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20年过去了，日本经济仍始终徘徊于潜在增长水平之下。
一半信贷流入地产
日本从二战后的满目疮痍，逐步进入到经济增长平均10%的高速发展时期后，强劲出口所造成巨额外贸顺差，成为了西方国家的“心头病”。
1985年，《广场协议》生效，日元兑美元在一年间升值近100%，为了出口持续拉动增长，日本政府开始大幅降息，扩大企业贷款。2年时间，日本央行利率连降9次，下调幅度达到6%，直至2.5%。一时间社会上充斥了大量的流动性。
“当时的日本，企业手里有大量的外汇余额，银行又有无数的钱希望贷给企业，但企业发展速度根本无法消化掉如此多的资金，投资房地产就成为了企业的新经济增长点。”从事私募投资的日本朝晨株式会社北京代表处负责人池田兵在接受本报记者采访时回忆说，“日本只对利润征税的税收政策也助长了企业无限狂热的迷恋上了投资房地产。”
在日本企业的全情投入和日本媒体“日本什么都可以制造，唯独土地不可以制造”的鼓动下，日本投入到了全民炒房产的热浪中。日本房地产泡沫开始膨胀。
“那个时候对于投资者来说真是一段美好的时光，所有的企业家，所有的市民谈论的已经不再是创新和工作，而是买房。”池田兵说。
在这种令人躁狂的氛围下，神话诞生了，日本东京帝国广场，一平方英里的土地价格居然超过了整个加利福尼亚的价格，一个日本东京的地价可以相抵美国全国的地价，一个日本的房价可以买4个美国。
与房地产价格飙升相对应的是，从1985-1989年，日本银行业128万亿日元新增贷款中有50%流向了房地产。
然而，神话毕竟是神话，最终美国人没有看到如《日本正在购买美国》一书中所描述的，日元在华尔街狂欢，但日本人却看到了自己的房地产泡沫破灭。
加息刺破泡沫
1989年，暴涨的土地价格开始无限逼近警戒线。按照国际惯例，购房者工资收入与所购住宅价格之比不能低于1∶5，这一比例早已被超越，在日本东京，这一比例是10倍甚至20倍。
难以负担的高房价揭穿了日本房地产刚性需求的谎言，房地产投资开始止步不前。
同年12月17日，三重野康出任日本银行总裁，8天后，便推出了所谓的“电极疗法”。短短4个月内，3次提升央行向商业银行放贷的利率，最终利率高达6%，在房地产市场已经“流窜”了4年的流动性被关闸，房地产价格开始大幅跳水。
祸不单行，就在日本内部实行收紧政策的同时，1990年8月，伊拉克入侵科威特，原油(81.50,1.29,1.61%)价格的暴涨急速提高了日本另一经济支柱——出口业的成本。
曾经给了日本人无限荣耀的房地产泡沫最终也导致了日本经济的大崩溃，而这次崩溃也让日本元气大伤，在随后的1997年亚洲金融危机，2008年全球金融危机面前只能疲于应付。
截止到2009年年底，日本房地产价格都还没有恢复到1989年的六分之一。“面对中国目前如此繁荣的房地产业，我总有一种似曾相识的感觉。”池田兵在谈及中国房地产情况时有些玩笑地说。
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