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房产泡沫，正在消退
力哥说理财 发布时间：08-22 优质原创作者
对上市公司来说，就是PE、PB、PS、PE/G、ROA、ROE、股息率等各种财务指标。
对指数来说，除了这些基本数据，还可以看历史数值的分位点。
而对房产来说，估值指标最关键的有两个：一是房价/居民收入比，二是租金回报率。
房价/居民收入比，仅适用于外来人口比较少，房子主要是本地居民消化的三四线城市和弱二线城市。
一线城市的房子更像是一种金融资产，全国乃至全世界的有钱人都会来买，用以资产保值，所以这个指标就不怎么管用。未来少数强二线城市也可以这么看。
但租金回报率则放之四海而皆准。
因为不管房子的金融属性有多强，这货的使用价值就是用来住的。房子作为资产，房价可以炒作，但房租是纯消费，没办法超越市场真实供求关系强行炒起来。
中国房产的租金回报率，低得吓死人。
一线城市，普通住宅一般在1%-1.5%之间，二线城市高一点，能有2%上下，再往下的三四线，一般在2%-3%，少数城市能到4%。
只有作为强二线城市的长沙是个孤例——由于房价长年累月被ZF压着，但城市还在蓬勃发展，物价和居民收入都在不断上涨，人口不断涌入，租房需求也在不断增长，一起推高租金，导致租金回报率也能达到4%。
4%是一个比较合理的回报率水平，说明没有明显泡沫。
虽然和金融理财市场比较，4%也就是短期银行理财和创新存款的水平，但房子还暗藏看涨期权，所以是一种类似可转债“下有保底，上不封顶”的投资，还是可以考虑的。
3年前，我给我妈在上海买了套房子，最近问了下中介，像我妈这样的房子，现在基本上还是这个价。
不仅上海，北京的房价，也已经差不多回到3年前了。
如果当年我就知道房价未来3年都不会涨，我还会急着给我妈买房吗？
会。
一是因为给我妈买房是刚需，早晚都要买，早买早了事。
二是房子对老人来说是很重要的安全感来源，真让她长期租房，怕是死活也不答应。
三是当年上海还有接力贷（以退休父母名义买房，在职子女接力还贷）政策，所以我能以首套房9折优惠利率（4.41%）买下来，2016年11月，这个政策就全面喊停了。
如果现在再买，要么以我妈名义全款买，没了杠杆很不划算，要么以我的名义算1.1倍二套房贷利率（5.39%）。
当时等额本息分20年还，我贷了190万，如果换成现在买，光利息就差了24.6万。
但如果抛开调控政策因素和安全感需求，光从投资回报率角度看，显然应该租房。
按照当时买下的房价计算，我妈那套房子租金回报率只有1.4%，如果精装修后出租，大概能到1.7%，相比于4.41%的房贷优惠利率，还是低太多了。
也就是说，只要房价长期不涨，把买房的钱拿去做其他投资，再从收益中拿出一小部分支付租金，其实更划算。
不过这么做也有一个风险：租金涨价。
最近毕业季，小贝和我司好几个员工都遇到房东涨租的情况，小贝房租一下子涨了200元，愤而决定搬家。
虽然北上这两年一直在明着暗着赶人，但终究城市级别和高收入岗位数量摆在这里，最多是用高房价/房租赶走一些低技能从业者，中高技能从业者，还是会想方设法在一线立足，由于高薪工作机会几乎都集中在市中心，所以市中心的租房需求依然强劲。哪怕房价不涨，房东依然有底气每年涨租。
极端情况下，假如北上房价连续10年不涨，而每年只需涨租5%（上年2000元，今年2100元，钝刀卸肉，大部分租客还是能接受的），10年后，房租就能累计上涨63%，意味着原本租金回报率只有1.5%的房子，现在能有2.45%。
再这样慢慢涨10年，租金回报率就有4%了——房产泡沫消失了……
毕竟，GDP、居民收入、物价、房租都在不断涨，只要房价连年不涨，当下买房投资，就注定是亏的。
面对已经吹了十多年的房地产泡沫，“房价不涨房租涨”或许是眼下最靠谱的泡沫风险化解方式，也是ZF最希望看到的结果。
所以结论是——
1、别期待人口持续流入的一二线城市房价会大幅下跌，ZF打死也不允许；
2、也别期待人口持续流入的一二线城市房价大幅上涨，ZF同样不允许。
如果短期出现疯涨，地方ZF就会加码调控，强行降温。调控加码力度有多大，取决于地方经济增长的底气有多足。像苏州最近3个月连续4次加码调控，就是生怕下手重了，只敢一点点升级，不断威吓市场，说明还是底气不足，生怕一下子把房地产市场拍晕过去，GDP不保。
3、如果房价能在未来10年内持续保持稳定或轻微上涨，而房租则连年上涨，则泡沫自然就消退了。
目前这种局面，北上已持续3年，深圳这两年也基本是横盘走势，这两年还在涨的二线城市，未来可能也会步后尘。
就在最近，很多二线城市的首套房贷利率，都有了进一步上浮：南京上浮20%、青岛上浮15%、武汉上浮20%、杭州上浮10%、苏州上浮25%、郑州上浮20%、西安上浮15%、长沙上浮15%、福州上浮10%……
连长沙这种良心城市，也不想让刚需上车了……
以上浮20%计算，就是5.88%，对刚需来说，这样的利率水平，实在不太友好。
当然，预测房价这种事，永远有市场，却永远无法形成共识。毕竟只有4%的中国人居住在京沪，过去3年，绝大多数中国人所居住的城市，房价都有不同程度上涨，不少还在翻着倍涨。
所以一聊房价，总有一些人坚定看涨，也总有一些人坚定看跌，一聊就崩。
但如果这种“钝刀卸肉”的方式可行，对中央来说肯定是最好的局面。
如果房价还是控制不住，中央手里还有一个理论上早就可以放，但愣是没敢放的核弹——房地产税。
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