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行业透视｜房企住房租赁专项公司债的“放”与“阻”
和讯网01-30
资金使用用途是监管关注重点。
◎ 研究员 / 房玲、羊代红
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自2016年6月国务院推出了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》开始，就拉开了我国全面部署加快培育和发展住房租赁市场的序幕。此后在政策的推动下，各大房企纷纷布局住房租赁领域，与此同时，住房租赁专项债券开始登入房企融资的舞台。
01
住房租赁专项债券获批规模已达619亿元
2017年住建部及有关部门选取了北京（楼盘）上海（楼盘）等12城市作为住房租赁试点，长租公寓迎来长足的发展，此后，多城市就住房租赁方面跟进推出相关政策，房企纷纷开始布局住房租赁领域，据不完全统计，截至2018年年底，TOP30房企中，已进军或表示将布局长租公寓的房企已达到了近20家，万科、龙湖、旭辉、碧桂园都已形成了一定的规模。与此同时，发改委于2017年8月15日发布《关于在企业债券领域进一步防范风险加强监管和服务实体经济有关工作的通知》中，明确表明相关部门可以积极组织符合条件的企业发行债券专门用于发展住房租赁业务。住房租赁专项债券开始步入房企融资的舞台。
2017年12月28日，龙湖获批发行50亿元租赁住房公司债，为国内首单住房租赁专项债券，实现了国内住房租赁融资方面的新突破。截至2018年年底，据不完全统计，共有7家房企发行了住房租赁专项债券，金额共计135.28亿元。与此同时，有意向发行住房租赁专项债券的房企也不在少数。根据上交所公开信息以及其他交易所部分消息，除了已发行专项债券的房企外，还有10家房企的住房租赁专项债券获得了交易所批准，若加上2019年1月获批发行的债券，未发行的住房租赁专项债券共计484.12亿元。
02
2018年下半年专项债券发行屡屡受阻
2018年在政策的推动下，房企专项债券的申请迎来窗口期，多家企业专项债券的发行也为企业补充了运营资金，然而进入下半年，情况急转直下，房企和地产基金主导的住房租赁专项债屡屡遭监管层中止或终止，如富力地产拟发行的60亿元私募专项公司债于2018年8月被终止，更有合生创展100亿元专项债券也被终止。这其中原因，包括了今年以来，包括杭州（楼盘）鼎家公寓、上海寓见公寓、北京昊园恒业、北京爱佳心仪等在内的多家长租公寓出现爆雷或跑路现象，引发监管关注。另外，在房企整体融资困难的背景下，有部分房企意图发行此类债权，挪用资金开发业务输血，也引起监管层警惕。
从目前受阻发行的专项债券的具体来看，这些企业目前在长租公寓布局或者是住房租赁业务较少，这样一来，一方面租赁住房项目证明难以限定，增加遭到限制的可能；另一方面，在遭监管审核严格时，不能以其他租赁性质或者租赁面积更大的项目进行更换调整。此外，这些房企募集资金所规划用于住房租赁项目占比较小，虽监管层并未明确具体数额，但若借住房租赁之名进行融资，监管层面不予发行。如富力地产截至2018年底未系统系涉及长租公寓，相关的住房租赁项目涉及较少；新欧鹏拟发行的20亿元专项债券，其融资标项目的土地用途为城镇住宅用地和商务金融用地，租赁住房性质没有清晰明确，遭到中止。
具体以北京鸿坤被终止的专项债券来看，该债券拟发行规模不超过20亿元，其中明确用于住房租赁建设资金为1亿元，即使加上承诺使用于住房租赁相关的4.9亿元，该计划用于住房租赁项目的资金总额为5.9亿元，仅占募集资金总额29.5%。
03
资金使用用途是监管关注重点
综合来看，专项债券的是否能发行成功，从上交所与深交所反馈的意见来看，监管层的关注点集中在募集资金用途、是否存在重复融资、租赁住房性质三个主要方面。如广州（楼盘）市城市建设开发有限公司于2018年2月7日获批发行的20亿元住房租赁专项公司债券，以及龙湖集团于2019年1月7日获批发行的50亿元住房租赁专项公司债券，都遭遇过上交所的预审核反馈意见，均被要求补充证明债券募集资金拟投资的项目属于租赁住房项目的证明文件。
纵观获批发行的专项债券的募集说明书来看，债券能够获批发行，主要在于融资用于项目的性质属于租赁住房性质且体量达到一定规模，以及用于住房租赁项目的资金占比都比较大。如龙湖、葛洲坝(600068)、绿城、以及广州城建等获批的小公募专项债券比例都高达70%及以上，并对项目的具体用途作出了具体可查的计划。
以龙湖2019年1月7日获批的50亿元住房租赁专项公司债为例，龙湖计划35亿元用于与住房租赁相关的项目建设，15亿元用于补充公司运营资金，用于住房租赁资金占比70%。首期计划发行10元，其中2.8亿元拟用于住房租赁项目建设，4.2亿元拟用于住房租赁项目装修改造及租赁，剩余3亿元拟用于补充公司营运资金。龙湖在答复上交所问询中，将2.8亿元资金的使用项目由成都武侯锦簇星悦荟、杭州彭埠住宅项目、苏州（楼盘）石湖东路调整成苏州白马涧项目、杭州彭埠住宅项目、上海奉贤南桥项目，更改后的项目，用于租赁性质部分的面积更加明确，且比例更高；此外，在龙湖募集说明书的申报稿中，对于装修改造项目只是进行了简单的陈述，无具体改造面积或房间数信息，在答复中，对项目的具体情况用列表进行了详细的说明，每个项目拟使用募集资金比例情况也清晰可见。
总的来说，为加快培育住房租赁市场，专项债券的应运而生缓解了布局住房租赁领域房企的资金压力，同时反过来更好的推动该领域的快速发展，目前发行以及获批的住房租赁债券数额逐渐增加，未来前景巨大。而随着监管层对于专项债券的发行的关注越来越高，房企在申请时应调高资金于住房租赁项目使用比例，同时，标的项目城市租赁住宅发展环境良好，且租赁住宅性质易于明确。不过，虽审查严格，但“租购并举”仍是当前的主基调，并不影响政策对住房租赁专项债券的支持，这种融资方式未来仍是住房租赁行业发展的一项重要的融资工具。
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