20190122【充实计划】第959期

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重新评估前置仓

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充实每一天 发表于 2019-1-22 06:44
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学习和投资心得：
投资Reits的增长逻辑：REITS靠什么增长，做了一些简单的思考。1.reits物业很多都是分派100%，这不是利润的100%，而是自由现金流的全部。企业增长，很多需要靠留存再投。reits分完了，几乎没有留存。这一点几乎指望不上。2.最容易的就是提高负债率，融资进来，收购新的物业。只要新物业的净收入覆盖融资成本后有结余，那么就有正收益。就可以提高每基金单位的收益或者说分派。当然风险在于负债率的提高，必然降低抗风险能力。同时，监管也对reits负债率有限制，例如香港限制总负债率低于45%。因此提高负债率的方式是有天花板的。3.物业租金内在增长。物业的一大优势在于租金跟随通胀。背后的根因是物业的出租客户为企业或者个人。企业和个人的收入，总体跟随通胀。依赖于客户的收入提升，物业可以获得内在增长。4.物业账面升值提升资产净值，然后提升融资能力。这是一个永动机。其实是金融的内在规则赋予的特定机制。随着经济发展，货币发行量扩大，评估机构评估物业不断升值，于是reits不融资的话负债率会不断下降。也就是说，reits只要等几年，又可以进行一次融资，等几年再来一次。而，负债率可能还是不变。前提在于新收购业务必须带来正收益，否则就会变成自己把自己掐到断气的可笑且可怕的境地。5.物业的改造升级获取更高收益。零售类物业这方面比较明显，物业升级，新招商，优化入驻商家等，均有可能获得物业收入的提升。写字楼这方面能做的要少许多。但是，我看一个reits老总也提到另一个思考角度，零售物业的改造，招商是变革的过程，可以成功也可能失败。失败的改造和招商很可能带来负面效应。

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微软全球执行副总裁沈向洋：以什么刷新一家四十四岁公司的未来？〡IF19

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挑战第三百一十九天   读15页书，完成当日目标

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