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我国亟需开展房产金融危机应对预案研究 林建永 20100523

“上帝欲使其灭亡，必先使其疯狂”，《圣经》里这句话准确描述了任何一次经济泡沫破灭前的情景。每次危机都有其特殊性，但是“脱离真实需求和真实供给，依靠预期从供需双方推动价格上涨”则是所有危机发生前的共同特点[1]。预期作为心理活动，有着非常的不稳定性，通常是一个很偶然的原因诱使预期逆转在市场中大范围“跟从发生”，从而具有很强的不可测性，而价格涨得越久，幅度越高，能够使预期大范围逆转的偶然因素就越多，从而也就越难以阻止。因此每次泡沫的破灭都是在大多数人认为顶部还没到来的随后很短时间内到来而让人措手不及。尽管我国很多机构及专家对房价仍持上涨预期，但历次危机证明，能够真正预测到经济拐点的永远是少数。美联储曾对主要工业国家1970年至2005年的房价指数变动进行研究，发现除了德国和新加坡房价持续稳定外，其他国家都经历过多次大起大落，且不同国家之间涨跌并不同步，充分说明房价有大涨必有大跌。在我国房价下跌是否会形成持续的经济危机，不在于一时价格下跌的幅度和交易量的萎缩，而在于当预期逆转扩散的预期需求量下降速度与价格下跌形成的真实需求量增长速度之间的博弈：一旦预期逆转扩散的速度快于真实需求增长的速度，价格下跌就由预期主导，对于房价如果连续2个季度真实需求购买量低于预期逆转产生的抛售量，那么就可能形成持续的下跌，从而自我印证预期的逆转，形成价格下跌的动态过程。从美联储研究看，通常房产危机发生的当年会跌去最高价格的15%—30%，然后再随后的5年中逐步再跌去最高价格的30%—60%，而正是这种持续下跌的过程让市场各方对整个行业失去信心，进而形成危机。

房价下跌导致的金融危机在国外主要是由于房产消费者借贷对银行形成坏账，进而延伸开来的危机。国内大部分学者也认为对我国房地产危机将形成银行的消费信贷危机。其实在我国房价下跌还会对我国地方**的债务偿还能力形成很大的冲击，进而引发更深重的危机。对于房价与地方**债务之间的关系，国务院发展研究中心巴曙松、中国社科院杨志勇、《瞭望》高级记者唐敏等研究认为城市**地方财政过度依赖土地财政，土地财政制度已成为推高房价的制度动因。对背后可能形成地方**债务的风险研究不多，只有2008年国家审计署农业与资源环保审计司副司长翟挨才发现地方**土地出让中存在程序违规可能给金融系统带来风险[2]，另有中国农业大学的朱道明、张鸣明认为土地存在有限性将给未来土地财政可持续带来风险。地方**债务是90年代以来我国兴起的“城市经营”的产物，资金很大部分来自各融资平台借债，由于政绩考核体制下各级**债务还本动力的缺乏，城市经营逐渐演变成了“还息不还本，新债还旧债”的债务扩张模式。这种举债模式通常以储备土地的预期上涨的出让金作为远期偿债偿息来源。但是房价和土地出让金一旦形成下跌预期，银行将降低让地方**“借新还旧”的信用额度，地方**将面临债务无法如期偿还的风险。
2009年开始，地方**债务开始引起国内外各界的关注。最早的外媒报道是，2009年8月《华尔街日报》专栏通讯崔宇指出中国地方**疯狂变相举债对于应对金融危机可能是饮鸩止渴。随后，美国西北大学Victor Shih则通过多种渠道估算我国地方**债务可能超过我国GDP的70%，美国高盛则于2010年5月份发布的《潜在房价调整和**过度借贷的风险评估》报告指出，截至2009年年底，中国**总负债为15.7万亿元，约占2009年GDP的48%。但瑞银集团中国区首席经济学家汪涛2010年2月26日在《华尔街日报》对中国地方**土地出让金占地方**财政收支比重进行了分析，认为尽管比重在上升，但是远没有Victor Shih等人估算的那么高。对于地方**债务，除了近期家发改委财政金融司司长徐林认为中国**可变现资产充足，不存在偿债危机爆发可能外。摩根士丹利王庆、章俊2010年4月8日也对中国地方债务表达了与徐林相似的观点。瑞银集团汪涛则认为如果地方**债务发生问题，地方**可以减缓项目建设和推高房价来解决，因此风险不高。中国银行高级研究员苏志欣2010年3月17日认为中国的**债务与GDP比值，低于美国、日本等国家的水平，所以风险可控。另一方面2009年路透社中国经济主编魏伦(Alan Wheatley) 2010年3月19日则对中国地方**债务谁来买单表示担心。湖北叶祝颐2010年5月18日认为一些地方**依托**融资平台等方式过度举债已接近极限，债务资产比例已高达150%以上，个别县市已经超过400%，主张对地方**债务要加强监管。

以上分析通常假设我国房地产稳定并且土地出让金收入及其土地抵押价值能够持续上涨。但是一旦发生房价下跌的情况，首先最直接的风险是银行坏账的风险；其次地方**除了停止或减缓已有建设项目外，将很可能提高各种税费用于还债，形成对实体经济的打压，从而形成我国实体经济投资动力不足的风险。第三通过金融工具传递形成我国金融环境恶化的风险：地方债务危机导致国债的价格下跌，进而引发人民币贬值预期，这个预期引发国内的各种资金外流，外汇储备迅速减少。进一步考虑到今年开通的融资融券和股指期货等金融市场做空机制，我国的整个金融市场可能会出现大幅度下跌格局。

2009年以来，国务院办公厅成立了“化解地方**债务”课题组，中央又先后发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》、《关于遏制部分城市房价过快上涨的通知》，力图从信贷、土地、官员问责、交易环节税收、安居工程和市场监管等多方面遏制房价上涨。但这些措施并没有改变房产信贷是银行“优质”信贷的预期，改变地方**债务对房价的依赖，长期上看并没有减小危机发生的概率和危害性。另一方面，2010年以来我国有利用通胀变相降低房产实际价格的趋势，但是通胀另一方面将促使我国人民币外汇币值从升值转向贬值[3]，从而将引发资金外流趋向，这种外流如果形成预期同样将引发房产名义价格持续下跌，也就是说通胀政策只是延缓和加重房产危机，而无法扭转房产危机。

综上所述，对于我国潜在房产危机，最值得梦想的策略无疑是房价稳定，而土地出让金能够持续上升。但是这是不可能，一旦房价稳定，土地出让金很难上涨，而让房价继续上涨无疑只是加重后续房产危机的危害。因此我国亟须从地方**债务和房地产市场发展两个角度出发审视我国的整个经济系统，提前制定危机应对预案。而且也只有制定好危机预案的前提下，才能明白我们到底如何在目前的两难困境中寻求最佳的决策目标。

一、         制定我国房产金融危机应对预案
做好房产金融危机预案研究，首先要建立模型（很多影响机理不是线性的直接关系），做好各条线对房价的短期、中期和长期敏感分析，包括出口、投资（FDI和民营投资）、期货、国债和汇率，制定合理的房价调控目标；其次要做好利益损失面的分群分析，明确哪些人将最可能受到危机的打击，并确保及时的救助计划，保证社会的稳定；第三要做好行业投入产出联动分析，明确房产危机发生后的投入产出链格局，制定最有效的振兴计划；第四对所有的应对政策和措施，应以危机为背景进行审视，评估其有效性、合理性和公平性。措施的不公平很可能会让经济危机转化为社会危机；最后制定《经济危机应对法》，完善危机中的**公信力制度保障，对玩忽职守和贪污腐化官员立即免职并没收其家庭全部财产。

二、         强化地方**债务监管，并和官员政绩挂钩
要求地方**在十二五规划中，制定包括预算外资金的财政资金的收支计划表，降低对房地产的依赖。对于已有的地方**债务，1.要求地方**分析已有偿债计划，分析对房产收入及出口税收依赖状况，并定期向中央报备。2.实行一把手偿债负责制，将债务评价纳入官员政绩考核体系。3.要求地方**建立监控体系，如果**债务风险指标超过一定值，必须每周面对面向中央专案组报备最新进展，更严重则就地罢免负责人。在任期间，让地方**债务风险增加的官员一律不得受到提拔。4.为了避免重蹈高盛给希腊带来的危机，地方**和金融机构之间所有表外的金融创新性业务都必须报备中央审核。

三、         进一步完善宏观调控政策
1．开展现有房产质量清查
通过质量监督间接能够打击房产开发商的质量欺诈行为，让房价坐实。地方首次检查，中央复查，有问题的将问责地方**相应官员。对于有问题房产，首先要求房产开发商限期整改，对于无法完成整改的修改其使用年限，同时要求开发商按折减年限退赔原售价的房产销售款。同时，法院设立房产质量专议庭，加快房产质量纠纷处理速度。
2．改组各地房产开发协会及建筑师学会
目前的各地房产开发协会和建筑师学会大都挂靠在地方**国土规划部门下，甚至由国土规划部门的在职或退休官员担任一把手，形成了以协会为中介的利益共同体。这种共同体一定程度是房价的重要推手，也是**职责不清的重要根源。因此要改组涉及房产供方的所有行业性或学术性组织，改为挂靠在工商联或消费者协会下。
3．规定开发商供房日期，从该日起开始对开发商未售房产计征物业税
房产商从其拿地之后，必须规定其供房日期，从该日起开始对开发商未售房产计征物业税，杜绝房地产商囤地圈地行为。为了降低政策引发的房产震荡，物业税率可以有个从极低到稳步提高的过程，比如刚开始是万分之一，然后逐步提高到百分之三，按年计算，按月计征。
4建立房产风险共担制
目前房产市场中最不合理的机制就是让消费者“自主理性”判断房价，承担所有的房价涨跌风险。因此应该建立风险共担制：首先要遏制银行对房产消费信贷的短期行为，房产信贷员的必须有职业资格证，鼓励其将此工作作为长期职业，其信贷佣金不能一次计提，采用年金制发放；其次对于“开发商—消费者—银行”的资金链条，要改变一次性放款为20年分期付款，即银行分期（可以每年、每三年、每五年）支付信贷资金给开发商；第三房价下跌，房产商、银行、消费者共担风险。一旦房价下跌，经房价估价师确认后，消费者还贷总款必须同等幅度下调，银行同幅度削减支付开发商金额。这种风险共担机制有助于促进消费者出于真实需求（而不是预期）的购买意愿，同时能抑制开发商和银行的炒房动机。

（作者单位：上海社会科学院）
[1] 注：预期规律并不等于投机，二者是交叉关系。如果用是否用于二次转让作为衡量投机的衡量标准，真实需求和真实供给里面也可能含有大量预期性需求和预期性供给。预期性供给，包括预期房价上涨而参加房产生产和扩大房产生产，也包括由于预期房价上涨而减缓销售。
[2] 具体是国家审计署6月4日发布国有土地使用权出让金审计，按规定土地使用单位必须先缴纳土地出让金才能获取土地使用证，但审计发现10个一线城市的土地使用单位拖欠土地出让金，却先获得了土地使用证，从而可以以该土地使用证向银行办理贷款，从而进一步使企业零自有资金从事开发成为可能，也就是企业可以通过贷款缴纳土地出让金。
[3] 这种解释并没有和过去几年人民币对内贬值对外升值相矛盾：外汇比值取决于赤字水平、利率、通胀率和进出口顺差及资本账户进出顺差，以前人民币对内贬值幅度相对较小，而房产预期上升引发资本账户顺差，进出口总体顺差不断扩大，利率水平总体高于国外，这些都是促进人民币升值原因，而未来这些因素都可能逆转，从而这些因素与通胀因素将同向促进人民币贬值。

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