黄益平：房价调控已近尾声价调控已近尾声

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从目前的情势看，房价调控大概已经接近尾声，大跌的可能性已经不太大了

　　今年年初以来，国际投资者一直担忧中国面临的经济风险，包括资产泡沫破裂和经济增长“硬着陆”。6月制造业采购经理指数连续第二个月下降，回调到52.1，比上个月降低1.8个百分点。这似乎给市

  场上的悲观情绪提供了佐证，今年上半年，股市价格已经累计下降近三成。有的专家甚至预言，中国经济很快将由“过热”转向“速冻”。

　　那些担心近期宏观经济风险的投资者，所关注的可能主要是流动性泛滥与资产价格泡沫。流动性过多的现象从2008年四季度就已经出现了，不过，当初是作为刺激经济增长的一种手段。2009年全年新增贷款达到9.6万亿元，相当于央行全年目标的近两倍，今年也许略有减少，但还是可能会接近8万亿元。

　　根据弗里德曼的数量理论，钱多了，价格便会涨起来。去年由于受到出口萎缩的影响，制造业产能过剩的现象很普遍，因此，把产品价格压住了。但是，流动性多了，总得有个“泄洪口”，因此，资产价格便涨上去了。

　　房价涨上去就会跌下来，跌得太多了、太快了，还会造成许多宏观经济后果，在这方面，已经有许多前车之鉴。更重要的是，房价高了，就侵害了许多收入低但时间多的中低收入阶层，尤其是刚刚从大学毕业的年轻学生。这些人不可能直接影响决策，但他们有许多时间在互联网上游走、发帖，有时候就会影响舆论导向。

　　这就迫使政府不得不作出反应，不少政府官员信誓旦旦地要将房价打下来，措施也制定了一大堆，包括限购第二套房、第三套房等等。有的地方是一边限制需求，一边却又控制供应，因此，最终对房价的影响其实并不确定。从目前的情势看，房价调控大概已经接近尾声，大跌的可能性已经不太大了。

　　调控政策开始的时候，有些专家预测房价要跌30%甚至50%，其实说明他们对政府还缺乏了解。政府究竟想不想将价格拉下来？我的答案是否定的。第一，房价下去了，直接影响地方政府出让土地的收入；第二，房价下降势必影响房地产投资与GDP增长；第三，其实真正能对政策决策有影响力的人，都是有房阶层或者能从房地产发展中获利者。

　　从基本面因素看，中国目前的房价泡沫也还没有发展到香港1997年和美国2007年的程度。因此，房价小范围调整有可能，大面积崩溃应该还不会。当前，中国居民、企业、银行和政府的资产负债表仍然相当健康。

　　根据对国际经验的比较分析，房价泡沫崩溃导致严重的宏观经济后果，通常是由如下三个因素中的一个或两个诱发的：经济增长速度明显、快速地下降，货币政策环境严厉紧缩，及短期内供过于求。对照中国的实际情况，在短期内出现上述三种情形的可能性非常低。因此，不能排除房价经历短期调整后再次上扬。■

　　作者为北京大学国家发展研究院教授、财新传媒首席经济学家

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中央摸底京沪等地楼市调控反应 防误伤经济

6月底，中央高层委托有关机构赴北京、上海、广州、深圳进行楼市调研，并且征求民间研究机构意见，以此更真实地了解目前政策对房地产市场带来的影响，防止楼市调控对经济造成误伤，为制定下一阶段楼市调控政策做准备。

　　经济形势再度复杂

　　国务院总理温家宝日前表示，国际金融危机影响的严重性和经济复苏的曲折性都超过了预期，宏观调控面临的“两难”问题增多。

　　数据显示，我国6月份PMI指数为52.4，环比回落1.8个百分点，连续两个月下滑。此外，规模以上工业企业增加值、央企利润及各主要行业的产销量，自4月以来增速均出现下降。

　　“中国的房地产业带动着相关56个上下游行业，房地产持续2个多月保持非常低的成交量，这对于国内经济的影响很大。”深圳一开发商向记者表示，各地土地交易不活跃，也使地方债务问题凸显，金融机构的风险迅速增加。

　　摸底市场反应

　　面对经济发展的全局，中央政府慎而行之，密集调研市场各方对于现有政策的承受能力，防止经济误伤，以便全面制定下一阶段楼市政策。

　　记者获悉，6月底，中央高层曾委派有关机构对北京、上海、广州、深圳等民间研究机构进行调研。而这些民间研究机构的核心观点都被录成VCR，将直接递交中央有关领导，为中央决策层制定下一阶段政策提供建议。

　　“这次中央的调研听取我们这样的民间研究机构的意见，在以前是没有出现的。这表明了中央迫切地希望了解市场最为真实的情况。”参与此次深圳地区调研的本土机构房地内参的总经理尹香武向记者透露，中央较为担心现有政策对经济造成误伤。

　　“调研了解的情况包括新国十条后投资客的动态、‘双限双认’的影响、如何推动保障房建设，房产税推出的影响等各方面问题。”尹香武表示。(据《上海证券报》)