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对不少房地产开发企业来说，在企业所得税申报过程中，无产权地下车位（非人防）的成本扣除是一项政策性强、技术要求高的涉税事项，稍有不慎就易引发税务风险。
日前，A房地产开发公司（以下简称A公司）误将无产权地下车位（非人防）成本一次性扣除，最终补缴企业所得税300多万元。
症状：车库租赁收入无相应资产入账
税务人员在对A公司进行税务风险分析时发现，该公司开发的某小区已售罄，在公司财务报表和纳税申报表中，都有无产权地下车位（非人防）的长期租赁收入（20年租赁期），均按租金收入进行账目处理和税款申报。但在公司固定资产和相关账户中，未见地下车位相应的资产入账记录。
税务人员初步判断，A公司企业所得税申报存在异常，可能存在多计支出的风险。企业很可能未将无产权地下车位（非人防）列入资产核算，未分期扣除相应的资产折旧费用，而是按照公共配套设施处理，将其开发成本在开发产品中一次性扣除。
诊断：不符合公共配套设施的条件
借助金税三期系统，税务人员了解到，A公司某小区项目于2018年完成建设且全部售罄，已交房使用。该项目地下车库有非人防面积近1000平方米，因无法办理产权证，A公司采取长期租赁（20年）的方式由业主使用，并就租金收入按照“经营租赁服务”项目缴纳增值税。但在公司的会计报表和企业所得税年度纳税申报表上，均未看到A公司对这部分地下车位进行资产处理。
税务人员核查发现，A公司简单地按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号，以下简称31号文件）第三十三条的规定，对项目中不办产权、对外长期租赁部分的地下非人防车位，作为公共配套设施，将相关的成本支出分摊给地上可售部分予以扣除。
实际上，房地产开发经营业务中，哪些项目可归为公共配套设施，哪些成本可按项目可售面积分摊扣除，是有明确规定的。
31号文件规定，计入公共配套设施费，专指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。
同时对车位的处理作出特别规定：企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
对照上述规定，对于A公司长期租赁的营利性地下车位，因其不符合公共配套设施的非营利性条件，应作为单独的成本对象或企业资产予以核算，相应成本也不能作为公共配套设施支出在开发成本中一次性扣除，而应分期扣除相应的资产折旧费用。
经过税务人员的耐心解释，A公司作了纳税调增处理，补缴企业所得税和滞纳金300多万元。
处方：应用税收规定不能以偏概全
本案中，A公司之所以发生税务风险，主要原因在于没有系统地学习税法规定，对税收政策的理解和执行比较片面，产生了严重偏差。
因此，建议企业积极主动地参加税收政策培训，准确把握政策变化。同时，企业可借助风险分析平台，加强对财务报表、纳税申报表以及各税种间的关联分析，以及时发现异常情况，防范税务风险。
京公网安备 11010802022788号
