再思考房价与地价的关系

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   自2003—2007年以来，中国土地交易价格指数趋于同步的上扬趋势引起人们对二者关系的极大争议。到底是地价太高了房价，还是房价拉动了地价？在此提出个人观点，望大家斧正！
   
   （1）房价对地价的影响
    房屋价格的上升导致土地价格的上升。因为作为需求价格的地价实际上是由引致需求引起的,即由于对房屋的需求导致了对土地的需求。土地的自然供给没有弹性,其经济供给受自然供给的限制,也缺乏弹性，并且，土地的供给是由**垄断的。因此，在这种情况下，要获得土地就需要通过价格竞争。在出价高者得胜的拍卖机制下形成的地价是由当前房价及开发商对未来房价的预期决定的。房价及预期上涨后，使得房地产业有利可图的时候，房地产商就会有更大的激励进行价格竞争以获取土地。最后竞争的结果就是土地的需求上升，价格上涨；反之，房价和预期下降后，地价也必然下降。于是，我们就可以得出结论：高房价刺激了对土地的需求,由于土地的供给价格弹性小而导致了地价的升高。地价的地区差异性同样源于各地房价的不同，即不同的城市由于对房地产的需求不同导致了它们各自的地价不同。
    （2）地价对房价的影响
    地价对房价没有直接的影响。地价虽然是修建住房总成本的一个构成部分，但是我们不能就此武断地认为地价的升高会推动房价的上涨。因为不同形式的成本对于住房的供给具有不同的影响。
    地价对于房地厂商来说，是以固定成本的方式进入生产函数的，它是经济租金的一部分。因此，地价的高低与否，都不会对住房的边际成本产生影响，即供给曲线产生是不会变化的。地价的高低只是影响了房地产商的平均成本和利润。所以，理论上，地价上涨不是房价上涨的直接原因。

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关键词：价格的上升 价格竞争 房地产商 固定成本 土地交易 中国 房价 影响

想要说清楚这个问题，就必须要弄明白地价是什么？房价是什么大家都很清楚，不必赘述。地价是一种经济租金，取得这个地块就能够从事房地产，相当于一种资格认证。只要能支付地价，就能够获得经济利润（实际上，考虑到寻租即取得地块所付出的成本，经济利润为零）。短期（房地产商马上要取得地块，要支付地价）房价肯定包含着地价，因此短期内地价的上涨将推动房价上涨，地价下降将推动房价下降；原因很简单，成本上升了。长期（房地产商手中没有土地了，重新开始竞价）内房价的上涨将会推动地价上涨，房价下跌导致地价下降；原因在于房价的上涨实际上导致之前取得土地的房地产商获得了真正意义的经济利润（考虑了经济租金还有经济利润），此时会有更多的房地产商进入。只要地价（经济租金）还能够产生真正意义的经济利润，就会有房地产商通过提升土地竞价（寻租行为）来争取获得该部分利润，直到寻租耗尽——土地的价格使得任何一个房地产商都不会产生真正意义的经济利润。

先学习下。