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标签: 房地产泡沫经管大学堂：名校名师名课

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分享卢锋：房地产泡沫的根源在于没管好货币: accumulation 2017-5-29 21:45; 一、政府主观上不是要维持房地产泡沫胡释之：大众现在理解政府好多时候稳增长就等于稳房价。尤其是怎么稳房价，就是通过货币放水来托这个房价泡沫，不让它破裂。卢锋：大众的担心我是能理解的。2008年的下半年，整个宏观经济的调整也使当时的房地产泡沫面对进一步收缩的可能性，但是种种因素也包括房地产业内人士的一种强烈的呼吁，也包括当时经济确实出现了下行的情况，再加上全球的金融危机，我们当时四万亿。我个人觉得有很多教训，其中之一就是刚才你提到的公众担心房地产泡沫。本来应该通过市场的力量去慢慢的调整它，但是一旦刺激以后，可能这个泡沫变得更大了，甚至你要调它更困难了。这是我们现在面临的情况。我个人倒不觉得政府在主观上它是要维持一个房地产泡沫。我认为新的领导人，十八大以后房地产过度的扩张带来的过量的库存，甚至价格的泡沫因素，他们是有认识的。我认为他们要调整的决心也是有的。二、房地产价格应该让市场来决定胡释之：老百姓最关心的就是房地产价格的走势，如果说政府不再这么用货币刺激来稳增长的话，房地产价格的回调会不会是一个必然的趋势？或者说会有一个剧烈的… 卢锋：房地产正在经济调整，这是没有问题的。投资调整的力度可能和销售面积调整力度大一些，价格调整的力度相对而言小一些。不同地区房地产调整程度也是不一样的。这是一个基本讨论的事实。但是你说下一步会到什么样呢？我觉得这个可能是最终是应该让市场来决定的。在这个过程中，可能有一些价格也会往下降，我觉得政府应该容许它调整，我觉得应该让市场慢慢调它。但到底调到什么时候？我觉得从政策的角度，我的感觉不需要去刻意的假定，或者一定定一个目标。因为这个不同地方都不一样，然后呢，不同的地区，不同的企业，它的情况都不一样，应该让该发生的发生，但是也不一定要非得让它到一个剧烈的调整，甚至出现一个更加崩盘的局面。我认为这个是不好的。三、房地产泡沫最基本的根源是货币胡释之：可能政府现在来做解除限购的目的是为了托房价，可能一方面解除限购是不是也是做一个正确的事，让市场更自由，您怎么看这个？卢锋：你要说怎么应对现在房地产的泡沫，实际上就要说这个泡沫是怎么形成的，所以你就会发现限购是什么时候发生的，2011年年初，中央国务院出台了一个文件限购，这个限购政策一发生一出台，实际上就引起了很大的争论。很多经济学家就说这个政策本身可能是跟市场经济的一般原则是不一致的，但反过来说，因为这个价格涨得很厉害，这个政府一下子短期又没有什么好办法不。因为它从2005年开始，某种意义上从2003年就开始设计或者实施房地产政策，2005年开始就开始控制房地产价格的过快上涨，它一直控制不住，所以这个时候它到最后没有办法，出这样一个不是最好的办法。为什么房地产，出了这么多，无数个房地产政策，一轮一轮的调控，为什么调控不到位呢？这是我觉得要思考的问题。这就说明还是在根本上，我们在宏观调控的政策上过于结构化，没有抓住真正的更大的精力充分的重视，管好货币，我写的书的名字叫《搞对价格，管好货币》，你没管好货币。尽管采取了很多个案性的、产业性的针对性的政策，这个就有点像早年经济学家讲到的你没有抓住牛鼻子，你去扳牛大腿，然后到最后呢，可能到最后事倍功半，最后效果不是非常令人满意。所以你就理解了，从这个意义上我觉得房价之所以在过去十年内持续的变成一个挥之不去一个非常困难的问题，恰恰说明它的最基本的根源还是一个货币现象，你管好了货币，不要过于放纵，甚至你也不需要特别的去紧缩，你实际上就能自然的使得房价慢慢的调整，最后，我觉得也是可以从退出管制的角度来理解的，也可以认为它有必要性。所以最重要的是管好货币，关键你要把货币总量管好。四、过去货币信用的过度扩张造成经济偏热胡释之：对，卢老师说得很好，其实揭示了房价上涨真正的秘密和根源所在。你从货币这个源头来，其实可以解释好多现象，包括现在面临的好多上游企业，钢铁、煤炭产能过剩，这个是不是也是因为过去十年货币的扩张引发的。卢锋：我觉得你这个问题提得特别好，我觉得你的理解也非常跟我的理解很接近。就是说，我觉得现在的这么一些上游行业的困难，钢铁行业的产能富裕过剩，包括价格下行的压力，大的钢铁企业财务的困难，包括刚刚报道的中钢集团都面临面临一些财务上的风险，甚至需要中央政府去协调。包括还有我们看到的在宏观经济数据上，工业品出厂指数，特别是重工业，上游产品的出厂指数，它实际上显示的是负的，尽管我们的CPI是正的，它已经30个月是负的，这些东西都在说明，过去一段时期的货币信用的过度扩张，造成经济的偏快偏热，它实际上给经济结构带来的一些遗留的问题，我认为都是跟房地产调整，类似都是对早一轮形成的宏观失衡的一个调整。为什么在宏观扩张过度的时候，一些上游行业，就被称作五朵金花的行业，铁矿石、钢铁，还有煤炭、焦炭，它为什么就会扩张得更厉害，失衡得更严重呢？实际上这个道理也很简单，就是因为它上游行业，上游行业到最后它通常来讲，它要扩大它的产能，它需要比较长的比较大的投资，比较长的投资周期，回款的周期，最终这个折旧回收这个盈利的周期时间也很长，它不像有一些短流程的供应部门，相对来讲它的投资比较小，然后退出也比较容易，它不容易，但它需要猜测，因为它的投资周期很长，利用周期也很长，所以它需要推测未来得变化。我认为实际上在2003年以后，大概七八年这样一个高速扩张的过程中，实际上特别是后来四万亿，加重了这样一个扩张的程度，可能使得上游行业很多决策者，包括一些国有部门的决策者，它对这个未来长期的市场走势，可能出现一个判断的走偏。其实市场经济下，市场对未来的预期难免都有偏差。但是呢，如果你这个宏观经济、货币、信用过度扩张，它带来一个更长时期的偏快偏热，这样一个误差，可能方向就相对比较集中。胡释之：有些好的地段的房子，好的城市的房子，该涨还是得让它涨，但有些泡沫该跌就让它跌到底，政府不需要再去干预了。所以是不是给老百姓买房的建议是，要看它的投资价值去。卢锋：这方面我不是专家，没有办法给人家支招。从我个人的理解，我觉得买房的决策一定是一个非常个性化的决策。如果你真是有这个能力，确实需要自己住，那么什么时候入市的时机可能就不是很重要。但是呢，有一些人他合法收入需要投资，这个里面的学问就大了，到哪儿买房，什么时候入市，这是一个投资学的学问，这个学问呢，可能不是一个学者到最后能够精通的。我如果能够建议，谁买房子就赚钱，我也不当教授了。如果是讲一些很空洞的缺乏依据的经验，其实也没有必要，反而误导了。（卢锋：北京大学国家发展研究院副院长，教授，中国经济研究中心教授，博士生导师）; 个人分类: 宏观经济学|0 个评论

分享日本股市与房地产泡沫起源及崩溃的政治经济解释: accumulation 2017-4-16 17:22; 内容提要：本文对日本股市和房地产泡沫的起源与崩溃进行了分析。我们首先指出,在改革的次序上出现了金融系统改革先于企业系统改革的错误,以及由此带来的企业系统和金融系统结构性的不匹配是日本经济泡沫产生、积累和最终崩溃的根源之一;我们进一步从政治经济学的角度分析了出现这些政策失误的国内政治根源。行政机构的制度安排对局部和个体利益的轻视及纵容,导致相关省厅在集体层次上存在冲突、倾轧,错过了预防及治理泡沫的机会。日本社会出现的与膨胀的泡沫激励相容的贪婪和腐败,是造成经济泡沫不断扩大并最终不可收拾的重要原因。关键词　泡沫企业系统金融系统政治经济学; 个人分类: 宏观经济学|0 个评论

分享房地产泡沫: accumulation 2017-3-30 16:00; 住宅的价格一个是与人口结构有关，中国目前20-50岁人口已经出现拐点，所以房地产高速发展期已经结束；二是与货币超发与否有关，货币太多、信贷泛滥自然推高房价，等待下次通胀高企、货币开始紧缩时，就是泡沫破裂的时候；三是房价相对经济增速的高低，当未来人均收入抵不过房价涨速时，就是房贷断供的高潮期，以及房产大量抛售期。有如桥水的报告，信贷助推了经济周期的波动。借的钱总是要还的，今天借钱消费，明天的收入不足以还债时，经济危机就爆发了。国泰君安-避免悲剧重-日本房地产大泡沫的催生、疯狂、破灭与教训-供给侧改...-160304 银河证券-房地产-北上深住房市场分析(二)泡沫破灭前后的东京都市圈楼市一瞥-160304; 个人分类: 宏观经济学|0 个评论

分享房价预测: accumulation 2017-1-5 18:30; 历史上， 1993 年悉尼申请举办 2000 年奥运会成功后，蜂拥而至的投资者将房价不断地推高，悉尼房地产业繁荣起来，之后每年悉尼的房价都会上涨 10% 以上，截止到 2000 年，悉尼房价上涨了将近一倍。雅典申请 2004 年奥运会举办权成功后，雅典房价在 1995-2002 年七年之间涨幅达到 65% 。 2001 年北京申请奥运会举办权成功后，房地产投资者开始涌入北京房地产市场， 2001 年之后北京市的房价一直上升。过多的投机资金进入房地产市场会过度提升房地产市场的价格，从而形成房地产泡沫。从 Choice 数据库上下载 2005 年 1 月至 2007 年 5 月的北京市房价数据，共 30 个数据。北京市房价的数据量过少，且无法反映 2001 年北京市申请奥运会举办权成功后的影响。因此，从 Choice 数据库上下载 1994 年 11 月至 2007 年 5 月的北京市房价指数数据，共 151 个数据。选取 2005 年 1 月至 2007 年 5 月的北京市房价数据 Price 与北京市房价指数数据 Index 。以 Price 为因变量， Index 为自变量，构建一元回归模型，回归结果为：; 个人分类: 金融学|0 个评论

分享希勒关于资产价格泡沫的理论及评价: accumulation 2015-9-15 16:32; 本文从经济思想史的角度分析阐述了希勒资产价格泡沫理论的内容及意义。本文由四部分构成：第一部分论述资产价格泡沫的历史，包括股票价格泡沫的历史、房地产价格泡沫的历史和其他实物资产价格泡沫的历史；第二部分介绍希勒的股票市场泡沫理论，从理论框架、股市泡沫度量方法、股市泡沫行为成因、股市泡沫制度成因四方面进行阐述；第三部分介绍希勒的房地产市场泡沫理论，从理论框架、房地产市场泡沫度量、房地产泡沫行为成因和房地产泡沫制度成因四方面进行阐述；第四部分对希勒资产价格泡沫理论进行评价，探究其理论的意义和局限性。; 个人分类: 金融工程|0 个评论

分享 ZF应如何给被开发商绑架的银行松绑: 黄少清 2014-3-8 23:03; （避免房地产崩溃的ZF救银行办法，把房地产崩溃的危机转化为民生保障的生机）未来十年，房地产作为一个不可持续的发展产业，不可避免的将从死胡同中走向崩溃，那是谁也无能为力的客观经济规律，对未来十年的经济而言，房地产不崩溃，则中国经济崩溃，要中国经济不崩溃，必然要把房地产泡沫这颗恶性经济肿瘤切除掉，才能换回健康的国民经济肌体。但不可忽视的是，房地产已牢牢地绑架了地方ZF和各大小商业银行，这是房地产商无良加恶意的绑架，令ZF和银行无法脱身，房地产商之所以有恃无恐地明知道房地产泡沫已严重过大，而仍图一已私利的、不顾后果的持续吹大这华丽的泡沫，就是因为它牢牢绑架了地方ZF和银行，房地产商的底气来自于：“要房地产商破产，必先死银行”。房地产下跌和崩溃所带给ZF和银行的破坏之大，是一般人所根本不可想象的，可以说，只有想不到，没有见不到。未来十年，地方ZF防范房地产崩溃远远要比控制房地产上涨艰难得多。 ZF如何在房地产即将而且必将崩溃的边缘有效自救，挽经济于被开发商绑架中脱身自生，并且把危机化解于无形？这是完全能做到的，但必需比房地产崩溃的节奏先行一步，走得好走得主动，将会极大地造福民众，大大改善民生，成为普天之下亿万民众所竖拇指称赞的伟大惠民工程，将会使天下寒民尽欢颜。现在各地都鬼城处处，各大小城市商品楼无所不在的拔地而起，一边厢房地产商在各种媒体大肆造势：楼价如何如何涨，销售如何如何好；一边厢实际上房地产商的日子并不好过，房子实际上卖不出，都积压在那里，银行贷款偿还不上，贷款利息一天就吃去不止一套房子，还有建材供应商的货款要等着卖房子来结算，时间就是开发商的最大成本，房子拖得越久卖不出，亏掉的贷款利息就越多，人工成本也随之越高，无非是想着到最后大不了把房子高价扔给银行，让银行做冤鬼，这样，开发商卷款走人，房地产公司破产，卖不出去的房子成了银行的不良资产，从而引发房地产的崩溃。要化解开发商布下的这个经济死局，ZF已到了不容袖手旁观的时候了，就是把所有鬼城的商品房，开发商卖不出的房子，所有空置房子，就象韩信点兵一样，多多益善的全部收购起来，全部用来作为廉租房公租房，用来普惠和保障、改善低收入人群的居住需要，让全国的低收入家庭无一遗漏的都能享受到房地产发展的成果，对城市居民保障剩余的房子，用于农村人口农转居，农民放弃农地进城的安置用房。当然，ZF收购这个鬼城、空置房的价格，是按照廉租房的性质来定价收购的，而绝不是以开发商的开价为收购价的，不管你开发商卖房子是卖三万元还是五万元一平方米，ZF只能按照不高于三千元一平米的价格收购，你开发商爱卖不卖，ZF的这个定价收购是为了松绑被开发商绑架的银行，是把房地产崩溃对经济的危机化解、消除危害，是以社会效益为重的，而不是为了拯救你开发商的，当然，你开发商真的不愿意以这个价把房子卖给ZF，要等到破产也是你的自由，但破产之时，法庭判决处置你的债务和房子时，ZF同样也只是按照这个价格把房子接过来，你开发商还得多掏打官司的诉讼费。这就只能是一个结果，债务高筑的开发商，要么自行把房子卖掉偿债脱身，要么房子卖不出等破产。破产也是主动破产与被动破产，主动破产的尽早按ZF收购价全部把房子卖给ZF，让ZF协助处理银行债务；被动破产则是自行拖到资不抵债，最后在法庭的宣判中破产，这样破产成本更大。至于那些烂尾楼，ZF同样要照单全收，ZF用住房公积金对烂尾工程作简要的收尾后，平价卖给缴交住房公积金符合条件的刚需购买者、或交由房管局作公租房，廉租房房源使用。 ZF定价收购开发商和炒楼投机客卖不掉的房子，是当前ZF控制房地产崩溃拖累整体经济的最有效的手段，而且是在危机中化危机为转机，造福于民的最好手段。ZF完全有这个能力和必要去做，ZF收购回来的房子也不是用于盈利的，更不能多拿纳税人的钱去高价收购输送利益给开发商。只能以远低于市场价去定价收购。只能是市场价的五分之一甚至是十分之一价钱，就是只给一元钱一平米开发商来收购其破产资产也不为过，给开发商的钱虽少了，可拯救了整个国民经济的社会效益却大了。追求更大的社会效益和普惠民众，正是ZF的责任和义务。 ZF对私人住房要实施保障居住面积政策，个人拥有住房在保障居住面积以内的一律免税，超过保障面积的部份一律从重从高按月征收房产税，房产税一定不得低于高端商品楼的物业管理费，一些高端的商品楼物管费每月每平米就达十元以上，房产税则要定在每月每平米百元以上，才能把房子回归到居住属性，而不是投机属性。对于不是在私人名下的商品房，均应征收营业税或空置税，其税只能高于而不能低于私人名下的房产税。只有这样，才能让不可持续的极具破坏的已牢牢绑架了银行和ZF的房地产泡沫经济凤凰槃涅，浴火重生，使地方经济不至于被房地产绑架而受其累，被其损，并有效地将房地产经济泡沫危机转化为中国民生保障提升的生机。关键词：房地产泡沫住房保障房产税 ZF 银行二 O 一四年三月八日; 个人分类: 个人日志|23 次阅读|0 个评论

分享空置房最多有1100万套: insight 2013-9-24 14:35; 楼市观察　　现阶段全国城镇住宅空置率为5%左右。即便将数据增加50%，也不过7.5%左右的空置率，按全国城镇存量住宅计算，约1650万套的空置住宅，远低于所谓的“6800万套”。　　近日，农业银行 ( 601288 , 股吧 )首席经济学家向松祚，在《第一财经日报》发表文章称：“我国城镇商品住房和商业写字楼总供给量逐渐趋于饱和，部分城市已经出现严重供给过剩。有机构统计数据表明，全国空置住房达到6800万套，总面积近60亿平方米。据不完全估计，我国城镇商品住房存量已经超过240亿平方米。” 　　“6800万套空置住房”一出，很多人为此而担忧。房屋空置率，是国际上衡量房地产市场健康程度的重要指标，也是房地产泡沫的重要指标之一。如果属实，则按文中所述的240亿平方米住宅总量，全国城镇住宅空置率高达25%，远超国际合理水平，中国楼市临近病危。　　我不太清楚， “6800万套空置住房”的数据来自何处，以前并无机构公开正式发布过这一数据。而类似数据只有一个：2010年7月有媒体报道，国家电网公司在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零。这一新闻当时引起广泛关注。当有记者就此向国家电网公司求证，答复是没有公布过此类数据。到底有没有，最终也没个定论，不了了之。　　就国际经验看，各国统计口径有别。一般来说，把度假房、第二套房和废弃房算在空置住房内的，空置率会偏高。中国香港住房空置率在6%以下。爱尔兰和中国台湾住房空置率在10%以上（含二套房）。美国如果出租房空置率降至5%，则达到了法律所定义的住房紧急状态（供应不足）。日本近些年来房屋空置率为5%-8%。通过上述国家的现实情况，大致可以得出一个结论：10%以内的住房空置率，基本不会形成泡沫。　　很多发达国家的统计部门，都有关于房屋空置情况的常规性调查。但由于我国统计部门从未开展这样的调查，缺少权威数据。所以只能进行大概推算，主要根据二套房的数量（空置房皆来自于非自住的二套及以上房源）。　　全国工商联房地产商会的REICO工作室发布的报告中提到：2009年，全国城镇居民家庭拥有第二居所的比例为12%，60%用于出租，25%用于偶尔居住。由此推算，100套房屋，约有12套为第二套房，其中约有5套为空置，因此空置率约为5%。　　广州市社科院数据显示：2011年末每百户广州城市居民家庭还另外拥有住房19套，其中出租房13套。2007年，国家统计局江苏调查总队数据：全省城镇家庭中拥有二套及以上住宅的比例为14.3%。这些数据相互印证后，基本上可以认为：现阶段全国城镇住宅空置率为5%左右。　　据笔者的估算，至2012年底，全国城镇存量住宅面积达220亿平米。按5%的空置率，则空置房面积约为11亿平米、约1100万套。即便考虑到上述调查数据可能存在低估现象，将数据再增加50%，也不过7.5%左右的空置率，约1650万套的空置住宅，远低于所谓的“6800万套”。与国际水平相比，依然处于合理区间，推导不出全国住宅严重过剩及存在房地产泡沫的结论。　　杨红旭（上海易居房地产研究院副院长）; 个人分类: 中国经济|16 次阅读|0 个评论

分享只有房地产泡沫破灭股市才会有起色: 黄少清 2013-3-4 13:45; 中国当前的严重通胀，是从美国次货危机爆发后，国内以四万亿投资拉动经济的效应下迅速吹大的泡沫，真正猛于虎般凶涌而来的通胀出现在2009年之后，犹以房地产的飞速热胀全面拉动全社会全行业的通胀。四万亿投资，以及四万亿带动下数十万亿的相关货币流向，绝大部份流入了房地产业，其次是基础设施，道路交通建设等，在房地产和基础设施的迅猛投资拉动下，社会全行业呈现高速增长，飞速通胀，波及民生消费品，必需品，无一幸免。这就是四万带动下的经济虚火旺烧，最终烧成了通货膨胀，高速通胀，房地产极度投机下的严重泡沫，在不可持续的房地产过度投机走到崩溃悬崖前沿时，各行各业迅即迎来萎缩，衰退，崩溃，并转化成经济危机和大衰退，大萧条。在2008年末以来不可持续的房地产过度投机热潮中，大量的资金从资本市场、从股市中抽离出来，转向投入神话传奇般摧生财富增长的房地产投机中去，各行业的资金也舍弃本行主业，争相挤向房地产的圈地，买地，建房热潮中，以期在一日三涨的飚升房价中赚取暴利，在各路资金都挤向一个不可持续的行业中拼发之下，不可避免的恶果是：房地产腐败了，房地产的泡沫越吹越大，聚拢在房地产的资金越来越多，而房地产的不可持续必然会走到悬崖，其它行业快速萎靡，股市象干涸的池塘，资本的池水流向了房地产的无底深潭，为了补充社会流动性ZF又继续加大发放现钞投放量，资本再次迂回流向房地产，物价进一步被推涨，形成恶性循环。这，就是当前的经济危机状况。要百业重生，要股市重新涣发生机，要使整个经济重新注入活力，要压抑通货膨胀，唯有把泡沫剌破，让资本回归本位，回到各行各业的实体发展中，实现物质创造的增长，把过剩的流动性收回池子，并减少货币的过度投放。要达到这样的良性效果，作为罪魁祸首的房地产泡沫就必需破灭，把堆积在房地产投机中的大量资本引流回到股市和实体经济行业中去，在减少央行投放流动性的同时，加大股市吸收社会流动性回流的力度，再通过资本的重新配置功能把资本注入实体经济发展中去，只有这样，当前的通货膨胀和经济萧条才能快速走出低谷，走上实际增长的大道。只有房地产泡沫破灭经济才会有起色，只有房地产泡沫破灭股市才会有活力，只有房地产泡沫破灭通胀才能控制，只有房地产泡沫破灭其它行业的增长才能重现生机，只有房地产投机泡沫破灭资本才能健康地回到各行业中发挥效益作用。房地产泡沫作为当前经济危机的罪魁祸首，浸淫其中的资本如果不快速套现离去，将注定要血本无归。; 个人分类: 个人日志|7 次阅读|2 个评论