张松桥挥舞着钞票四处囤地。
不到一年,中渝置地的土地储备便从400万㎡激增到超1000万㎡,成为“一线地主”。张松桥的财富同样急速增值。2007年,他以125亿元身家拿下“重庆首富”称号。
除了中渝置地,他还拥有渝太地产、港通控股及渝港国际三家港股上市公司。龙湖在这一年销售超百亿,成为西南第一家百亿房企。
身为香港顶级富豪圈“大D会”的会员,张松桥和郑裕彤、刘銮雄、杨受成颇为熟络,时不时聚一起“锄大地”。这一时期的张松桥在资本场如鱼得水,另一边,龙湖和蓝光还在为上市奔走。
突然,闸门被拉起,洪流倾泻,不可阻挡。
(未完待续,见楼下)