地产基金模式研究

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地产基金模式研究：嘉德篇.pdf (1.3 MB, 需要: 3 个论坛币)

2010-9-2 16:45:38 上传

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1．嘉德置地传统模式的反思................................ 1
2．轻资产战略的提出与基金模式的形成...................... 2
2．1 轻资产战略的提出......................................................................................... 2
2．2 基金模式的形成............................................................................................. 4
3．基金平台的拓展经验借鉴................................ 7
3．1 借助外部力量合作发起基金.......................................................................... 7
3．2 私募基金与REITS 的协调成长...................................................................... 8
3．2．1 私募地产基金与REITS 的同步推进........................................................ 8
3．2．2 私募地产基金与REITS 的相互支持........................................................ 9
3．2．3 集团公司在基金平台构建中的资产配置作用........................................11
3．3 基金定位的细化与多基金渠道.................................................................... 12
3．3．1 基金定位的细化..................................................................................... 12
3．3．2 细分定位下更加清晰的战略布局.......................................................... 14
3．3．3 细分定位是多元化的有效途径.............................................................. 14
3．4 严格的资产剥离政策................................................................................... 15
3．4．1 非核心资产的坚决剥离.......................................................................... 16
3．4．2 核心资产的适时收割.............................................................................. 16
4．基金模式初见成效....................................17
4．1 回报率提高................................................................................................... 18
4．2 负债率下降................................................................................................... 20
4．3 现金流状况改善........................................................................................... 21
4．4 以更安全和更高回报的方式扩张................................................................ 21
5．嘉德模式的资本市场检验............................... 22
6．嘉德模式的核心......................................23
附录1：嘉德的私募基金成长之路.......................... 25

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关键词：地产基金 REITs REIT 私募基金 资本市场 基金 研究 地产 模式

妈的，这才是真正赚钱的东西啊，地产基金

地产基金模式研究：铁狮门篇.pdf (1.57 MB, 需要: 3 个论坛币)

2010-9-3 08:34:54 上传

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随着中国人均GDP 的不断提高，消费能力增强，商业地产开始成为地产界的一个新领
域受到重视，新鸿基的租售并举模式成为内地地产企业纷纷效仿的榜样，近期REITS 的酝
酿推出吸引了更多地产企业进入以租金收益或运营收益为主的投资物业领域。从全球范围
看，典型的租售并举企业仅活跃于亚洲市场，尤其是商业和商务活动集中发展的香港和新加
坡，更孕育了一批优质的租售并举企业。但在相似的地区经济模式背后，香港和新加坡的地
产企业走上了两条不同的成长道路，在香港模式下，企业通过“以售养租”和“以租养售”
的内部现金流平衡来实现租售并举，而新加坡模式则更多借助REITS、私募基金等地产金融
平台来完成租售并举，即，香港模式强调的是重资产下的内部资金平衡，而新加坡模式则强
调轻资产下的外部资金平衡。两种模式各有优劣，香港模式下地产公司转型过程中的回报率
压力大、风险高，但转型完成后企业抗风险能力显著提升；而新加坡模式下地产公司转型过
程中的回报率高、风险低，但转型完成后企业抗风险能力改变较少。具体选择哪种战略取决
于市场环境和企业自身的客观基础。
本文重点分析了新鸿基地产公司自70 年代以来的租售并举转型之路，研究显示，新鸿
基的成功转型需要多项基础条件：包括企业发展出足够大的开发物业现金流平台；积累了多
年的地产开发和管理经验，并探索出可复制的成功商业地产模式；同时，地产市场整体处于
一个长周期的上升阶段，投资物业市场相对成熟，能提供合理的租金回报，以及资本市场能
提供持续的融资支持。为此，新地用11 年的时间来打造一个足够大的现金流平台、完成商
业地产的模式探索，和很重要的，等待市场时机。

租售并举转型之路：新鸿基篇.pdf (1.2 MB, 需要: 3 个论坛币)

2010-9-3 08:36:11 上传

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REITS，资产证券化理论在房地产行业的实际应用，别看在国外发展的火热朝天，在国内如果各项法规制定不严密，最终还会变成地产商变现及欺诈投资者的工具。北京佳程广场设立睿富REITS登陆香港联交所，其发起人田力就通过制造假的出租合约抬高房地产物业价格，逃过香港法规登陆香港联交所，虽然事后被披露，但资产净值下跌，损失的还是投资者。

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