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住房的供给与需求本源
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政策供给
大体上，1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（俗称23号文）出台后，关于我国房市调控的行政政策经历了几个比较明显的周期。
2003-2004年抑制房地产市场过热：2003年8月12日，国务院发布《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称18号文)。提出“促进房地产市场持续健康发展”。
控制房地产开发，将房地产开发项目(不含经济适用房)资本金比例由20%提高到35%，加大信贷调控。
2005-2007年稳定房地产市场为政策调控基调： 2005年3月26日，国务院发布8号文，要求高度重视稳定住房价格工作。2006年政府再度调控，推出国六条。2007年，央行和银监会联合下发通知，要求对于贷款的二套房，首付不低于4成，利率为基准利率的1.1倍。
2008-2009年 刺激房地产行业发展：由于美国次贷危机引发全球经济衰退，2008年11月5日，国务院常务会议决定在未未2年内投资四万亿元刺激经济。2008年12月，国务院发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，地方政府、商业银行纷纷出台救市措施，下调房地产项目最低资本金比例到30%，住房贷款利率七折优惠，降低贷款首付比例至2成。
2010-2013年 调控升级、遏制房价上涨：2009年中国经济率先从金融危机中复苏，宽松的信贷和投资政策导致2009年房价过快增长。2009年12月14日国务院出台“国四条”，通过金融、土地等手段来遏制部分城市房价的过快上涨。
从2010年4月14日以来，调控措施接二连三的出台，由调控姿态升级到坚决遏制，国四条、国十条、相继出台。上调首付比例调整到30%以上，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，暂停第三套房贷款。
2014-2016年 刺激房市房价再度暴涨：2014年中国经济再度面临下行压力，稳增长诉求凸显。房地产市场步入“总量放缓、区域分化”的发展阶段，一二线高房价和三四线高库存并存。
2014年9月30日，央行、银监会公布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（930新政），调整房贷政策，二套房认定标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房”，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，对改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
2015年3月30日，央行、住建部、银监会联合发文（330新政），二手房营业税免征限期由5年改为2年，二套房商业贷款最低首付比例降至4成，公积金贷款首套房首付比例调整为20%。
从2014年11月22日至2015年底6次下调存贷款基准利率，中长期贷款利率下降至4.9%，多次下调存款准备金率。2015年12月中央经济工作会议强调“化解房地产库存”。
2016年2月17日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门联合发布《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》，金融税收多管齐下去库存。2016年2月29日，央行再度降准，房市触底回升，一二线房价、销量开始加速上涨，部分区域房价甚至接近翻倍。
2017年以来房市因城施策的调控政策横空出世：2016年一二线房价暴涨，但三四线去库存效果区域差异较大，同时金融风险凸显，我国房市进入了因城施策的新阶段。
2016年12月中央经济工作会议重点强调“促进房地产市场平稳健康发展”，首次提出“长效机制”：要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。2017年，“两会”刚刚结束，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局、北京住房公积金管理中心，联合发布了北京市《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，这是2017年公开印发的第一轮房地产市场调控政策。
从限购、限贷、限价，到以北京3·17新政引发的新一轮“限售、限商模式”，楼市将全面进入“限购+限贷+限价+限售+限商”的“五限时代”。同时在去库存的政策引导下，国开行货币化“棚改”支持下，2017年至2018年在一线二线城市房价纷纷下行之时，三四线棚改受益城市的房价纷纷上行，我国房价的这种局面，很多人始料未及。
不管是1998年房地产政策的预热也好，还是过去20年房地产周期性调控也罢，或是为了对冲经济的下滑或是为了防范经济的过热，所以也不难理解任老先生关于房地产夜壶论的说法。总体上，行政政策调控收紧，房价承压下行，调控放松，房价上行，这是过去20年我国房价走行的一般规律。
我们知道政策不是万能的，应顺势而为，它只有与客观情况结合起来，才能引起共振。过去20多年，我国房价走行与政策调控相关性很高，根本原因还是需求端居民的杠杆率比较低以及居民对未来收入的乐观预期使得他们敢于也乐于加杠杆，这种情况给我们过去的房地产政策的松紧留出了空间。
那么，未来我国房地产松紧政策的空间还存在吗？
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货币供给
从房地产领域看，货币的供给一定程度上与行政政策共同形成房市调控的组合拳。从货币总量角度看，2001年以来，我们的外汇占款越来越多，对应的基础货币也越来越多，商业银行的存款也越来越多。
前面提到商业银行本身就是资金中介，它总不能让这么多资金趴在自己账户上不动，它得想法设法放贷，获取存贷差收益。这个时候，房地产作为支柱产业进入了它们的视野，银行在开发商与购房者之间搭起桥梁，持续的存放贷通过乘数效应，逐步派生出更为巨量的货币，导致我国的广义货币M2在后续的年头里暴力攀升。
举个例子，开发商张三存了100块到银行，假定存准率为20%，那么银行需拿出20块交给央行，余下的80块才能贷给客户李四，李四拿到80块在王五那购买了20本书，王五把80块存入银行，银行拿出16块存入央行，64块可以继续给客户放贷，如此循环下去。这样，理论上100块可以派生出500块的货币。
所以，过去的20来年，我国的M2暴力攀升，固然有经济发展的推动，而住房货币化的改革促进土地资本化的过程，更是对M2的攀升起到推波助澜的作用。
从货币价格利率来看，利率对房价的负向影响显而易见，即房价随着利率的上调而下降，随着利率的下调而上涨。1998年以来，尤其是2008年以来房贷利率的升降与我国房价的走形基本吻合，呈现明显周期性。房贷期限长，利率的升降将会显著影响购房者未来债务偿还负担，是购房者比较敏感的因子。
近几年来，“防范金融风险”、“不搞大水漫灌”、“定向滴灌”等成为耳熟能详的词句，说明全面宽松的货币政策在一定时间内不可能成为优先选项，原因众多，其中我国货币的发行方式近来发生较大的转变成为制约“大水漫灌”的原因之一。
2003年以后外汇占款在我国基础货币发行中的比例越来越高，一度超过100%。近年来，随着我国外汇储备的降低，外汇占款在我国基础货币发行中的比例回落，目前占比在60%左右。
目前我国利用货币调节工具来对冲由于外汇占款下行带来基础货币供给减少的问题，包括逆回购、SLF、MLF、PSL、TMLF等工具。以外汇占款为锚发行基础货币，是靠美元背书，以各种货币调节工具发行基础货币是以国家信用背书。货币发行机制的变化，从侧面说明我国货币供应的大水漫灌，不会是优先选项。从货币角度看，未来几年高增长的货币供应可能成为过去式。
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经济与人口催化
经济角度看，1998年我国GDP突破万亿美元大关，2010年我国GDP超越日本，达到61013亿美元，成为仅次于美国的第二大经济体，2018年我国GDP达到112029亿美元。从上个世纪80年代开始，时至今日，我国经济增长率以平均10%左右的速度增长了近40年。目前我国经济进入中高速增长的新常态，经济增长动能从旧向新转变，经济增速中枢下行。长期看来，随着经济发展新旧动能的切换，我国在很长一段时间内可能要告别经济高速增长时代。
从我国总人口角度看，在过去的40余年里我国的总人口数增加了约1.45倍，人口的分布显现出明显的地域差别，东部城市人口增长明显快于中西部城市。
另外，上个世纪七十年代我国开始实行计划生育基本国策后，人口增长率从2%点多一路下滑，期间偶有反弹，但下滑趋势不变，至2006年我国的人口增长率降至0.5%左右，我国人口总量增长放缓。
从城市人口总量来看，我国城市人口增长率与总人口增长率同步逐年降低，可以预见随着我国城市化进程渐入稳定期，在以城市群为抓手的城市化推进路径下，城市人口一方面将会缓慢增加，另一方面在我国人口整体涨速放缓的背景下，各个城市主要依靠人口跨区域流动来增加城市人口，而且这种差异将会越来越明显。
人口总量趋缓，人口城际间的变化，将会深刻影响我国的房市格局。
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购买能力
居民高储蓄是我国房地产行业发展的基石。2004年我国居民贷款总额与存款总额比值24%左右，2018年这个数值接近67%，在不到15年的时间里增长了45%，增速很快。如果把一个国家看作一个家庭的话，相当于这个家庭有100元，其中67元是债务。
虽然对比美国、欧洲等一些国家，67%的杠杆率尚可，但鉴于我国目前各项福利制度尚不完善的实际情况，67%的杠杆率应该引起我们的警惕，更何况正如前文曾提及到“张三相亲”的例子一样，“平均”不能准确描述特定对象的情况，但我们相信对于城镇家庭，尤其是一二线城市年轻的家庭，这个数据要远高于67%，这一方面约束了他们加杠杆的动力，一方面也限制了他们加杠杆的能力。
如果说储蓄是首付的保障，那么居民可支配收入则是现金流，是后续还款的保证。可能是由于受“量入为出”的消费观念的影响，我国居民收入与支出增速高度相关，在我国GDP增速逐年走低的情况下，我国城镇居民的可支配收入增速也在逐年降低，收入预期不乐观，一定程度上限制了居民加杠杆的能力。
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