扯下城市化的面纱

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目前形成房地产行业的快速发展归结与城市化的快速提高的共识，的确改革开发以来，中国的城市化率大大提高，由1978年的17.92%提高至2009年的46.59%。在城市化水平处于30%-70%之间，在全世界范围，具有两种典型的城市化模式，一种是日韩为代表的相对成功的城市化，另一种是拉美为代表的问题相对多的城市化。无论是那种城市化模式，其背后的驱动力恐怕来源于以工业部门扩张为主的产业结构的演变。
日韩和拉美在城市化起步阶段（城市化率为30%以下），都实行进口替代的工业化路径，工业部门的快速扩张吸引大量农业人口流向城市就业，服务业也随之发展，城市化率大幅提高。但到城市化加速阶段（城市化率为30%-70%之间），日韩继续以出口为导向，进一步支撑工业部门的发展，同时进行产业升级，提高附加值，工业部门逐步扩张到国外，例如投资海外建厂。而拉美在经济发展中期，工业部门逐步开始停滞，靠出口矿产、农作物等初级资源加工品，工业竞争力开始下降，城市就业人口聚集于服务业。虽然城市化后期（城市化率为70%以上）日韩和拉美都有比较高的城市化水平，国内三次产业结构比例相差无异，第三产业比50%以上，但日韩的工业部门有很高生产率和生产规模（包括国内和海外），拉美却进入“中等收入陷阱” ，工业部门竞争力低，规模难以扩大，居民收入低导致出现大规模的贫民窟。
同样，目前中国进入城市化的加速阶段，工业部门的生产率还较低，产业升级比较缓慢，部分行业的产能过剩，海外扩张规模很小，国内工业部门生产规模已到瓶颈期。在工业部门没有向深度和海外扩张的情况下，再加之农村土地还没有私有化改革，城市化水平有可能出现倒退，因为当城市不能吸纳足够的人口就业时，进城农民会返回农村，重拾土地获取生活的保障。
在1998年住宅改革后，中国房地产随着城市化的加速快速发展，1998年至2008年商品房投资额和销售面积平均增长率保持在15%以上，期间城镇新增人口为1.91亿， 35个大中城市累计的房地产竣工面积达20亿平方米左右。在工业部门，通过吸引大量外来投资维持着国内的不断扩张的生产规模，但工业企业的利润率处于低水平。因此工业部门的升级滞后，将制约着城市化水平。如果房地产的快速发展，超过经济发展阶段，其后的房地产泡沫问题不可避免。

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关键词：城市化 35个大中城市 中等收入陷阱 城市化水平 房地产行业 城市化 面纱

顶起来。。。。。。

我们的城市化率说是百分之四十七，但是减去1.5亿的农民工，我们的城市化率只有百分之三十四。户籍制度严重束缚了人口的流动和对城市的融入，同时城市飙升的房价和物价让越来越多的人逃离大城市或者逃离城市。。。。

全国都沉浸在所谓GDP高速增长的喜悦中，其实中国产业升级极其缓慢，上世纪九十年代就喊发展高新技术，也的确成长出华为、中兴等高科技公司，如今还在天天喊升级、高科技，任何放开管制竞争的行业都是官方的话“低、散、乱”，产业整体升级堪忧，靠产业规模吸纳就业量，结果是产能过剩、环境污染。产业没升级，就业结构得不到调整，中国城市化是伪命题。

中国发展的太迅速了，暴露的问题也太可怕了，希望能实现软着陆吧

非常同意楼主的观点，城市化到达中级水平的时候，必须进行产业升级，以巩固城市化的基础，否则，城市化后期将会出现很多问题。

中国的城市已经非常拥挤了，我觉得应该大力发展城镇，吸纳农村富余劳动力，这样在镇里有工作，还能照看一下田地才是最好

7# resun
目前东部性向中西部产业转移难以形成气候，三大经济圈仍旧是中国的工业中心，就地产业升级是关键，所以城镇化也基本上主要围绕三大经济圈展开，形成都市圈。

日本在上世纪70年代初期，第1次石油危机发生以前，也就是1970-1972年的时候，GDP已经有近20年的高速增长，常常在10%上运行，同期CPI温和上升，日圆也是处于上升通道，到1971年的时候，人均GDP2990美金左右，GDP总量为全球第3位。经济发展为粗放式，环境破坏严重。运行扩张性货币政策，面临米德冲突即中国所谓2难汇率问题。城市化程度比现在的中国高一点，农业人口只占整个人口总量的20%。

正是在这样的背景下，所有人都认为日本依然能够保持其GDP增长率，1972年日本首相发表了著名的《列岛改造论》，提出到1985年期间保持GDP增长10%的水平，建设众多的25万人规模的城市。土地价格持续上涨。

凡此种种，与今日之中国何其相似。连劳动力数量都相似，老年人增加，但是劳动力是增加的。日本是在1990年左右劳动力才下降的。

列岛改造论这个白皮书是十分短命的。石油危机的契机使得日本GDP不但没有增长，反而受挫严重，1973-1978年，日本GDP增长为负数。

石油危机使日本人清楚的认识到了耗能大的产业由于外部变化对日本的冲击，于1973年叫停列岛改造，同期提高贴现率。多次推迟政 府投资。但是依然没有控制住由石油危机引发的CPI增长，1974年1月，日本CPI超过20%。同期，发表了《环境白皮书》。可以把这个看作日本准备转型的标志。从数据上，单位GDP的CO2排放量以1973年为转折点，也是能源消费的转折点。

1975年，CPI随石油价格下跌开始回落，因为经济受挫，日本开始转型。从重工业和基础材料型到确立以汽车，机械，电子加工业为主的产业转移。同时，第3产业发展迅速。到1980年，日本农业人口只占总人口数量的10%。