光大证券 2018年11月11日
◆多重因素导致项目进入停工,非常规流程形成“隐性库存”
我们在2018 年6 月中期策略报告《板块磨底进行时》提到,近年来
竣工面积增速持续下降,除了开发商拖延施工的主观意愿和资金链紧张的
客观事实之外,可能部分中小型开发商已经在事实上退出房地产,多种因
素导致项目停工,始终无法进入销售和竣工。
在房地产项目获取施工许可证(新开工)后,除了按照常规流程进行
施工/预售/竣工外,也可能进入非常规流程形成三类停工:包括规划方案
调整、在建未售项目资金链断裂、极少数已售项目无良房企跑路。
本文中试图从分解施工流程和拆解数据出发,从长周期来量化计算全
国范围内目前可能的停工面积,引入“隐性库存”概念,同时将“显性库
存”定义为按常规开发流程形成的【在建未售+竣工未售】。