国泰君安——2010年关于一、三线房地产市场调研报告

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楼盘实地调研（4月中调控政策出台之后开盘）：三线城市整体销量尚可，部分楼盘一个月以内的去化率仍可超过50%；相比而言，一线城市的销售情况明显更差，去化率基本均在30%以下。
  销量：三线城市反应滞后，销量属于后跌后涨型，属于典型的“后周期”类。一线城市销量萎缩非常迅速，下滑约60%左右，个别一手新盘甚至零成交，近期大幅下降后稍微企稳；三线城市销量还可以，但是相比政策之前仍有一定下降。
  房价：三线城市波动幅度明显较小，但对于本来利润较薄的三线城市开发商而言，假若小幅下跌对利润也将有相当的影响。目前一线城市一手房价尚未下跌，二手房价议价空间加大，略跌（约5%-10%）；三线城市房价略涨。大部分开发商表示降价并非首选的应对策路，三线城市开发商普遍表示其市场不太会降价。
  开发商反应：相对偏乐观。（1）大型开发商，对房价下跌有较充分的心理准备，幅度普遍接受30%；越是区域性的中小开发商，越不认同房价下跌，越强调市场的区域性或特殊性；（2）对行业最坏的情况，普遍还没有概念和准备；（3）对这次政策的看法，普遍停留在04-09年的历史经验上；（4）对行业游戏规则和制度的可能改革，普遍没有理解和认识。（5）对行业好转的看法，普遍建立在土地财政、地方政府和宏观经济恶化的判断上。

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