[邓国营]四川大学经济学院金融系教授，博士生导师邓国营在线访谈

Venusfortune 发表于 2020-7-2 11:33
邓老师好，我是去年刚毕业的学生，父母凑点钱付首付，自己还贷款，感觉压力好大，请问您有什么建议呢

我对一个刚毕业就能买房子的年轻人，没有什么建议，因为你已经足够幸福了，压力大是正常的，至少你能够有首付，首先是恭喜。只要是自住的早买比晚买好。我的建议是：好好努力工作，把你父母支付你的首付本金加利息到时候还上。

smartlife 发表于 2020-6-19 03:35
请问，我国实施房地产税收对房地产价格有什么影响？

房地产税的直接目的是增加ZF财政收入，一定程度上可以减轻地方ZF对土地财政的依赖，对房价影响的大小，要看这种税收在多大程度上能够代替土地财政的依赖程度。从之前的房产税试点城市来看，对价格的几乎没有多大显著的影响。当然这是从统计数据来看的，并未剔除其他因素的影响来进行严谨的学术研究，如果大家想看这方面的学术研究可以看下德州农工大学李奇教授在Journal of Econometrics上发表的文章。

lylion88 发表于 2020-6-19 08:34
点赞，优秀。

谢谢，和其他本领域的学者比起来，我还是有很多学习的地方。

lylion88 发表于 2020-6-19 08:34
点赞，优秀。

谢谢，和其他本领域的学者比起来，我还是有很多学习的地方。

ypc91917 发表于 2020-6-19 09:17
您好，请问如今的房地产经济如何才能更好地融入新模式？

面临新的世界经济格局的变化，加之新冠疫情的爆发所造成的负面影响，国家全力培育新经济新业态新模式，这将是未来我国经济发展的主流，但新的业态和模式的发展无法一蹴而就，需要一个过程，房地产作为固定资产的特点本身无法创造新的模式，在享受新模式发展带来的红利但同时，它也能够给新的模式带来创新型的空间承载形式。
此外，大多房企正在向轻资产的方向转型，尤其是从物业管理的角度，将来大有可为，因为大数据时代了解人的行为是很重要，除了现在几大互联网公司之外，物业能够非常更加清晰的知道每户人家的具体情况，这可以对线上大数据的一个有益补充，开发商是有这个天然的优势获取这些微观数据。

琥珀糖 发表于 2020-6-19 09:45
请问邓老师对北大徐远老师说的针对农民工市民化的“二次房改”有何看法，特别是其中的重点和难点。

主要问题在于上哪找地？徐老师对于城市选择和区位的选择都处于核心层面，人口流入城市的土地稀缺性已然成为制约城市核心区域发展的大问题，正是如此大城市不断的往外扩大，城市边界不断扩大，所以土地供应是个问题。根据我个人对大城市主城区的土地存量了解，实施起来有很大的难度。

weifeng191134 发表于 2020-6-19 11:50
邓老师，请问如何看待合村并居对房地产市场的影响呢？

最近一段时间“合村并居”引起了大家的很大的注意，我国村庄数量多、规模小，难以形成规模效应，“合村并居”的方向并不是一个错误的选择，其实在成都、江浙一带的城市很早就有了类似的做法，只是做的方式、方法和现在某些省份所区别。对房地产市场的影响，也就是通过增加挂钩来增加土地的供给量影响的，这种方式在一定程度上能够为城市的发展带来可利用的土地指标，影响多大要看土地的量有多大，但理论上在某种程度上对稳定房价也有一定的作用，作用到底多大就要看需求端的强弱了。现在看来还是很多大城市、核心城市一直是热点，似乎看不到显著的抑制作用，因为人口尤其是有支付能力的人口不断的流入，不断扩大其对住房的需求。

jinlu310 发表于 2020-6-19 13:59
邓老师，现在zf提出“房住不炒”让房价渐回理性，那对于今年房产金融的走势您怎么看？
投资属性被弱化，但 ...

“房住不炒”是我们政策规制的纲领，因为房产本身所具有的多重属性，在市场化经济的国家都是无法回避这一特殊属性。截至2020年5月末，广义货币（M2）余额已经高达210.02万亿元，相比去年年末增加了11.37万亿元人民币。据有关统计，今年银行新增贷款有四成左右流向房地产业。因此，在货币宽松，加之我们的投资保值渠道又很缺乏的情况下，聚集着全国最优质的资源的一线城市房价居高不下也不是没有道理的。当我们把时间和空间都拉长拉大来看，其实全世界的大部分大城市都存在同样的现象。
房价的不断高企不全部在于房地产这个产业本身，房价一个综合因素交织作用产生的结果，比如投资渠道的匮乏等，大家需要脱离房地产产业本身来看房地产。因此，谁在炒房价的问题也不太可能有一个让人满意的答案。

Jill.Wang 发表于 2020-6-19 20:25
提问：商品房房价高，住房贷款利率高，贷款限制条件多，住房金融法规不完全。请问：如何改善我国房地产金融 ...

关于地产金融，有的研究说是发展不足，有的研究说发展过度，这要看从供给和需求的角度来看。住房供给方也就是开发商面对的开发贷这些年国家严防死守，防范风险的出现，住房的需求方也就是购房者面对的贷款利率其实是受到国家整体的利率政策的影响，当一个产业面临的贷款利率过低或过高时，会影响银行的贷款行为而导致资金流向过于倾斜。改善房地产金融发展的环境和制约因素，首先是要保持住房市场的价格稳定，建立长效机制，长期来看，市场是无法被人为控制的。

quentinpanne 发表于 2020-6-20 10:07
老师您好，想了解一下以房屋租售比来判断房地产市场泡沫程度的合理性？

我个人的研究观察发现，它很难作为泡沫程度的合理性指标，虽然理论上，可以认为房价租售比是度量商品住宅市场变化走势的一个重要指示指标。但我们无法将住房的消费需求和投机需求很清晰的区分开来。因此这个指标的合理性就被大打折扣，比如疫情之后房价存在一定程度的上涨，但各地的统计数据明显发现，租金是在下降的。房价的高低是看一个城市能够支付能力的人和住房的供应来衡量的，但是租金牵扯到的人群会更多，因此很难拿租金作为泡沫衡量的指标。