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雷达卡
笔者坐标魔都，无奈随着家庭人口的壮大，不得不面对一次换房的痛苦经历，焦虑、忐忑、猜忌、胆颤心惊、斗智斗勇构成了这场战役的主旋律。
这次主要分享结论和知识篇，下次分享斗智斗勇故事篇。
一、房产中介的格局分布
在魔都接触的房产中介在笔者看来有以下几个层次：
1、链家地产
（当之无愧的行业老大，曾经的北链家南德佑，如今变成了一家，同时还合并了贝壳网）；
2、中原地产
（曾经的上海滩老大，和德佑分庭抗礼，如今屈居人后）；
3、21世纪房产、太平洋房屋、六星地产、信义房屋等等。
为什么将其分为这三个层次？
主要逻辑是目前市面上只有链家地产和中原地产运营自己的房源APP，同时保证房源的真实、价格的真实，这个是其他几家房产中介不具备的实力；
而且从门店的数量和覆盖的程度来说，应该也是上述的排名。
二、房产中介行业的特点
1、信息透明
最最最神奇的一点，在这个行业房源信息和业主信息居然是全透明的。
只要业主在任何一家中介挂牌，然后整个市场都知道了，尤其是在链家地产或中原地产挂牌，因为其他房产中介也登陆这两个APP看市场上有没有新的房源，然后源源不断的电话轰炸。
我觉得这也是为什么链家和中原可能投入更大（包括人力、系统运营和风控等），但是反而会让小的平台占了便宜，因为房源信息对称了之后，对于业主来说考虑的因素基本只有到手价如何最高。
2、价格战
大平台的中介人员有相对专业的服务和较高的素质，买卖双方的服务基本都让大平台去做了，包括卖方教育、买方教育、买方带看，但是成交之际却常常被截胡！
为什么？
因为链家中介费向卖方收取1%，向买方收取2%，并且几乎没有优惠；
而中原包括其他家合计收取2%，一般向买方收取，而且还有优惠可以谈。
魔都动不动几百万的房子，1%的中介费相信很少有买方会为了对链家的感激之情然后特意去多承担吧，因为正如第一点所说行业房源信息透明啊，你看好房子找了其他中介一样买到这个房子，然后成本更低。
因此，链家在2018年运营成本居高不下，房地产交易市场不是很景气的情况下，出现了大量亏损。
3、买房者隐私的缺失
在房地产二级市场交易活跃的时候，那是卖方市场，一周一个价，要把卖方哄好了；
在二级市场交易平淡的时候，比如2018年，那就是买方市场，中介基本围绕着买房者，为他提供建议和推荐市场上的性价比好房。
但是僧多肉少，居然还会出现其他房产中介有渠道获取潜在买房者信息的情况，直接精准电话抢客户。
4、其他
买方永远不知道卖方的真实想法，卖方也不知道时不时来还价的房产中介背后到底有没有存在所谓的客户。
有了中介，信息不一定对称，各有各的鬼胎，遗憾、错过、甚至惊喜都有可能上演。
三、谈谈买卖房子的基本政策（仅限魔都）
1、限购
上海户口：未婚（一套、限购政策前和父母共同拥有的房子不算）、已婚（两套）
外地户口：已婚且交满5年社保（一套）。
2、交易成本
买方税费：
契税：普通住宅，第一套为合同价的1%，第二套为合同价的3%；非普通住宅，第一套为合同价的1.5%，第二套为合同价的3%；
卖方税费：
增值税及附加：
普通住宅：2年内，合同价*5.38%；2年以上，免征；
非普通住宅，2年内，合同价*5.38%；2年以上，合同与原始购入价差额*5.38%；
个人所得税：
普通住宅：购买未满5年（含5年）的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所得税为房价的1%或差价的20%。
非普通住宅：购买未满5年（含5年）的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所得税为房价的2%或差价的20%。
满5年并且是家庭唯一的生活用房则免征个人所得税。
注：普通住宅必须同时满足以下3个条件：
1、五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；
2、单套建筑面积在140平方米以下；
3、坐落在内环线（以中山路 环线）以内的总价低于450万元/套，内环与外环之间的总价低于310万元/套，外环线以外的总价低于230万元/套。
中介费：
一般为买方、卖方各1%。
目前市场上比较多的方式是卖方到手价，所有税费和中介费由买方承担，因此要算清楚所有的成本。
在目前新房价格限价的情况下，很有可能市场价格会倒挂。
3、房产税
作为全国的房产税试点城市之一，要考虑是否会承担房产税，特别是购买第二套时。
本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积(指住房建筑面积，下同)人均不超过60平方米(即免税住房面积，含60平方米)的，其新购的住房暂免征收房产税;人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按规定计算征收房产税。
四、最后
放一个房产中介特别喜欢的段子，有机会再用数字来分享这个段子背后，作为买房者和卖房者如何更好找到自己的定位。
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