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[克而瑞]当前东北三省楼市到底怎样，看完这篇就了然了
2019-09-12
- 城市:全国
- 发布时间:2019-09-12
- 报告类型:市场报告
- 发布机构:克而瑞
东北三省房地产市场一直都是比较“特立独行”的区域：一方面以传统重工业为支柱产业，资源型城市为主的经济结构，导致人口、产业等自成一体、房地产市场都相对封闭；另一方面或因气候原因、或是产业调整，导致大量持续人口、资金外流，市场普遍预期东北区域城市中长期房地产市场需求缺乏支撑。
从市场表现来看，近年来东三省的省会城市商品房供求表现一直不愠不火、三四线城市更是完全“冰冻”，但部分品牌房企却屡屡自称热销大卖，究竟东北三省目前的楼市发展情况如何？
1 市场热度
哈尔滨、长春、沈阳整体量跌价稳，资源型三四线市场“冰封”
东北片区省会城市哈尔滨、长春、沈阳，在政府“严控”下，量价层面基本都呈现出稳字当头的特征，部分城市已然下行。具体来看，哈尔滨量跌价增，市场承压；长春量增价稳，涨幅有限；沈阳量价平稳，冷热不均。
哈尔滨
成交同比下跌超30%，供应收缩、房价上涨后需求乏力是主因
哈尔滨楼市在2018年表现最好，首破千亿，而今年上半年成交量降幅近36%，市场显著回调，主要源于：
一方面供应收缩，政府要求2018年拿地项目需2019年下半年方可开工，预售条件也升级为二环内只能现房，三环必须封顶，客观上导致了上半年市面上“无房可售”的尴尬情况；加之政府供地也并不积极，潜在库存实则有限。
另一方面，房价上涨后需求乏力才是制约市场上行的重要原因。随着近几个月供应量逐步放出，项目定价、首开去化均不理想。以群力西区的几个项目为例，去年拿地楼面价基本都在4000-6000元/平方米不等，上月开盘的金地精装产品报价也仅为1.3万元/平方米，低于原来预期的1.5万元/平方米，事实上，同片区的华润、中海、保利陆续开盘，定价都比较保守，开盘效果基本都不算很好，除金地首开实现7亿销售额外，其他项目基本都在5亿元左右，去化率保持在60%。
考量到10月中旬以后停工影响，预期2019年整体成交量跌幅将在30%以上。
长春
新盘去化率65%以上，“限价令”下房价略有回调
长春楼市表现为量增价稳，1-8月成交量较去年同期小幅微增，据CRIC监测，8月在售34个项目去化率基本在65%-70%，万科、中海等品牌房企因深耕长春多年，客户积淀良好，开盘均有不错的去化表现。
房价在8月略有回调，跌破万元，目前为9452元/平方米。主要源于去年6月22日，长春颁布“双限令”，无证不可销售，同时控制价格，导致2018年6月开始供应量骤减，预售审批时间较慢，加之政府控“房价”，涨幅不得超过10%，南部新城融创项目原计划1.4万元/平方米售价，如今仅可批到1.1万元/平方米。
城市规划按照“三南一北”（三南：净月板块，南部新城板块和高新南板块，一北：北湖板块）组团发展，货量相对充足，下半年总供应量预计400万平方米，南部预估270万平方米，北部预估100多万平方米。
预判2019全年供应有望同比上升15%，成交则有望稳步增长10%。成交均价预计无法破万，年底估计会打折降价，预计维持在9700元左右。
沈阳
量微跌价平稳，各区域呈现显著“冷热不均”
沈阳楼市量跌平稳，1-8月成交量与去年同期小幅微跌，价格平稳增长，8月末成交均价为9900元/平方米，沈阳属于东三省片区调控相对严苛的城市，政府限购、限贷、限地价、限房价均有涉及，房地产市场仍保持稳字当头。不过各区域呈现出显著的冷热不均，热点区域：浑南区（价格高地，成交均价1.1万元平方米，改善类购房群体为主）；于洪区（市区刚需外溢，成交量相对集中），沈北片区（刚需外溢，万达广场、地铁，学校、医院等各类配套相对完善），这三大区域去化情况均不错，相对成交冷淡区域，比如苏家屯区，周边房价相对较低，仅为6300元/平方米。
三四线
彻底“凉凉”，资源型城市产业空心化制约成交规模
东北片区三四线城市，诸如大庆，佳木斯、鹤岗近几年来市场非常惨淡，以大庆为例，一方面产业转移带来的负面效应严峻。因石油资源消耗，大庆产业工人被迫调去外地区域公司，本地人口流出严重，加之此前发展的汽车等传统制造业并未如期落地，造成产业空心化。产业工人的转移也使得当地经济发展停滞，人均可支配收入下降，购房需求支撑不足。另一方面本地潜在库存量也相对较大，大庆本地产业工人基本不缺房，目前大庆楼市基本呈现出供过于求的情况，后续发展不容乐观。
2 客群变化
省会城市人口外流 其他地市来补充，买房偏好规划利好区域
整体东北片区基本呈现出“省会城市人口投资东南沿海，环省会郊县投资省会城市”的趋势，以表现最突出的哈尔滨为例，其自身就是人口净流出城市，本地高净值人群基本自住需求已经满足，加之目前1万多/平方米的均价基本已经不适合投资，进而转去海南、惠州、珠海等南方城市；
在哈尔滨买房的多为佳木斯、鹤岗、大庆的，仍受到一些地缘性因素影响，比如孩子在哈尔滨上学就业需要买房，资源匮乏导致有钱的留守居民会选择在省会城市定居等等。长春今年以来郊县客户置业占比变化并不是很大，沈阳去年外地客户占比可达49%，今年则因限购等因素导致外地投资比例显著下降，目前投资客主要源于辽宁周边导入，东南工作返乡置业等。目前客户观望情绪浓厚，事实上，与成交热度不均相匹配，客户置业也存在显著的区域分化，政策利好、城市主流发展方向的热门区域还是购房者首选。以哈尔滨为例，松北新区融创万达城，基本每月都可达到10亿元销售额，主要源于政府着力发展新区，配套也在稳步落地，客户对后市持乐观预期，而部分尴尬区域价格受冷，即便单价再低仍然面对无人问津的情况，主要源于客户对区域前景不看好。再如长春，目前投资的热点板块也集中在大岭镇和范家屯，主要源于长春公主岭同城化利好，5000-6000多元/平方米的成交均价，基本也可满足刚需置业客群的需求。
3 产品升级
刚需向改善过渡 长春小三房受青睐，沈阳洋房等产品占比提升
因房价、地价稳步上扬，目前东北片区也逐步由原来的刚需市场向改善市场稳步过渡，长春、沈阳均有这样的趋势，长春目前二次改善、100平方米左右小三房需求量较大；沈阳也由前几年以刚需为主体青睐80-90平方米低单价、低总价产品逐步过渡到120-160平方米左右自然资源好、配套完善的洋房、叠拼等改善类产品时代，一方面品牌开发商进入带来了产品升级，另一方面政府放开了个人公积金贷款政策：个人50万，夫妻双方80万，也为改善购买需求释放提供了物质基础。
4 房企竞争格局
央企撑起了“半边天”，外地房企难入哈尔滨
哈尔滨市场，央企托起了半边天，中海、华润、中粮、绿地、中铁、宝能等，政府合作方式开发，外地品牌房企进驻门槛较高。
长春市场，中海、万科深耕20年以上，有较好的口碑，项目销售金额、面积基本位于长春市场前列，华润稍晚，这几年表现不错，今年也是多点开花，金地进驻稍晚，发展刚刚起步，其他这几家品牌基本持平，无突出表现。
沈阳市场，TOP50房企全覆盖，仅正荣、泰禾未进入，市场化水平相对较高，央企也具有一些天然优势。
5 土地市场
政府强力主导、推动区域升级，“控地价”下整体保持平稳
哈尔滨市场，政府对楼市把控力相对较强，土地市场体现在以下两方面：一是政府严格控制推地量，各区域供地节奏不一，比如为了带动松北地区发展，以百万方规模推出松北地块；另一方面，严苛的拿地门槛，与大型国资/央企实现资源互换，联合提升区域价值，比如政府在松北区域进行产业供地，设定自持比例，或者以较低的楼面价出让给开发商促进产业协作，如宝能的占地110万平方米地块，主要就是为了促成哈-深产业园合作，另外，绿地、中铁、华润等企业在松北片区均有项目。
外地品牌房企进入哈尔滨市场的难度不断加大，公开市场核心地块拍地地价过高，不符合品牌房企“不拿高价地”要求，郊区地块拿地风险则过大，二级市场的收并购项目基本已被融创全覆盖，空间有限。
长春目前的土地市场总体较为平稳，去年一级市场成交78宗地块，而今年目前为止也有50多宗地块成交，四环之内已无土地供应，与哈尔滨、沈阳有所不同，长春地域面积较小，地块体量受限，环线类发展和新区供应土地较多，2019年土拍集中在北湖片区多一些，净月板块因万达文旅城入驻，住宅将近4万套规模，地块已划拨，但动迁时间未定。房企拿地态度也比较理性，目前长春土拍最高楼板价为6166元/平方米。
沈阳土地供应分阶段，今年市场良性发展，但整体成交量同比去年有所下降，土地价格因前期地王被约谈，目前新拍地块要求溢价率不能超过50%。目前沈阳土地成交价格偏高，主要得益于央企发力，诸如中海、保利、华润；此外，万科拿地、恒大收并购也比较积极，看好本地市场和无货量等双重需求考量。目前沈阳基本实现了TOP50房企全覆盖，仅正荣、泰禾没有进入，今年政府供地预计会有所下降，整体土地成交控制比较好。
6 展望
城市经济发展受限，普遍“买不起”是制约成交的关键
目前来看，购买力不足是制约东北片区各城市成交攀升的重要原因。具体表现：
一是从经济发展来看，资源枯竭带来的产业空心化问题严重，仅省会城市存在一定的产业支撑。东北片区一向以传统的资源型开发，石油、煤矿开采为主，随着开采逐步深入，很多三四线基本都面临资源枯竭，产业发展受限等问题，虽然一再提及东北振兴，但整体落地项目有限。目前省会城市发展良好，哈尔滨有自贸区、松北新区、哈深合作等一系列利好政策出台，长春着力发展客车、汽车产业，有中车、一汽等传统制造业，沈阳则以机械工业、交通运输设备制造业、电气机械及器材制造业为支柱产业。是闻名遐迩的重工业城市和国家装备工业基地之一。
二是从中长期人口成长性来看，长春、哈尔滨2018年常住人口均在减少，外流现象严重，主要流往较为发达的东南沿海区域，郊县客户向省会城市聚集，也使得其常住人口比基本维持在1以上，不过对于其购房需求来看，这样的人口增长速度，实则难以对本地需求构成有效支撑。
三是从居民的购房能力来看，3000-4000元的月收入实则难以负担房价攀升带来的高总价，哈尔滨房价属3个省会城市房价偏高，1.5万元/平方米基本算是本地的单价瓶颈，超过这一房价整体去化率都将放缓，据测算，除房价偏低的三四线城市外，三个省会城市房价收入比基本维持在8-9年，还是存在一定的购房压力的。
综上，我们认为，基于目前刚需、改善需求基本已释放完毕，不断上涨的房价也日益逼近人们的购买力极限，东北片区短期内成交仍将保持稳中微降态势，房价上涨动力不足。不过二线城市抗跌能力显著好于三四线。
中长期来看，东北市场“振兴”主要仍需解决产业升级的问题，依靠资源输出并不是长久之计，且重工业为主的发展结构也会降低城市本身的宜居性，谋求新的发展路径，以高新产业导入高素质人才，不断优化人口结构，才是促成本地楼市发展的治本之策。
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