发布时间： 来源：人大经济论坛

近日，一则关于上海环球金融中心的新闻引起了业内的高度关注。
这则新闻则所以能够引起业内的关注，有两方面的原因，第一，是环球金融中心的知名度。上海环球金融中心是目前中国内地的第一高楼。第二，是目前第一高楼的高空置率以及失败的商业。据报道，目前环球金融中心的入住率仅为70%左右。更为严重的是，由于人流稀少，导致大楼的商铺无法获得足够的人气而出现亏损，大量商家声称退出经营。如此尴尬的局面不禁令人扼腕叹息，也十分值得人深思。
从2009年末开始，国内的商业地产一度占据了各大地产媒体的头条位置。首先是万科高调宣布以二八比例进军商业地产。此后保利、龙湖、华侨城、华润、中海、恒大等地产巨头也纷纷加大在商业地产领域的投资。最为重量级的新闻则是在国家宏观调控的大背景下，专注于商业地产开发的万达地产业绩一路飙升。正是在这样的大背景下，商业地产成为了业内的最热话题，众多中小开发商也紧随巨头的步伐，纷纷摩拳擦掌，准备在商业地产领域大干一番。
万达的成功无疑使得众多企业看到了从事商业的希望，而商业地产不受调控政策的影响的背景更是使得大家对此充满了向往。而万科等巨头的介入，自然更加让人坚信，从事商业地产定是轻而易举，马到成功之事。
幸亏有上海环球金融中心的前车之鉴。
上海环球金融中心的尴尬现状无疑表明，从事商业地产远非大家想象中的那么简单。上海环球金融中心的窘态留下了几个非常值得大家思考的问题。
第一个问题，中国目前的商业地产是否存在泡沫，众多地产商的热烈介入是否在吹大商业地产的泡沫。住宅地产存在泡沫是业界的共识。王石早前公开声称，中国的一线城市存在泡沫，并担心泡沫蔓延至二三线城市。而最近他的表述则变成了：“如果抑制不住，我非常担心，一旦泡沫破裂，日本的昨天就是中国的今天。”社科院的《住房绿皮书》显示，一线城市房价泡沫最高的是北京接近50%，而二三线城市呢？《书》中数据显示，有7个城市(福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄)泡沫成分占实际价格比例在50%以上。那么商业地产呢？根据有关学者公布的数据，国际都会一般人均商用房面积0.5-0.9平方米就足够了，而我国内地一些城市人均商用房面积已达3平方米以上。这表明，国内商业地产的总量是过剩的！
第二个问题，在过剩的背景下从事商业地产开发，怎样降低风险，保证企业自身的安全？上海金融中心之所以面临今天的尴尬局面，跟它自身的定位是有很大关系的。明德认为，上海金融中心有两个定位值得商榷。第一，是关于“第一”的定位。为了做世界第一高楼，上海金融中心曾多次修改楼高，结果还是被迪拜塔抢走了风头，无奈之下选择做中国内地第一高楼。这个“第一”不仅仅是要求楼高上达到第一，也迫使发展商森大厦对入驻的企业提出了非常高的要求。这也就是我们要讲的第二点定位，关于所服务商户的定位。“第一”的要求自然将客户定位于高端的国际金融客户，“第一”的品牌，“第一”的实力，甚至是“第一的租金”。而正是“第一”的定位，高额的租金，自然让上海环球金融中心“不堪重负”，结果也就可想而知。
所以作为从事商业地产开发的企业，应该关注商业地产的前期定位。首先应该避免“好大喜功”，“争做第一”。在当前商业地产过热的背景下，众多地方政府也对商业地产有着很高的期望。他们希望商业地产能够带来人气，带来地块的升值，带来足够多的就业机会，带来区域影响力的提升。如此一来，就对商业地产的规模与定位产生了非常大的影响。几十万平米，甚至上百万平米的商业地产项目目前层出不穷。如此的重负，必然使得发展商在定位上失去客观的判断，从而导致非理性的建设。再者，商业地产的成功与否，关键在于后期的商业运营管理能否成功。所以，对于商户的定位也非常关键。商圈内稀缺的商业资源到底是什么？与商圈内的其他商业地产相比，核心竞争力是什么？消费者为什么要在我们这里聚集？这些在一开始就必须依据有思路的市调，精准的分析，果断的决策来做到。如果仅仅凭这热情和好大喜功的习惯而左右定位，那么企业的运营风险就非常大！
第三个问题，做住宅与做商业地产，到底哪个风险大。从当前的热闹景象看，众多对商业地产跃跃欲试的企业，此前都是从事住宅地产开发的。由于国家的宏观调控，使得住宅的热度得到了一定程度的控制。而商业地产由于不受调控的影响，所以很多就打起了商业地产的主意。若论风险大小，实际上住宅与商业无法比较。根据第一点的数据，住宅是过热的，商业也是过热的。所以，两者都存在较大风险。但是，作为一开始从事住宅的开发商来说，如果他们在此时跟风进入商业地产的话，他们的风险是最大的。
根本的原因是住宅跟商业地产的运作有较大的差别。住宅地产的开发，开发商是直接与终端消费者打交道，而且他们之间的交易类似于“一锤子”买卖，生产产品，销售产品，价值链基本就结束了。所以，住宅地产开发对于开发商来说，所需的专业面更窄，所需的资金占用更小，资金的回收周期更短。而从事商业地产，开发商需要取得自身、消费者、商家的三方共赢才能算成功。作为一开始从事住宅的开发商，如何掌握商家的资源，如何挖掘商家的价值，都是难题。而这些点，恰恰是商业地产能否成功的最关键所在。如果不能在这些点上取得突破，那么商业地产项目就很有可能失败，很有可能变成空置的鬼屋。所以，对于住宅开发企业来说，如果要进军商业地产，如何在招商、商业运营管理上取得足够的资源支撑，建立足够的专业能力，是最为迫切的问题。这些问题解决不好，撞南墙的几率就很大。
不管如果，当前上海金融中心的窘态表明，商业地产并不如大家想像的那么简单。对于从事住宅地产的开发商来说，若要在商业地产领域取得成功，还有很长的路要走。