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阳光100加速土储去化 融创、佳兆业2周内相继接盘
王峥2019-04-17 来源：证券日报
在3月底宣布2019年将加快土地储备去化后，阳光100在4月份的前2周时间里，已经出售了2家项目公司的股权。接盘方则分别为融创和佳兆业。
阳光100管理层认为，与融创及佳兆业的交易，对交易标的项目而言，有助于加快项目的开发及销售速度，融创及佳兆业在相应的物业开发领域，拥有行业领先的经验与能力，相信相关项目未来能得到高水平的开发，取得预期的效益，从而达到各方共赢的目标。
对此，有业内人士指出，“融创和佳兆业的体量相比阳光100大得多，融资渠道更多，资金成本也更低，未来土地资源还将加速集中到龙头房企身上”。
阳光100加速转型
4月14日，阳光100发布公告称，其附属公司拟向佳兆业附属公司出售目标公司100%股权及债权，总代价约46.6亿元，其中权益金额为43.97亿元；目标公司尚未偿还的买方贷款及贷款代价为约2.64亿元。
目标公司的主要资产为位于广东清远市的房地产项目，土地面积515.62亩，计容总建筑面积1183327平方米。
这是阳光100近来宣布的第二宗出售资产的交易。4月2日，阳光100公告出售重庆一项目70%股权予融创。市场人士认为，这表明阳光100加速土地储备变现的计划推进顺利，将有助于其回笼资金，降低负债，支持新业务发展。
阳光100方面表示，此项交易可以使得公司提前获利退出，有利于改善经营性现金流，持续降低财务风险。公司未来将以长三角、珠三角及环首都经济圈为主要区域拓展方向，同时顺应政策环境及市场需求主动调整产品结构，加速业务转型。
阳光100管理层在3月底的业绩发布会上透露，2019年公司将加快土地储备去化，土地出售的收入预计为几十亿元至上百亿元。据公开资料，截至2018年12月31日，阳光100的土地储备总建筑面积为1502万平方米，土地储备面积按平均售价计，货值达到近2000亿元，其中包含大量一、二级联动开发的土地，土储规模和质量远高于同等销售规模的房企。
据了解，本次出售的清远项目属于普通住宅产品，而传统住宅开发并非阳光100未来的重点。阳光100董事长易小迪此前曾表示，阳光100正由开发商向运营商转型，商业模式由开发利润向服务升值转变，服务性收入在不断上升，尤其创新产品喜马拉雅势头良好，将成为阳光100未来最大的增长点。街区综合体项目交付的多个项目均有良好的运营，成为当地城市会客厅，形成了品牌效应。
佳兆业加码大湾区
在阳光100发布上述公告的同时，佳兆业也宣布，拟收购阳光100旗下广东清远市项目南区，“这是公司拓展广州核心外延城市布局、持续巩固粤港澳大湾区市场领先地位的重要举措”。
佳兆业方面表示，本次收购项目位于清远清城区龙塘镇，属广清新城核心区，距广清高速银盏出口直行约5公里。项目总占地343749平方米，容积率3.44，计容建筑面积118.33万平方米。项目分五期开发，一期计划今年11月份入市销售。
据悉，清远市是珠三角北门户，为粤港澳大湾区外延核心城市，距离广州白云机场约40公里，离广州市区约60公里，距香港、澳门200公里。乘高铁到广州仅20分钟，战略定位为“南融北拓桥头堡、水秀山青后花园”。随着人口持续增长，城镇化率稳步提升，房地产市场容量不断扩展，目前已吸引万科、碧桂园、恒大、融创等品牌房企进驻。
佳兆业相关负责人向《证券日报》记者表示，本项目体量巨大，属于粮仓型项目，可实现多期滚动开发，为公司提供持续稳定的现金流，并对于在清远市场树立佳兆业品牌形象具有战略性意义。“清远市整体市场销售良好，本项目周边各类配套较为齐全，为未来的销售奠定了良好基础；成交对价亦处市场合理水平，交易价款可分期支付，前期资金占用少，可实现快速开发和销售，符合公司在现阶段降负债周期中拓展优质项目的需求”。
上述业内人士也认为，目前《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式出台，纲要规划至2022年，展望至2035年，整体规划大湾区城市以产业优势互补，城市特色发展的策略，打造更加宜商、更加宜居、更加宜学、更加宜旅的湾区一体化经济圈。作为大湾区核心外延城市，清远市已迎来全面对接大湾区的新时代，加速促进产业一体化、交通一体化进程，城市升级红利快速释放。
“此次项目布局落子清远，完善了集团在大湾区辐射区域的布局版图，持续巩固公司在湾区时代的领先优势。未来，佳兆业将持续坚持以粤港澳大湾区为核心的发展战略，聚焦地产主业，协同科技、健康、海洋、文旅等多元业务板块，紧抓大湾区政策机遇，持续强化城市综合服务商战略定位，助力大湾区建设发展。”佳兆业相关负责人称。
根据此前佳兆业披露的财报显示，截至2018年年底，佳兆业的土地储备总建筑面积达2400万平方米，其中80%位于一线城市和重点二线城市。尤其在大湾区内，佳兆业共有1300万平方米的土地储备，占总土储的54%，其中以深圳、广州及惠州布局为主。大湾区的土储货值近3400亿元，占全部货值的73%，其中深圳货值占比达到1600亿元。
国信证券的研究报告也指出，佳兆业除了在大湾区的土储货值高达3379亿元外，集团另有旧改储备占地约3000万平方米，其中99%位于大湾区。而过去10年，佳兆业每年平均转化旧改项目建筑面积约94万平方米。“集团可于2019年顺利完成875亿元的销售目标，盈利能力保持稳定，继续保持高质量的持续增长”。
值得注意的是，佳兆业近期销售势头良好，2019年3月份，佳兆业实现合约销售金额约55.12亿元，同比增长80.3%。截至3月31日，佳兆业一季度总合约销售约为138.4亿元，总合约建筑面积约为76.7万平方米，同比分别增长75.7%及53.1%。
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