开发商囤地六年赚200多亿

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开发商囤地六年赚200多亿
2010年08月18日
近日，上海、海南等地国土部门纷纷加大清理查处闲置土地力度，山东、甘肃等省也先后出台打击囤地、炒地新规，矛头直指作为房地产源头的土地市场，给此轮楼市调控带来持续积极的政策信号。
　　业内人士分析，目前房产商闲置土地仍然存在人为切块拖延开发、"炒地皮"和借口"规划调整"等三大乱象，打击囤地炒地等违法违规行为须"动真格"。
　　重拳打击囤地炒地
　　近日，各地陆续传出查处闲置土地的消息，让苦苦等待买房的老百姓心中一阵振奋：截至７月３０日，上海市今年以来已收回或启动收回程序的闲置土地有１５幅，已督促开工的有３１５幅；海南省已清理出２００９年１２月３１日前涉嫌囤地和闲置房地产用地４３宗、５４００余亩。
　　同时，山东、甘肃等地纷纷出台较此前更为严厉的土地出让监管措施。其中，囤地、炒地者今后不许拿地，成为颇具威慑力的一道"撒手锏"。
　　土地是房地产市场的基础"原料"，在土地供应总量保持稳定基础上，开工面积多少直接影响后期楼市供给，进而影响房地产市场价格。一些开发商为追求更高利润，囤积、炒卖土地行为时有发生。日前曝光的泛海建设集团股份有限公司在北京繁华地带购置的４块土地闲置６年，期间５次调整建设规划，据估算６年间开发商仅靠坐收土地和房地产自然升值的利润就超过２００亿元。
　　囤地炒地三大乱象
　　国土资源部的数据显示，截至２００９年底，全国仍然约有一万公顷闲置土地，其中４６％左右的闲置土地是企业自身原因造成的。记者调查发现，目前在各地特别是"一线城市"，房产商囤地、炒地有多种"模式"，主要有人为切块拖延开发、"炒地皮"和借口"规划调整"等三大"乱象"。
　　故意多批次开发演变为"变相囤地"。一位不愿意公开姓名的房地产公司老总告诉记者，在预期未来房价看涨的情况下，开发商拍得一块土地后，原本分两期就能开发完毕，却故意将土地分割成若干小块多批次开发。"这样一般两年内就可以盖好上市的房子，最终可以陆续卖上三四年。随着后期房价上涨，同一地段的房价比两年前上涨四五成，甚至是一两倍，开发商自然赚得'盆满钵满'。"这位老总说。
　　"炒地皮"同样能给开发商牟取巨大利益。济南楚天置业有限公司副总经理陈志晔介绍，一些主业并非房地产的企业，把房地产作为一种投机手段，买地后不急于开发，而是先放上一段时间，待土地增值有利可图后便直接转卖或以其他方式开发。
　　刹住歪风须动真格
　　山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为，刹住土地市场的违法风需要"动真格"，对"两年未开发无偿收回土地"这条硬杠杠，应坚决卡住，让违法囤地炒地者血本无归才是治本之策。他建议，政府应建立统一的土地闲置认定标准，以实际开发建设面积或已完成投资所占比重，作为认定是否闲置土地的具体标准，未达到规定比重即使部分开工建设也视同闲置土地依法处置，使清理闲置土地更具有可操作性。
　　同时，在土地出让合同中应明确约定开竣工的具体时限，并向社会公示。此外，应进一步完善闲置土地收回的操作程序，严格"规划调整"的程序和条件，适当引入听证制度，追究有关部门和人员不合理"规划调整"的责任，不给违法企业以可乘之机。
　　专家还建议，我国应加快研究推行闲置土地的地价增值相关税收政策，对因建设容积率增加或地价增值所产生的高额收益征收税费，以增加开发商的持地成本，督促房产商尽快开工建设，有效增加市场供给。

　 .深.圳.商.报

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关键词：开发商 股份有限公司 房地产市场 房地产公司 国土资源部 开发商

地方一直在卖地，地方创收！企业囤地炒地，地方又来处理罚款，又增加地方的收入！

国土部通报土地违规案件:华远地产被疑伪造公文
时间：2010年08月21日 09:15:12 中财网  
　　8月19日国土资源部举行新闻发布会，公开通报了陕西省西安立丰御海置业公司持伪造公文骗取办理用地手续等7宗违法违规案件。据通报，2007年西安立丰御海置业有限公司在办理西安市雁塔区小寨西路13号地块房地产项目的相关用地手续时，伪造公文骗取办理土地手续。
　　记者了解到，西安立丰御海置业有限公司开发西安市雁塔区小寨西路13号地块房地产项目时，华远地产股份有限公司享有该公司80%权益，也就是说华远地产与该起伪造公文骗取办理用地手续案件有着直接关系。
　　然而，正在国土资源部门查处该地块的过程中，华远地产却将其持有的西安立丰御海置业有限公司80%股权悉数转让。为何在地块被调查的关键时期，华远集团转让了该项目所属公司的股份呢？作为华远集团董事长的任志强，是用什么方式将"问题土地"从华远集团的资产中顺利剥离的呢？
　　华远地产股份有限公司2009年度报告显示：2009 年12 月，华远置业与立丰（西安）房地产开发有限公司签订股权转让协议，将所持有的西安立丰御海置业有限公司80%的股权全部转让给立丰房地产，股权转让价款为1200 万元。同时，双方又签订了股权质押合同，约定立丰房地产将其持有立丰御海的全部股权质押给华远置业。
　　根据国土资源部督发布的通报，2007年，陕西省西安立丰御海置业有限公司在办理西安市雁塔区小寨西路13号地块房地产项目的相关用地手续时，使用伪造的有关批准文件和补办出让手续许可证，骗取办理了政府的相关用地手续，并办理了土地使用权变更登记。公司通过伪造公文，将依法批准转让土地的建筑面积从10万平方米变为26万平方米，涉嫌伪造国家公文和侵占国家土地收益。目前，该项目只完成了部分拆迁。
　　针对上述事实，根据《土地管理法》等法律法规的规定，西安市国土资源局解除了该项目的土地出让合同、注销该项目的国有土地使用证。该案中涉嫌的犯罪由司法机关另行追究。2010年8月16日，西安市国土资源局向社会公告了土地的处理结果。
　　国土部的通报发布后，作为西安市雁塔区小寨西路13号地块的原始开发商，华远集团和任志强本人都对此事保持沉默。
　　在任志强8月10日发布的博客中写到，媒体炒作土地的闲置问题就是将市场供给的矛盾转嫁给开发商，他认为房价过高的责任在于政府土地供给不足。那么，任志强对旗下公司伪造公文骗取办理用地手续的行为，又能将责任推给谁呢？
　　记者还注意到，任志强最近对房价的态度发生了大转变，他开始劝开发商赶紧降价。为何任志强的态度会发生大的转变呢？业内人士估计，中央楼市调控的决心之大让任志强不得不改弦易张。而对于华远地产疑曾伪造公文这个谜团，任志强是否会为公众解开呢？
□ .徐.沛.宇　 .人.民.网

上海土地底价成交谜局:开发商私下和政府谈好
时间：2010年08月21日 08:43:23 中财网  
　　8月13日,上海房地产交易中心大厅,奉贤区金汇镇一住宅地块出让现场,稀稀落落的几个开发商。"结束了,又是底价,又是'秒杀'!"在场媒体记者高呼。
　　今年以来,上海已有多幅地块以底价成交,似又回到2008年年初时的情景。从2009年春节之后,土地市场回暖,到2009年年底渐入巅峰状态,再到新政之后重归沉寂,上海土地市场经历了一次轮回。但这轮底价成交状况持续时间之长、涉及地块数量之多,业内为之惊讶。
　　不得已的底价成交
　　上海地产商杨安（化名）做了十多年地产生意,他从未像现在这样焦虑。他甚至不想在上海拿地,转投江苏二三线城市。
　　杨安看中的是新江湾城地块,了解出让"游戏规则"后,他们打了退堂鼓。这一地块的附加条件极其苛刻,其中包括"竞得人须在3个月之内将注册地迁至杨浦区;节能环保高于国家标准65%,环保节能方面的投资不能低于1000元/平方米……"
　　"最吓人的是高达5.5亿元的保证金。"杨安说,竞得地块之后10个工作日内签订出让合同,30天内付清全部土地出让价款,4个月内开工,3年内竣工。其中,人才公寓地下设施及其产权要无偿移交区政府。该地块出让现场仅有两家企业,最终被具有政府背景的上海城投以11.08亿元的底价获得。
　　这仅仅是上海今年土地出让底价成交案例之一。楼市新政百日,上海土地市场似乎显示降温趋势。上海中原地产研究咨询部总监宋会雍告诉中国证券报记者,政府现在要求在土地拍卖现场签订合同,对开发商资金要求特别高。而今年楼市销量比去年同期下降六七成,开发商拿地首先要考虑资金是否充足。
　　今年7月,上海土地新规要求开发商在合同签订后30日内付清地款,这意味着,开发商必须一个月内全额支付动辄数亿乃至数十亿元的土地款。有开发商甚至在拍地现场"抱怨":"这么搞下去,我们都没钱拿地了。"
　　即便是"有幸"拿到以底价成交地块的开发商,也并不意味着捡到了便宜货。一位不愿透露姓名的开发商说,有的价格低,是因为有些有特定的要求,比如20%建90平方米住宅,有的要为政府免费代建配套项目,比如幼儿园、公园等,预先设定门槛,很多开发商被挡在门外。
　　土地收入日进2.56亿
　　据中房信统计数据显示,7月至今上海共出让17幅地块,其中9幅是底价成交;上海中原地产研究咨询部一组数据显示,今年上半年,地块出让的平均溢价率为90%,7月以来已经降为30%,而去年动辄150%-200%。由此看来,土地市场确实在降温。
　　但一位开发商道出底价成交的秘密:很大一部分都是在出让前,开发商已经和政府谈好,定什么价位,设定哪些要求,本来参与度很高的公开竞拍,成为小范围的秀场,"有的楼板价8000元/平方米,但其实开发商只要支付6000元/平方米的价格,另外2000元/平方米作为配套费返还给开发商。"所以不能被底价成交的现象误导,认为上海土地市场低迷。
　　今年第一季度,上海土地市场确实狂热,"三高"（高总价、高单价、高溢价）地王频繁诞生。但时隔3个月,被标签为"准地王"的地块出现高处不胜寒。卢湾滨江地块、苏河湾地块、莘庄地块上盖地块、虹桥商务区核心区一期的四大"准地王"或被终止,或在调整。
　　根据上海上半年土地招拍挂出让信息统计,2010年1月-6月上海共推出普通住宅用地127.84万平方米,配套商品房地块173.50万平方米。而上海住宅用地和保障型住房用地分别计划为330万平方米、770万平方米,今年上半年各仅完成38.74%、22.5%。
　　尽管如此,上海上半年土地出让总金额却高达466.67亿元,较去年同期的83.78亿元同比暴涨457%。这一惊人数字似乎又说明,土地市场依然高烧未退。"平均下来,上海土地收入上半年日进2.56亿元。"杨安说。"背后关键因素还是地价整体居高不下,政府底价报得高,限制条件又多。市场还不好,现在拿地风险太大,还不如到二三线城市圈地。"杨安说。
　　宋会雍也认为政府底价报得偏高,他以越洋地产8月在上海拿地为例,18.9亿元获得上海两幅住宅地块,其中一幅地块的楼板价为2.1万元/平方米,而目前周边在售商品房的价格只有1.9万元/平方米,"面粉卖出面包价"。
　　目前地方财政依赖土地收入,只要地方政府财政来源的体制不变,地方政府不愿意主动降低土地出让价格,宁愿推迟或终止出让。今年5月以来,上海已经有19幅地块终止或推迟入市。
　　用脚投票待市场明朗
　　多次底价成交的消息让"沪漂"族王新看到了希望。他工作五年,眼睁睁看着房价一天天涨起来。"蔬菜粮食涨价,与房价疯涨相比,简直就是鸡毛蒜皮。"王新叹息。
　　王新三年前看房,最初只看中环,现在快看到江苏境内。如果明年还看不到楼市下调趋势,他打算回老家省会城市工作。"目前看,我很可能被上海抛弃。"王新提到房子就心灰意冷,女朋友因为其无房,与他冷静分手。他觉得自己就是《蜗居》里的小贝。
　　除了购房者在关注土地市场的变化,开发商杨安也认为"价高者得"是导致地价高的主要因素。于是上海开始试点以纯招标形式出让土地,不过依然未能解决问题。
　　"有的地块早已内定,我们无法参与。"杨安抱怨,有的要求是实力大的开发企业,但总不给中小地产商机会,我们永远做不大;有的要求有商业开发经验,但凭什么说他的经验就是好的。"更多的是主观上的评分。"
　　如何抑制土地市场的疯狂,杨安认为,目前需要的是地价下调、增加供应,进而促进成交。上海今年第三季度已经开始加大住宅用地供应,供应量约为495公顷。仅第三季度计划供应量,就比上半年实际供应总量还多175公顷。
　　如果将土地是否成交视作一场针对土地市场的投票,毫无疑问,目前不少房企选择"用脚投票",离场观望。或许就像住宅成交量下滑最终带动价格的向下调整,土地市场也许会在下半年或明年重演这一幕,至少暂时不会出现楼市疯涨局面。
　　"每一次出现调控松动的传闻,政府相关部门就会坚决表态楼市调控不会放松。"王新说,似乎又看到希望。他在纠结中等待。
□ .周.文.天　 .中.国.证.券.报

上海房管部门回应“戴豪华表购经适房”质疑
时间：2010年08月21日 08:34:14 中财网  
　　上海的首批经适房目前已进入购房阶段。有网民近日称从新闻视频中发现有佩戴"名牌天价蓝宝石水晶镜面机械表"的申购者。上海市住房保障和房屋管理局20日作出回应：经过核实，申请人佩戴的手表为普通电子表，其收入、财产、住房面积等条件均符合准入标准。
　　在这段电视媒体于8月11日播发的新闻视频中，一老年申请者在子女的陪同下，一次性付清了总价约为27万元的房款。有细心网民通过视频截图发现，该老人手腕所佩戴的手表类似于国外一款知名品牌的手表，甚至有网友"人肉"出此款表有"蓝宝石水晶镜面"，网上报价在32200元-26000元之间。一时间，网友对申请者提出了质疑。
　　对此，上海市住房保障和房屋管理局相关负责人20日表示，上海的住房保障机构已对此事件进行了调查。经过核实，申请人佩戴的手表为普通电子表，并非网上描述的"名牌天价表"，申请人的收入、财产、住房面积等条件均符合准入标准。
　　"一旦发现申请家庭在办理购房贷款时提供的收入等材料出现异常情况的，住房保障机构将及时调查。如经查实确属隐瞒虚报、骗购经济适用住房的，住房保障机构将按规定取消其购房资格，并追究其相应的责任。"这位负责人说。
□ .叶.锋　 .新.华.网

一套卖半亿 看房要提前预约 户型多在400平方米以上

时间：2010年08月21日 09:26:13 中财网

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　　京城一公寓每平米均价10万元刷新最贵楼盘纪录
　　发改委官员：
　　调控基本 达到预期
　　昨日，国家发展与改革委员会投资研究所所长罗云毅表示，上半年政府对房地产市场的调控基本上达到了预期的目的。突出的标志就是房价快速上涨的趋势得到了遏制，另外，保障房体系的建设也得到了更多的重视。
　　他表示，现在还看不到出台新的房地产调控政策的前景，主要还是进一步完善现有的调控措施。
　　据《北京晨报》报道，北京饭店二期霞公尊府（霞公府）拟售价格高达每平方米10万元，据称刷新北京最贵楼盘纪录。如此高价仍挡不住购房者的热情，预约看房的人已排到了下周二。
　　户型多在400平方米以上
　　霞公尊府是北京饭店二期的一部分，位于东城区霞公府街。昨日，记者到达现场时看到，霞公尊府外墙呈橘黄色的售楼大厅十分豪华。这里离紫金宫饭店不足百米。西边是南河沿大街，东侧是老北京风情街，不远处的东北方向即是王府井最集中的购物地段。销售部刘小姐表示，"卖的就是地理位置。"
　　销售部刘小姐称，该项目于8月14日取得预售许可证后入市，目前已经进入预售期，有望月底开盘。目前项目的二层至六层多数房源起价为每平方米8.5万元，拟售均价在10万元左右，最高为13.7万元。"主打户型为440平方米和590平方米。400平方米以下的户型很少。" 5# xnv

这种行为实在是太可恶了。可是，如果从经济学的角度来想，企业这么做，说明人家判断准确啊，经济行为很理性。