万达集团-经管之家官网

相关帖子	版块	作者	回复/查看	最后发表

万达并购AMC融资方案大起底内保外贷绕过监管	行业分析报告	caozisimon 2012-5-23	1 2187	wenyuzhao7679 2014-12-28 16:54:46
我国三大院线票房状况分析	行业分析报告	天拓咨询 2014-1-21	1 1787	littledradon720 2014-7-2 16:39:03
万达集团总部＋高级文秘+发布日期20130624	经管类求职与招聘	kenzie1 2013-6-24	6 3543	xiaofu120 2014-3-15 17:22:51
王健林:多地项目都卖不动最多两年就不需调控了	真实世界经济学(含财经时事)	wxfwolf 2013-10-30	6 1070	atomic1984 2013-10-31 20:59:30
大连金石国际旅游区	房地产专版	begin2009 2013-10-30	1 848	beenic 2013-10-30 16:22:51
万达集团王健林新晋中国首富 - [阅读权限 5]	外语学习	reduce_fat 2013-9-15	4 219	mingke24 2013-9-16 10:30:45
王健林凭什么跃升为中国首富	真实世界经济学(含财经时事)	sunset1986 2013-8-20	0 1240	sunset1986 2013-8-20 14:01:10
中国最大文化企业在京成立注册资本50亿元	行业分析报告	caozisimon 2012-12-2	0 893	caozisimon 2012-12-2 13:20:28
城市综合体发展 - [阅读权限 255]	产业经济学	cutelxh 2012-6-8	0 146	cutelxh 2012-6-8 10:33:49
首套房房贷利率恢复7折优惠	金融实务版	hawking139 2012-2-11	1 944	mly80880 2012-2-11 13:40:07
万达集团陷质量门绵阳项目被指用瘦身钢筋	真实世界经济学(含财经时事)	caocao1987813 2011-9-28	0 978	caocao1987813 2011-9-28 10:45:20
银监会内部警示：商业银行暂停商业用房按揭贷款	产业经济学	jiang800 2011-9-27	2 1154	water_seaman 2011-9-27 10:57:55
大连万达集团与足协签约 3年投5亿振兴中国足球	真实世界经济学(含财经时事)	shmiay 2011-7-4	2 1011	Je_tu 2011-7-4 15:00:44
万达集团 ——“房地产开发补贴商业经营”模式	创业论坛	qq123yby 2010-4-24	8 2723	ckp10 2011-3-16 10:08:27

cutelxh 2013-10-10 20:58

资本与合作模式分析开发、销售、持有物业规模及构成 2011 年万达集团的营业收入达到 1400 亿元。 2011 年在住宅地产市场调整下，万达集团的住宅销售业务仍达 170 亿元左右，较上年同比增长 9.39% ，占总收入的 12% 左右。万达集团租金收入占总收入的比例在 5% 左右。在万达商业项目的租户构成中，低租金的战略伙伴占整体购物中心面积的 70% ，“订单地产”的稳定租金收入占据总租金收入的约 40%-50% 左右。经营利润率情况分析在项目开发的销售部分，鉴于万达的土地成本较低，城市综合体项目的定价较高，第三代万达广场项目的净投资回报率高于 15% 的行业标准。在持有型物业的回报率上，据万达自身对外宣称，如果全部出租，商业广场项目的投资回报率在 15% 左右，商业地产回报率在 8-10% 左右。万达多出 5% 的部分，应来自于万达的商业模式和成本控制能力。万达的地价水平比较低；购物中心项目提供给“订单地产”商户的为毛坯房，建筑成本相对较低；同时，万达项目的非核心商业销售比例较高，通过销售平衡投资额之后，投资回报率提升。资金来源和融资渠道构成主要资金来源分析万达资金构成的核心是“以售养租”，通过项目的销售部分的销售还款平衡投资现金流，商业持有部分的低租金以达到“稳定开业”为核心目标，“房地产开发补贴商业经营”的模式为当前万达集团开发模式的精髓。对于资金链衔接的精巧，以售养租的做法，很多公司都有，万达集团的优势在于产业链条比较完整，前端和后端能够无缝衔接，并且形成了核心竞争力。万达商业地产资金链来源的构成，相对国内其他开发商更为丰富。由于开发资金需求量大，持有型物业的经营周期长，在资金调配的复杂程度要求其精细化。万达项目开发的典型资金来源：自有资金、银行开发贷款、建筑商垫资、销售回款、租金收入、经营性物业中长期抵押贷款等。在分期滚动开发下，前期销售收入对持有型物业的资金来源支持作用很大。项目销售部分的利润，以及商业项目投入经营后的租金收入，有效的解决了商业持有部分的资金成本。在商业持有部分业务对成本敏感，而对市场价格不敏感，长期现金流做为投资测算依据，租金可基本满足投资运转。加之经营性物业的中长期抵押贷款，万达的商业项目不仅能解决项目本身的资金缺口问题，还可以为集团其他项目贡献一定资金。据万达表述，商业地产开发所需资金，约 20% 由万达直接投资——“销售利润 + 内部资金调配”；商业地产约 60% 投资向项目当地银行贷款；另 20% 左右由主力店企业自己投资———如沃尔玛，前台、后台、配供系统、电脑系统和结算系统等均由企业自行设计投资。融资渠道构成分析 1 ）银行资金万达集团在银行资金的使用上，更加倚重。从万达的开发项目分析，贷款类型包括：土地抵押贷款、开发贷款、资产抵押贷款、资金贷款、租约抵押贷款和银行贷款的异地使用等。虽然万达号称项目资金封闭运作，但资金由集团统一调配。万达的资金在不同项目之间的周转，万达对自有资金和银行资金的使用，从现金流角度非常重视。此外，万达集团与国内银行保持良好、深度的合作关系。央行金融管理部门金融司还把万达列为了全国房地产金融改革试点企业，享受“绿色贷款”通道。万达已经分别与中国银行、建设银行、农业银行签订了“总对总授信”的协议。所谓“总对总授信”，就是指由商业银行总行与企业签订授信协议，在协议签署后，企业在该商业银行各地各分行的贷款，将无须再履行既有的信贷逐级审批程序。 ◆ 四大国有银行中三家总行均给予万达巨额授信。工商银行、中国银行、农业银行三家总行都与万达有银企协议。 ◆ 万达集团为北京银行的重点集团类大客户。 ◆ 万达被评为中国银行 2008-2011 年度中行总行级重点客户。 ◆ 最早与渣打银行进行租约抵押贷款。 2 ）国内私募与麦格理在 2005 年完成的 9 项商业物业的 24% 股权转让，涉及资金高达 32 亿元（另有传言为 38 亿元）。该时间阶段，为万达第二代产品转型成为真正的“只租不售”，同时遭遇宏观调控资金链紧张。万达开始寻求长期资金支持，探索拓展境外资本渠道，发行 REITs 。 3 ）海外融资渠道在证券市场融资渠道和境外融资渠道上，万达的探索未取得实质性突破。 2005 年与麦格理完成私募后， 2006 年筹备的香港 REITs ，最终失利。对万达 REITs 失利的原因，有分析认为是项目回报率偏低，该种分析为不专业的观点。失利的核心原因，在于内地的政策和税收环境的不支持，以及香港 REITs 门槛的提高。在 REITs 探索中，万达的境外资本渠道未能实质性打通，但收获了 32 亿元的私募。同时， 2006 年与麦格理合作成功发行 CMBS ，虽然未对万达提供现实的资金支持，但万达部分资产完成了“离岸资产包”的结构性调整，为未来的融资提供了可能。 4 ）销售回款对现金流的支撑第一代产品商铺散售的不良后果，使万达在第二代产品上调整战略为“只租不售”。但这种真正的“只租不售”仅仅维持了很短的时间。在万达第三代产品上，销售的比例显著提高。对城市综合体的销售回款部分，万达内部给予“生命线”的定位，提升到“长期发展战略支持”的高度。应该说，对销售回款的重视，不仅仅关乎现金流问题，同时也关系万达商业地产开发的投资回报率，是目前万达商业地产模式的核心构成之一，其重要性类似万达早期的“订单地产”。 5 ） 2009 年尝试信托融资对万达而言，新增项目对资金的依赖度显著增强， 2009 年在资金筹集上，万达正在调整策略以及进行新的融资渠道尝试，其中包括从未涉足的信托融资渠道。主要资本合作伙伴与合作模式特殊的银行资金渠道央行金融管理部门金融司把万达列为了全国房地产金融改革试点企业，全国所有的房地产企业当中只有两家企业有这种殊荣。四大国有银行中三家银行的总行给了万达巨额的授信。工商银行、中国银行总行、农业银行总行都与万达签署银企协议。作为全国房地产金融改革试点企业，金融管理的最高权威部门给予支持的实际效应非常显著。可以做到异地贷款，不再受到地域的约束。同时，试点企业还有一个特殊授权“绿色通道”，单笔贷款在 5 亿之内无需审批，两三天可以批款。这种金融的审批和支持在中国房地产行业是绝无仅有的。资产和租约抵押贷款在万达已经建成的项目中，资产抵押贷款是比较显著的现象，例如北京 CBD 万达与石景山万达均采取抵押贷款的方式，盘活资金。同时，万达比较注重金融创新，是国内最早尝试经营性抵押贷款的企业， 2002 、 2003 年就与东亚银行等银行搞过经营性抵押贷款。那个时期万达是被动进行的，当时国内银行不给贷款，到了 2005 年底的时候，四大国有银行开展了这种业务。资产评估做抵押适合传统开发模式，传统的开发模式是做项目开发，还款来源依赖开发。租约抵押贷款不同，这种抵押贷款只能以租金作为唯一还款来源，贷款期限长达五年、十年时间。对项目租金资产、安全性的评估、租户评估要远大于对资产的评估。万达已经做了许多个项目的租约抵押贷款，模式基本是依据总租金额，抵押贷款额大概为总租金额的 70% ，项目总投资额的 70% 。总租金的 70% ，是因为减去税收，租金税在不同的地区收取情况不同。北京市的租金税大概只有 12% ，但是有的地区总额是 17.5% 。银行在计算的时候应当先把这个税扣掉，剩下 82% 的净租金额度再打个折扣。万达可以打到九折，因为万达的租户大多都是跨国大型企业，近五年来万达的租金收取率都在 99% 以上。经营性指标数据分析截至 2011 年底，大连万达集团资产达到 2500 亿元， 2011 年营业收入 1400 亿元，纳税 200 亿元。万达集团已在全国开业 55 座万达广场、 34 家五星级酒店、 814 块电影银幕、 46 家百货店、 51 家量贩 KTV 。万达集团的 2015 年目标是资产 3000 亿元，年收入 2000 亿元，年纳税 300 亿元，成为世界一流企业。从下图可以看出，万达集团开发的万达广场城市综合体中的住宅销售业务中， 2010 年万达集团无论是在销售面积和销售金额上都出现大幅度的增长，销售面积由 2009 年的 25.37 万平方米增长至 111.56 万平方米，销售金额也由 21.11 亿元增长至 156.58 亿元； 2011 年，万达集团的销售面积虽然下降至 92.87 万平方米，但销售金额依然增长至 169.71 亿元，较 2010 年增长 9.39% 。万达广场近两年在全国二三线城市的大规模竣工保证了住宅面积的供应量。图表 1 ： 2009-2011 年万达集团万达广场住宅业务销售情况（单位：万平方米，亿元）资料来源： ** 商业地产研究小组整理项目获取与开发分析项目选址标准分析在地块选择上，万达大型综合体的产品模式对地块的位置、交通以及地块规模都有比较高的要求。第一、二代产品要求项目主要处于城市传统黄金商圈或城市新兴商圈核心位置，目前第三代产品获得市场的成功后，万达最近获取的地块面积显著提升，均是建筑面积 50-100 万平方米，甚至 150-190 万平方米的大型综合体，因此项目更多选择在城市近郊的新城或城市旧城改造的腾挪出的空间。万达大型城市综合体项目的商业面积体量大，因此对辐射人口、交通体系的要求很高。在地块选择标准上，当前更加注重项目位置、交通体系、辐射人口、项目规模等几项核心指标。早前万达在项目选择上，不仅仅要符合自身产品的需要，同时也需要满足合作伙伴的需要，但由于万达第三代产品的成功，使其对自身项目带动区域市场的发展充满信心。在市场的主导型上开始加强，其模式类似华润、中粮大型综合体的模式。在开发模式上，万达对资金周转率有比较高的要求，往往对项目整体工期有明确的限定。同时，从资金周转的角度，对住宅、写字楼等销售部分的产品，在前期非常注重。整体项目的分期开发工期，比较紧凑。项目获取途径分析在万达开发的商业项目中，第一、二代产品的土地，基本是与政府洽谈，以招商形式完成。第一、二代产品的土地多为“ 8.31 ” 之前的土地，在土地价格上，从公开渠道比较难以获得。但万达的商业模式普遍获得地方政府的欢迎，因此地价一直偏低。例如，上海某区项目楼面地价不到 1000 块，当地一般地价至少要 3000 元。北京石景山项目楼面地价为 2400 元，而一街之隔的另一块地楼面地价是 6000 元。青岛项目的楼面地价是 2100 元，相隔的项目则是 8000 元。从 2006-2009 年万达土地储备的资料看，万达的土地获取方式仍为与地方政府以招商形式洽谈土地，再通过“招拍挂”形式拿地，鲜有竞争者。万达项目的楼面地价水平对应的销售产品价格显著偏低。而这一点，支持了万达的“现金流滚资产模式”。通过并购方式获得土地，在万达已有项目中所占比例很少。图表 2 ： 2006-2009 年万达集团商业项目拿地分析（单位：元，亿元，万平方米）项目名称占地面积（万平方米）建筑面积（万平方米）拿地方式成交价（亿元）成交时间楼面地价（元）大连万达中心 8 60 招标 15.7 2008.4 2617 南京万达广场 39 100 招标 14.8 2007.11 1480 青岛万达广场 4.4 45 拍卖 9.765 2007.1 2170 上海嘉定万达广场 18.7 60 挂牌 9.92 2008.11 1653 石家庄万达广场 40 190 招标 25 2008.12 1316 唐山万达广场 22.7 100 招标 18.8 2008.1 1880 天津万达广场 8.2 41 招标 10 2009.3 2439 成都万达广场 13.5 40 挂牌 4.86 2006.6 1215 太原万达广场 35 150 挂牌 15 2007.9 1000 资料来源： ** 商业地产研究小组整理项目获取商业操作从万达已建成和获得的项目情况看，获得地方政府优惠政策是毫无疑问的，一方面是地价优惠、地价可分期支付，同时在城市配套和项目建设工期上，也予以支持。这与万达自身的公关能力不无关系，同时万达也非常强调城市综合体对地方经济的现实带动作用。万达将其总结为四大工程：一、就业工程。购物中心里最大可以新增 1 万人就业，最小的也有 6 、 7 千人就业，这符合中国国情，尤其是现在中央政府号召就业优先，价值就更突出了。二、税收工程。任何一个购物中心开业以后每年有几千万的税收，大的就过亿，地方政府和百姓都喜欢。三、提升城市商业水准。项目让所在城市的商业水准跟国际接轨，而且带进去的零售商，一般是 500 强企业，对政府招商引资是非常重要的。四、购物中心成为城市标志性建筑，提升城市形象。城市综合体的建设，为当地城市增加了一个新地标，公共建筑成本很高，立面、结构都很考究，能提升当地形象。搞一个购物中心再加五星级酒店、写字楼，相当于小型的商务区，尤其在政府规划的项目中，更容易拿到项目。主要的核心竞争优势万达集团在市场竞争中逐渐形成独有的核心竞争优势，主要体现在：完整的产业链、突出的资源获取能力、独特的“订单地产”模式、成熟的盈利模式、高效的管控及执行能力、优秀的企业文化和卓越的品牌影响力等方面。依凭上述核心竞争力，万达集团在全国范围内实现了万达城市综合体产品模式的快速复制，成为目前国内唯一实现全国布局的城市综合体投资及运营企业。万达订单地产模式分析订单地产模式运作流程万达定产模式是指万达集团与众多国内外一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利和义务，再展开规划设计，待面积和租金确认后，商户先签租约，交纳保证金后万达再开工建设，量身定做。万达订单地产模式的运作流程可以简要的归纳如下：第一，共同选址。万达与客户对每一个店址共同提出意见，书面确认。第二，技术对接。每个店面的面积，高度，出入口、交通体系等等，每个战略合作伙伴出专业人员与万达的规划设计部进行技术对接，之后再正式签署确认书。第三，平均租金。万达把购物中心作为长期发展的产业，为了快速扩张，快速发展，万达与所有加入合作的伙伴，都约定一个前提条件，就是接受万达的平均租金这个概念。全国的城市除北京上海以外分三等租金。这样做的好处是，每个店的租金具体多少不用再谈判，速度快。第四，先租后建。签了租约之后，万达再投资。订单地产模式推广分析 ◆ 从理论与时间上来看，订单地产模式可以推广从理论上来说，“订单式”商业地产模式是可以推广的。但是，就目前中国商业地产的情况来看，进行大规模推广的条件还不成熟。开发商和商家需要采用怎样的方式合作，是由商业项目的目的性决定的。一个商业项目的立项、开发、定位、主题以及后期运营等各方面的因素，决定了它是要出售还是出租，或者打包上市。另外从实践上考虑，“订单式”商业地产模式本身也是值得肯定的。在项目规划之初，甚至在拿地的时候，就已经要确定了主力商家的引进，不是没有，也有很多。根据主力店的特点和要求，量身定做不同的商业空间，这样做在一定程度上避免了盲目开发带来的风险，也使得开发商和商家的互动更加顺畅。 ◆ 订单地产模式并不是万能的对目前中国的商业地产来说，“订单”模式并不是通用的。“订单”模式有它自身的“门槛”，也可以说是局限性。只有持有型的商业项目才有可能采用“订单”模式，销售型的项目是做不了“订单”地产的。也就是说必须只能是“只租不卖”。另外，为了吸引主力店进驻，开发商对一些大型娱乐场所、大卖场和高档品牌专卖店往往采取前几年租金降低的方式，这就意味着大量流动资金被占据，资金回笼缓慢。就这一点而言，如果没有雄厚的资金储备和较强的抗风险能力，实行“订单”模式几乎是天方夜谭。订单地产模式应用要求简要的来说，订单地产模式对开发商有着以下两方面的要求： ◆ 开发商要有足够的、能够支撑“订单”模式的商家资源； ◆ 开发商需要有雄厚的资金储备和较强的抗风险能力。订单地产模式的优劣势图表 3 ：万达集团商业地产“订单”模式的优劣势分析优势（ S ） 1 ）有利于项目品牌号召力的提升。万达集团的订单模式可以预先奇谈好像沃尔玛、家乐福等世界 500 强的主力店，有利于万达广场的品牌号召力的提升。 2 ）有利于项目商业价值的提升。订单模式可以提升自身品牌号召力，吸引其他商户加盟，从而提高整个商业项目的影响力与价值。 3 ）投资开发风险的减小。订单模式吸收的订金可以为万达集团带来一定的现金流，一定程度上可以缓解项目的资金链紧张状况。 4 ）商铺招商容易，回现快。有了大品牌主力店的加盟，使得商铺的招商变得容易，从而促进现金回收速度。劣势（ W ） 1 ）将主要精力放在拿地、融资、引进主力店和销售上，容易忽略整体规划。 2 ）只顾及到沃尔玛等巨头的商业需求，未充分考虑主力店人流对商铺人流的带动。 3 ）在主力店的洽谈上，由于主力店的强势，缺乏一定的谈判能力与筹码，于是物业需求上对主力店会百依百顺，而减少对销售区域的考虑和投入。 4 ）主力店提出的条款较多。主力店由于管理本身很成熟，在后期营运的时候，万达若是想纳入到整个商业地产的项目管理中很困难，因为主力店有自己的个性，有自己的管理方式，实际上整体的运营中，特别是在后期营运，双方的磨合难度比较大，对后期管理者的操作要求也比较高。 5 ）把主力店的低廉租金上的损。失转嫁给购买商铺的小商户，致使商铺售价过高，商铺客户风险加大。 6 ）没有使主力店客层定位与整个项目的客层定位统一。 7 ）万达出售的商铺未实现统一招商、经营，导致租户的经营形式、信誉、经营品类、实力等方面差距明显，导致市场短期内未形成火暴局面时，经营户往往不能够度过这个难关，引起连锁反应。资料来源： ** 商业地产研究小组整理万达集团四代产品分析第一代产品：单体模式分析万达进入商业地产领域之后第一批做的六个店，分布在长春、长沙、南昌等城市的核心商圈，都是当地最好的黄金地段。产品模式就是单体商业楼，总面积 5 万平方米左右，地下一层，地上四层；业态分层布局，地下是停车场。一楼是分割销售的小店铺，二、三楼是超市，四楼是电影城。第二代产品：纯商业组合模式分析万达商业地产的第二代产品叫商业组合店，比第一代有进步：项目面积达到 10-15 万平方米；业态有百货、超市、影院等五六个主力店。第二代产品在设计上仍存在缺陷：一是没有室内步行街，整个项目没有灵魂；店和店之间的联系割裂，人流动线设计不合理。二是纯商业定位，除了商业之外没有文化、娱乐、体育、酒店等别的业态。三是零售类比例偏大，占总经营面积 80% 以上。代表项目：沈阳万达商业广场、天津万达广场。第三代产品：城市综合体模式分析 2004-2005 年是万达商业广场的一个分水岭，从项目的选址到开发规模、产品都发生了较大的变化，从 2006 年底开业的项目看，大多属于大型的综合体，万达商业广场已经实现从第二代产品到第三代产品的过渡。与前两代产品相比，无论是产品种类、选址、规模还是主力商家的进驻，都产生了较大的变化。从过去纯商业、核心商圈黄金地段、超市 + 建材 + 影院已经升级到商业、酒店、公寓、住宅。选址也从过去的核心商圈演变到了城市副中心、新区的中心，规格也从过去的不超过 10 万平方米扩大到 50-100 万平方米，主力商家从百货、超市、美食广场、家电、影院到休闲。第四代产品：万达城分析通过多年对商业地产的开发、运营、管理的经验，以及对消费习惯、心理的研究，万达集团对于第四代产品的定位，考虑加入康健类的建筑群，定位更多的休闲娱乐体验业态。万达第四代产品在业态方面的改变，将使其招商的主力店类型发生转变，进而提高租金回报水平。万达集团正在着手研究并计划开发第四代产品。这个第四代产品被万达集团内部称为“万达城”，该产品体量惊人，被赋予更多的文化、旅游、观光内涵，其运作方式较第三代产品具有更大的“不可复制性”。万达城 =15 万平米左右的单体万达购物中心 +10 万平米的创意休闲街区 +10 万平米体验型娱乐中心（大剧院 + 会展中心 +2 个电影院 + 大型单体娱乐项目 + 影视主题公园） +10 万平米 1000 间以上客房的酒店集群（ 2 家星级酒店和 3 家以上经济型酒店） +20 万平米以上写字楼，即完成单一商业购物中心向商业文化旅游巨无霸的转变。万达集团开发的武汉中央文化区未来 3 年将对此方式进行初步尝试。万达广场案例分析沈阳万达商业广场——败笔与转型沈阳万达的面积是万达第一、第二代商业广场中面积最大的一个，但也是问题比较严重的一个。沈阳万达广场位于东北第一商圈——太原街，太原街是一条历史悠久的商圈，是沈阳 CBD 核心，全长 935 米，日客流量近 40 万人。周边共有专业商业街、特色街 10 条； 5000 平米以上大型零售商厦 18 座；万达商业广场项目方圆 1.72 公里内就有商家 3000 多家。（ 1 ）沈阳万达商业广场的最初建成和运营状态最初建成的沈阳万达商业广场项目占地 6 万平方米，规划建筑面积 23 万平方米，建成 18 万平方米。最初的沈阳万达商业广场共由四座楼组成，主要租户为沃尔玛、百盛购物中心。与其他万达商业广场不同的是，沈阳万达将其中一座的一二三层全部以产权式商铺出售给投资者（曾改名为“泰原金座”）， 300 多个内外铺的平均售价为每平方米 3-6 万元左右，停业风波后，黄金店铺由于客流太少，根本出租不出去，租金回报率约为 4% 。该商业受停业风波影响，项目保持在低水平运营状态，例如：百安居占据其中一座的一二层，每层的空置面积为 6000 平方米，共 12000 平方米；三四层曾长期空置，其目标性客户是一次性租赁 3000 平方米以上，租金价格每平方米不到 1 元。（ 2 ）拆迁重建的沈阳万达商业广场二期“万达·新天地” 最初建成的沈阳万达商业广场项目占地 6 万平方米，建筑面积 23 万平方米。 2006 年拆迁重建后的沈阳万达商业广场总用地面积 7.65 万平方米，总建筑面积 34.7 万平方米。改造后的二期位于一期南侧，用地面积 1.85 万平方米，总建筑面积 12.5 万平方米，整体呈 L 型布局，由 4 幢 31 层板式建筑组成，其中三幢为商住精装修公寓楼，一幢为清水房写字楼。公寓面积区间为 30-80 平方米，写字楼面积为 40-105 平方米。整个项目为开放式社区，每栋楼内均设有安防系统及保安服务完全保障客户的安全。项目实行人车分流，分别在西侧、南侧设置了地下停车场的出入口，一期与二期地下空间整体全部贯通。 1 ）二期开盘销售时间 2007 年 9 月，住宅均价 7300 元（住宅部分为商业用地）。“万达·新天地”总占地 1.85 万平方米，其中来自一期商业拆迁的用地 5 千多平方米，其余为原计划兴建影院等娱乐休闲商业的用地。 2 ）万达·新天地在写字楼下面设置底商，只有 35 户，面积为 150 平方米 -400 平方米的独立底商，分上下双层，可自由分割。鉴于早前的纠纷，底商部分销售情况一般，同时万达在二期操作中，也注重淡化对二期商业的销售，目前底商的待销售部分约 80% 。 3 ）最初的改造规划计划：万达原计划在拆迁部分加建两座建筑面积 5 万平方米的商业楼，当时业界有分析认为是类似“新天地”类型的商业街。但最终规划再次调整，改为 3 栋公寓楼和一栋写字楼，最终二期改造部分面积扩大到 12 万平方米。 4 ）从商业模式看，两者存在巨大的差别，最终改造选择的方案是增加住宅和写字楼部分，在产品业态上变为第三代产品。由于沈阳项目早前的市场纠纷，和先前屡次改造的失败，万达在操作上趋向保守。（ 3 ）沈阳万达商业广场风波始末 ◆ 2002 年 10 月 30 日，沈阳万达商业广场开工庆典在太原街上举行， 2003 年 12 月 23 日，沈阳万达百余家精品商铺随沃尔玛等大店开业，创造了一个沈阳商业地产开发历史上的“商业奇迹”。 ◆ 仅在开业 6 天之后，万达商业广场精品街由于没有人气，商家生意非常惨淡， 70% 以上的所谓精品店没有开张，很多店铺门上贴着招租或转让的启示。商家宣布集体停业，紧接着有上百个业主要求退铺或赔偿损失，酿成了第一次停业退铺风波。 ◆ 前后近 3 年的时间里，沈阳万达商业广场几次更换职业经理人，更换经营模式，并同时更换经营方向，但都没有引来人气，经营陷入停顿直至拆除重建。 ◆ 2004 年， 54 名业主集体状告万达商业欺诈事件，在全国对万达品牌造成负面冲击。 ◆ 2006 年 9 月 25 日，沈阳市房管局下达拆迁公告，一座使用寿命不到三年的沈阳万达商业广场就被拆除重建，创下了中国商业地产短命之最。（ 4 ）沈阳万达商业广场的三处硬伤 1 ）招商不利在沈阳万达商业广场开业前期的宣传中，万达过分包装项目宣称，包括美国沃尔玛、美国时代华纳影城、新加坡美食广场、台湾的灿坤数码广场、德国的欧倍德、台湾的大洋百货和红星美凯龙家居广场在内的七家企业将入驻商业广场。而开业的实际情况是，除新加坡美食广场和华纳国际影城书城属于二期开发项目没有落实外，德国欧倍德根本没有落户、红星美凯龙也没有入驻、原先宣称的台湾大洋百货又被马拉西亚百盛购物中心取代。这样，万达在广告中吹嘘的“国际七大主力店三面合围”就化为泡影。开业后的首次停业，业主形成的观念是：正是由于这些世界名店的退出，才导致了万达商业广场没有形成预期的人气，仅靠沃尔玛、百盛和灿坤根本不能给精品街带来足够的人流。 2 ）沈阳万达商业广场的规划、管理硬伤规划硬伤： 2002 年，沈阳万达商业广场初期建成的 18 万平方米中，约有 3.5 万平方米开发为销售的产权式商铺。当时采取“买一送一”的销售方式，一层售价每平方米单价大约为 2-6 万元不等。但在实际经营中，赠送的上层商铺因为闲置直接影响到租金收益。结构硬伤：沈阳万达商业广场是万达集团在长春、济南、南京等开发单体式商业广场后，首次尝试多店组合形式的商业广场，当年也是当时万达投资最大的商业广场项目。然而就像长春万达商业广场一样，尽管万达注意到了业态方面的差异化，却没有正确估计人们的消费习惯，建筑设计规划上的硬伤，使得“由主力店为商铺吸引客流”的构想成为空谈。产权硬伤：导致产权式商铺难以实现经营的本质，是出售产权商铺带来的经营权、管理权、产权的分离。万达早期在商铺销售后，仅倾向约定整体管理，在统一经营上业态规划不合理，也是造成整体商业不具有吸引力的重要因素。 ◆ 在早前商业部分销售的 11 个万达商业广场，几乎所有的底商内铺都由万达以“返租”或者“代租”形式“统一招商”经营。但事实上，这种模式与当时卖铺时宣传的 8% 以上的投资回报率相比出现大幅缩水。万达仅仅是按 5-6% 向外出租的，前三年万达在贴钱。 ◆ 万达在商铺销售时，与业主约定进行统一物业管理，并约定买受人购买并取得商品房后无论是买受人自营还是出租他人进行经营，用途限于经营服装、鞋帽、化妆品、黄金珠宝、钟表饰品、眼镜、餐饮、小五金以及中药材等九大类商品。 3 ）沈阳万达商业广场在营销上过分挖掘项目价值万达商业广场进入沈阳商业地产市场，投资理念引导使其销售的商铺获得成功——项目地处黄金位置，同时项目营销宣传过分夸大。加之当时沈阳城市经济转型过程中，就业压力显著，商业投资需求旺盛，沈阳万达商业广场项目在宣传攻势过分透支了销售价格，散售价格高达 2-6 万平方米。从万达沈阳项目销售宣传看，显示出万达在当时的市场条件下，迫于商业投资的压力，在商业项目销售上过于急迫，过分透支了项目价值，在项目操作手法上仍不成熟。对比沈阳项目与当前万达的第三代产品销售策略，能够发现其差距。同时，由于商业运营经验仍不足，品牌商家进入情况不理想，使开业状况与现实出现巨大落差，导致开业 6 天商家歇业的情况出现。最后并导致万达与业主的大规模诉讼发生。万达虽然通过行政手段平息了事端，但业主和商户的诉讼请求显示出，该项目操作仍源自万达初期商业项目建筑的硬伤；业态规划、商业资源平台和招商能力在当时偏弱；以及迫于投资压力，在项目价值上过分透支。 ◆ 自 2002 年 8 月 1 日至 12 月 24 日万达在辽宁晚报投放硬广 39 次，投入广告费用 157 万；在时代商报于 2002 年 9 月 26 日至 12 月 20 日投放软文及硬广 27 次加之沈阳日报、辽宁日报及其他媒体的投放。 ◆ 其营销主题定位为三个层面，第一：七大主力店 + 卖首层送两层 +0 公摊 = 借力使力 = 大树底下好成凉 = 机会 = 零风险。第二：投资举列的引导专业的投资分析 = 未来有可观的收益。第三：带租约销售 = 降低了未来的经营风险 = 投资举列的未来已经可以实现 = 原始股 = 不可多得的投资机会。 ◆ 通过分析可以看出，第一种模式：一般投资者认为：世界五百强的企业入住万达商业广场，将来经营时一定会有消费者光顾自己购买的商铺，有了人气，何愁没有财气？这种开发商加主力店的组合模式误导投资者的投资心理。第二种模式：一个未建成的商业物业是无法准确的预测其开业后租金水平的，只能根据商圈租金而获得参考租金，而万达以一楼 500 元 / 月，二楼 200 元 / 月作为基本测算依据特意抬高了租金价位，（此租金在太原北街都难以实现）结果理论投资回本年限为 6.5 年。 ◆ 沈阳万达商业广场建设伊始，便发布各种广告，宣称沈阳万达商业广场总建筑面积 11 万平方米，沃尔玛购物广场 3 万平方米（四层），欧倍德建材连锁超市 2 万平方米（四层），太平洋百货公司 5 万平方米（八层），其他配套精品专卖店、休闲店约 1 万平方米。后又以广告方式宣传携手世界 500 强企业，联手打造沈阳商业旗舰—沈阳万达商业广场，三层一部分为沃尔玛超市，四层一部分为连卡佛国际服饰连锁店、百脑汇电子市场、电影城，另一部分为欧倍德建材超市，八层为大洋百货。北京万达广场——万达盈利模式典范北京万达广场位于东长安街 CBD 核心区，规划占地 12 万平方米，总建筑面积 50 万平方米。项目产品组合：购物中心、五星级酒店、 5A 写字楼、国际商务港、特色商业街区构成的大型城市综合体。图表 4 ：北京万达广场项目概况项目名称占地建筑面积商业五星酒店公寓、底商写字楼北京万达广场 12 50 10 3 30 6.74 资料来源： ** 商业地产研究小组整理（ 1 ）北京万达广场销售部分北京万达广场项目整体分为一期和二期。一期（北区）是以国际商务港为主、特色商业街为辅的商务区，由 4 座中高层商务楼、特色商业街、设施齐全的高档商务会所、会议中心、地下车库以及近 3 万平方米大型广场等组成，建筑面积约 30 万平方米。 1 ）一期出售面积： 29 万平米（包括商务楼 26 万平米和 3 万平米底商）； 2 ）一期销售均价：商务港均价 13500 元 / 平方米；商铺均价 32000 元 / 平方米； 3 ）一期户型：东区商务港 60-220 小面积商务单元；西区商务港 300-700 及 1200 平米整层商务空间；底商部分面积不定，可根据需要自由划分。一期于 2003 年 10 月 25 日开盘， 2004 年销售额 23 亿， 2005 年 4 月底总销售额 28 亿元，一期 30 万平方米已售磬。万达广场商务港销售价格，由开盘时的每平方米 9000 元上涨到 1.8 万元。二期 5A 写字楼共 6.7 万平方米，大部分自持， 2.7 万平方米获得销售许可证，销售价格 2.4 万元 / 平方米。据悉，在销售约 1.7 万平方米后，停止销售。项目整体销售收入约 33 亿元左右，相对总投资，投资回收情况非常理想。图表 5 ：北京万达广场 CBD 项目成本估算（单位：元 / 平方米，万平方米，亿元）项目单价（元 / 平方米）面积（万平方米）费用（亿元）地价 4000 50 20 住宅成本 3000 30 9 商业成本 6000 10 6 写字楼成本 5000 6.74 3.4 酒店成本 10000 3 3 合计 / 99.74 41.4 资料来源： ** 商业地产研究小组整理（ 2 ）北京万达 CBD 广场的核心商业持有部分二期是万达广场的商业地产核心所在，总建筑面积达 20 万平方米，由约 3 万平方米的索菲特五星级标准酒店、约 6.7 万平方米的两座 5A 写字楼及 10 万平方米左右的商业中心组成。写字楼由德国 GMP 国际建筑设计有限公司担纲设计，为北京 CBD 核心区的新地标级建筑，建筑风格以德国理性主义设计理念为主导。整个万达广场（二期）在项目建设、装修标准和配套设施的建设上达到国际商务环境水平。二期建筑高度达 100 米，地下 3 层，地上 22 层（酒店 23 层）。商业部分采用“订单地产”模式，在开建之前就与租户签订了框架合作协议， 2007 年年初交付使用。（ 3 ）主力店与商业配套二期的购物中心、 5A 写字楼于 2006 年 10 月交付使用。 2006 年 12 月，二期万达影城（ 6000 余平方米）、沃尔玛（ 1.9 万平方米）开业； 2007 年 3 月：新世界彩旋百货开业（ 3.1 万平方米）。 1 ）沃尔玛： 2006 年 12 月，沃尔玛购物广场开张，营业面积 1.9 万平方米，与两层的知春路店和三层的宣武门店不同，建国路新店经营店面为一个平层，约 500 个停车位。沃尔玛建国路店是 CBD 惟一一家大卖场超市，也是沃尔玛在 CBD 开出的第一家店。 2 ）新世界百货：定位中端消费人群万达广场百货主力店新世界彩旋百货，是香港新世界在北京开设的第二家百货商场，与周围扎堆的奢侈百货店相比，经营定位——“个性化、潮流化、中高档百货”，着眼于中档消费客群。新世界彩旋共七层，面积约 3.1 万平方米，拥有 400 余个国内外知名品牌，目标半径 5 公里内的 20 万白领。地处万达广场的新世界彩旋百货比崇文门新世界经营的品牌档次更高一些，在品牌上存在一些差异化。 ◆ 一层：化妆品、香水、时尚女鞋、 2008 奥运特许商品； ◆ 二层：职业女装、珠宝、名表及配饰； ◆ 三层：女士上班装、女士皮具、女袜、饰品、女士内衣、配镜中心； ◆ 四层：淑女及流行女装、流行饰品、彩妆、腕表、休闲包袋、 31 冰淇淋； ◆ 五层：男士上班装、男士商务休闲装、男鞋、高尔夫服装 / 用品、男士内衣 / 袜帕 / 衬衫 / 领带、男皮件 / 皮包、男饰品、雅玛西餐厅； ◆ 六层：运动 / 户外旅游用品、男士流行服饰、休闲牛仔服饰、红都改衣； ◆ 七层：童装、童玩、家居用品、健康器材、数码小家电、电子用品、旅行箱、名品折扣、文具。 3 ）北京万达国际电影城：北京万达国际电影城位于二期西区，总建筑面积达 6000 多平方米，设置 9 个厅，共计 1505 个座位。（ 4 ）北京万达广场经营情况 1 ）北京万达广场位置突出，整体商业氛围较好，人流量大。综合体内商务楼、写字楼上班人群，对综合体内的底商形成很强的消费支撑。 2 ）前来万达广场逛街的人流，很大一部分为沃尔玛大卖场所吸引。此外， 26 万平方米商务港的上班族和周边高档住宅住户也是最大的客群来源。 3 ）沃尔玛的大卖场与新世界百货业态吸引的消费人群存在差异，人流对百货业态不能形成有利支撑。百货消费人群以周边高档社区和 CBD 工作白领为主，新世界百货经营状况一般。 4 ）万达影院为北京最好的影院之一，“吸客”能力较强，客群与新世界百货定位接近，业态组合形成互动。 5 ）二期西区的商业主体仍大面积空置，主力店在招商进行中。 6 ）万达索菲特酒店为北京高端五星级酒店，对万达广场地标性建筑的形成提供很大支持，但入住人群对商业部分的业态消费定位差异性较大。 7 ）万达广场周边城市道路配套建设情况较好，与周边项目对比优势明显。但万达广场整体停车位紧张，与一期住宅立项改为办公有关。 8 ）商务港内的底商以中低端餐饮为主，另有少量特色餐饮店，中低端餐饮的营业收入较好。宁波万达广场——第三代产品升级宁波万达广场位于宁波新城区——鄞州区核心位置；项目总占地面积 21 万平方米，总建筑面积为 52 万平方米，产品组合为大型城市综合体。鄞州区总面积 1380 平方公里，东南西三面紧依宁波中心城区，形成了典型的“荷包蛋”结构———“蛋白”是鄞州，工业发达，综合实力较强，但是前几年服务业的贡献几乎可以忽略不计，地域虽然广袤，但是城市化水平低；“蛋黄”是宁波市区，经济高速发展，空间几近饱和。在鄞州打造宁波南部中心，成为宁波城市发展的必然选择。 2002 年鄞县撤县设区后，中心区的城区定位有了变化，已成为宁波市中心城区三江片的一部分。 2002 年编制的鄞州中心城区规划，规划暂定近期开发面积 33 平方公里，控制面积为 80 平方公里，远景人口规模为 60 万人口。宁波万达广场项目位于鄞州中心区核心位置，是宁波新兴商业中心位置。项目东靠天童北路，南为贸城中路，西至宁南北路，北临四明中路。宁波项目是万达从传统城市核心区向新城转变的起始之作，宁波项目良好的区域发展前景，优良的地块商业位置和地块产品条件，使万达对宁波项目投入更多的精力。从规划、建筑形态看，宁波万达广场是万达第三代产品的代表之作，是北京 CBD 万达产品组合和规划形式的升级版。（ 1 ）项目定位、产品构成与业态组合宁波万达广场是一个集国际商业广场、高级五星级酒店、 5A 级写字楼（后改为酒店式公寓）、高级公寓为一体的大型城市综合体项目，定位为融购物、休闲、娱乐和健身、交际于一体的“一站式消费”场所。项目总投入约达 25 亿元，项目总占地面积 21.09 公顷，总建筑面积为 52.06 万平方米左右，其中，国际商业广场总建筑面积近 26.86 万平方米；高级公寓总建筑面积约 12.7 万平米； 5 星级酒店建筑面积 4.5 万平方米；酒店式公寓建面积为 7 万平方米。国际购物中心位于万达广场西北部，总建筑面积近 26 万平方米，是万达开业的最大规模的商业广场，包含了大型超级市场、建材超市、数码广场、娱乐广场、电影美食广场、家居广场、国际百货等多种商业形态。国际购物中心汇集了沃尔玛、百安居、 HOLA 特力屋、喜百度、苏宁电器、石浦大酒店、神采飞扬游乐园、大歌星 KTV 、万达国际影城、银泰百货、吉盛伟邦家居等 11 家主力店，还有美国百胜餐饮集团下属的必胜客、肯德基以及麦当劳等近 200 家境内外知名品牌店。万达城市公寓位于项目正南面，高级公寓部分，由四幢点式高层住宅和两幢板式高层住宅（ 32 层）的高尚居住社区，总建筑面积达 12.7 万平米。高级公寓在建筑技术、建筑材料、设施、设备等多方面都比较具有先进性，定位为精英人士商居场所位于万达广场东北侧的国际商务酒店区，它隔河与国际购物中心相望，总建筑面积超过 9 万平方米，包含了国际著名酒店、酒店式公寓（酒店式公寓最初规划为写字楼）。其中，酒店式公寓部分，项目名“万达广场 48 克拉”是一幢总高 159 米，总层数为 48 层的超高层精装 MINI 公馆。项目总占地面积为 30378 平方米，总建面积为 70000 平方米左右，总套数为 1148 套。项目产品规划为，主力面积 50 平方米左右的精装 MINI 公馆。五星酒店酒店极具后现代风格的建筑造型，高品质标准的配套，成为宁波的地标性建筑之一。图表 6 ：宁波万达广场推广过程时间事件 2004 年 6 月万达宁波项目公司成立 2004 年 12 月万达广场动工建设 2005 年 12 月万达广场公寓结构封顶 2006 年 12 月万达商业广场开业 2007 年 3 月万达酒店商务区打桩 2007 年 5 月万达广场公寓交房 2008 年 6 月万达广场 .48 克拉结构封顶 2008 年 12 月宁波万达索菲特大饭店开业资料来源： ** 商业地产研究小组整理（ 2 ）宁波万达广场销售情况万达公寓，可销售面积 12.7 万平方米，已销售面积 12.5 万平方米，销售均价 7143 元，销售回款 8.93 亿元。酒店式公寓“ 48 克拉”可销售面积 6.38 万平方米，已销售 5.2 万平方米，均价在 13000 元左右，销售回款 6.8 亿元左右。公寓与酒店式公寓部分，销售回款共计 15.73 亿元。相对宁波万达项目对外宣称的 25 亿元总投资，当时住宅部分的回款已经很大程度的降低了投资压力。（ 3 ）业态规划、动线设计、招商情况宁波万达国际商业广场由 7 个高度不同的单体建筑和主体两层、局部三层的商业步行街串联。 7 个单体分别为超级市场、建材超市、数码广场、娱乐广场、电影美食广场、家居广场、国际百货等。广场内引入沃尔玛、百安居、 HOLA 特力屋、喜百度、苏宁电器、石浦酒楼、神采飞扬游乐园、大歌星 KTV 、万达国际影城、银泰百货、吉盛伟邦家居等 11 家主力店。广场内有长达 680 米的室内商业步行街，根据业态分布联系“金座”和“银座”。根据万达的规划，在沃尔玛、百盛等名店旁边，将开发几百家小型商铺出售。商业步行街内引进了美国百胜餐饮集团下属的必胜客、肯德基以及麦当劳等近二百家中小型商家。从租金收益上，万达重点关注中小店铺，中小店铺分布于 680 米长，面积 5 万平方米的室内商业步行街，万达前期给予中小店铺两年免租期优惠。“金座”娱乐业态与面积 2.7 万平方米银泰百货相邻。根据万达早前项目操作经验，项目开业最初人气最好的是娱乐、餐饮、休闲业态，在宁波万达广场项目中，对此也很重视。宁波万达国际影城位于单体的娱乐休闲商业体内，总建筑面积达 6500 平方米，设置 8 个影厅， 1849 个座位。娱乐休闲商业单体建筑，由影城与娱乐电玩城、大歌星 KTV 等组合业态构成，发挥“吸客”效应。 “银泰”已在万达商业广场开出在宁波市第三家分店。银泰万达店的开张，结束了整个鄞州区没有大型百货商场的历史。根据宁波中心城的商业发展规划，以万达广场为核心的鄞州商业中心将建设成为全市的商业副中心。而大型百货商场在城市商业中心的战略布局中扮演着平衡商业结构、吸引消费人流的核心角色。随着银泰万达店的开张，鄞州商业中心的业态组成将更加完善。宁波万达索菲特大饭店，将成为地标性建筑，临近银泰百货。酒店于 2008 年 12 月开业。总建筑面积约 4 万平方米，拥有 290 套客房。宁波万达索菲特拥有 1100 平米的宴会场地，包括标准房、行政套房、部长套房以及总统套房，并配有日式餐厅、中餐厅、夜红酒吧、精品店、夜总会、游泳池、 SPA 、商务中心等高档设施。在“银座”，沃尔玛与建材家具的百安居、特力屋、喜百度、餐饮业态石浦大酒店组合。（ 4 ）宁波万达广场运营周期市场反馈宁波的地理位置很好，经济也很发达，人的素质也比较高，但有个缺陷，就是由于人气和商气不够，造成城市活跃程度不够，对周边的辐射和影响力不够。在万达的定位中，宁波项目的城市综合体，它的辐射范围不只是周边，而是整个宁波中心城，甚至还有中心城周边的县、市。开业后的万达商业广场，号称日均人流量基本保持在 6 万人左右，日均销售额则达到 300 万元左右。目前，广场日均人流量由单一的周边居民，逐渐演化为多层次、多样化的人群。开业以来，宁波万达商业广场又先后引进数十个颇具市场影响力的品牌，品牌调整率达 12% 。宁波万达广场一举引进了香港知名早教品牌———宝贝大脑运动营、大型音影碟销售店星动力等，除引进了一些如早教、音响、家居等新的业态以完善广场的服务功能外，还对现有的品牌进行了更新换代。像宁波万达广场这样的商业规模，必须有足够强大的人气才能捂热。而万达广场所在的鄞州新城，虽然集中了近几年开发的大量楼盘，但入住率并不高。更何况，宁波已经有了一个规模相当、人气很足的天一广场。万达需要做的是“先稳场，再旺场。” 万达广场的策略是，主力店实力强大，因此关注的重点是中小店铺。中小店铺，主要集中在商业广场长 680 米，总面积约 5 万平方米的连廊步行街上。据称，万达将拿出一个多亿补贴中小店铺，具体说就是给他们更长的免租期。在市场培育期内，将对入驻的部分中小型商家 2 年内免租金，第三年也将提供一定的优惠。除了免租政策，万达还投入资金用于商业广场的整体广告推广，并准备开设连接城市其他区域与广场的专线车。另外，还计划动员享受免租政策的中小商铺适当压缩利润空间，以价格优势吸引购物者；并通过延长项目营业时间，希望形成“月光经济”。

个人分类: 职业需求|0 个评论

分享 wand-1

cutelxh 2013-10-10 20:57

万达集团商业地产模式分析企业发展背景分析发展历程与节点事件（ 1 ）万达集团的发展历程大连万达集团股份有限公司二十四年的发展过程中，自 2000 年开始由住宅向商业地产转型，在短短数年时间内，成为内地最大的商业不动产运营商。万达目标——“百年企业”，全球领先行列的商业不动产运营商。这其中也经历了数次的波折与调整，如： 2003 年开业的产品和商业模式遭遇考验、 2004 年资金紧张的收缩与调整。目前企业整体发展态势良好，在资金、商品、商业模式、企业管理等方面，均展现出较强的竞争力与前景。图表 1 ：万达集团商业地产发展历程发展阶段时间主要事件创立阶段（ 1988-1998 ） 1988 年万达公司成立，通过借贷、担保筹集资金，进行住宅建设掘得第一桶金。 1992 年改制为万达集团股份有限公司，脱离区属企业定位，向现代企业经营靠近。 1994 年万达进入足球领域，获得市ZF支持，获得较好的社会资源。 1995-1998 年在住宅开发的同时，历经开办电梯厂、制药厂、连锁商业等的探索，希望拓展长线、稳定收益的业务领域。这种探索与万达的企业属性、王健林的个人性格有密切关系。而这种思维模式，引导万达逐渐向商业地产领域靠拢并壮大。转型、摸索、调整阶段（ 1999-2006 ） 1999 年开始“订单地产”的最初模式思考 —— 傍大款“沃尔玛”。背景：中国入世已成定局，“沃尔玛”在中国入世之后，进入高速扩张期，在店面扩张上寻找房地产合作伙伴。 2000 年万达退出足坛。同时，确立商业地产与住宅地产“两条腿”走路的发展战略。 2001 年万达第一个商业地产项目 —— 长春沃尔玛万达项目建成。 2002 年在长春、长沙、济南、南昌、南京、北京、天津、武汉、沈阳等 15 个大中城市展开投资。第一代、第二代产品进入投资高峰期，并在中国房地产界第一个提出做百年企业。 2002 年 5 月万达与港资（新鸿基公司）、太平洋百货原管理团队，一起合股成立大洋百货集团，注册资金 2 亿元，万达占大股 40% 2003 年 12 月万达第二代产品的代表作 —— 沈阳沃尔玛万达项目遭遇开业后的停业风波。万达商业地产模式遭遇调整。 2003-2004 年遭遇房地产宏观调控、以及商业地产信贷限制，万达的资金链紧张。银行资金占主导地位的模式遭遇考验，转而寻求长线资本渠道。 2005 年进入收缩调整期，停止所有新项目，聚焦于在建项目。 2004-2006 年为了应对“订单模式”租金回报率偏低和扩张商业资源不足的问题，万达开始培养企业内在商业竞争力。事件：（ 1 ） 2004 年开始投资电影院；（ 2 ） 2005 年确立经济型连锁酒店为集团新支柱产业（现调整为五星级酒店产业）（ 3 ） 2005 年将原有三级管理结构，调整为两级扁平结构。（ 4 ） 2006 年成立商业规划研究院。发展与扩张期（ 2006 年至今） 2004 年北京 CBD 万达广场取得 23 亿元良好销售业绩。 2005 年与麦格理完成 REITs 前的股权交易， 38 亿元转让了第一代 9 个项目 24% 的股权。 2006 年计划发行 REITs 失败，发行 CMBS 。 2005-2007 年产品实现向第三代转型，房地产市场火爆，销售情况与定价良好。 2008 年应对经济和地产调整，企业进入短暂的观望期。 2009 年加强土地储备，对外宣称 200 亿元拿地。 2010 年万达斥资 20 亿元挺进三亚国际旅游岛。 2011 年万达集团总投资 500 亿元的第四代产品——武汉楚河汉街一期项目开街。 2012 年 5 月万达集团以 31 亿美元并购全球排名第二的美国 AMC 影院公司。资料来源： ** 商业地产研究小组整理（ 2 ）万达集团商业地产调整之路万达商业地产经历挫折和波动的调整之路，也是万达增强在商业地产领域竞争能力的过程。早前销售模式和“订单地产”初始状态在进入实际经营过程后显露出的弊端，促使万达地产在商业模式上重新定位，以及加强商业资源的整合能力。 2002 年万达组建的大洋百货，意在弥补主力店租金偏低之不足。虽然合作期比较短，但增强了万达地产在商业模式和商业资源上的认识。同时，为其第三代产品模式的确立，也提供了较多的学习借鉴机会。目前的万达集团的第三代产品城市综合体已经遍地开花，公司正在着手研究并计划开发第四代产品“万达城”。 ◆ “订单模式”的初始状态 2003 年长春商业地产开业。该项目和沃尔玛的合同，仅租金的洽谈就长达六个多月。长春项目仅是个单店，每个综合购物中心将近有 6-8 个主力店。若按照此进度进行谈判，确定一个项目一年时间就已过去，这也就制约企业快速发展的速度。于是，万达与所有跨国企业建议，能不能把中国的城市划定为两个等级，北京、上海、广州、深圳等城市为第一等，剩下都算第二等。一等多少租金，二等多少租金事先规定好。这样使得合同洽谈的时间大大减少。 ◆ 万达“订单模式”初期遭遇的局限 2001 年涉足商业地产开始，万达的商业地产一直处于第一代店模式的阶段——通过将主力店低价出租给沃尔玛等知名品牌带来影响力，再通过高价出售底铺盈利。 2002 年 4 月 28 日长春万达商业广场开工后，万达第一代和第二代 11 个项目已对外销售，涉及业主超过 2000 人。万达第一批 6 个项目（长春、济南、长沙、南昌、青岛、南京）都是“商业广场”的形式，出售物业部分以单店为主；第二批则开始形成购物中心（ Mall ）的形式，由主力店和单店构成。开业后的一段时间，万达商业广场售出商铺的经营状况并不理想。造成小商户压力的原因在于，万达以较低的价格将大部分商铺租给主力店，使成本压力过大，于是万达将部分压力转嫁给购买铺面的小商户。万达广场有 10-20% 左右的店面出售，以回收部分资金。由于商业项目前期需要大力进行营销推广，刚刚起步的业绩不足以支持巨额成本。因此，在前期，小商户的经营压力很大，也反过来影响了万达广场的整体形象。最初长春、济南的商业广场与业主的物业纠纷，万达的解决办法是，由万达自行补贴面积（约 2000 平方米）来引进一家电器超市， 3 年内以固定租金租下各业主的商铺统一经营。 ◆ 万达初期应对危机的解决思路——商业只租不售、降低主力店比率对于已开工近 20 个项目的商业地产来说，有一两个项目出现后期经营问题并非不可控制，但问题的出现使万达高层不得不进行反思。其结论是：原有商业地产开发销售模式必须调整，从 2004 年开始，购物中心原则上只租不售。同时，第三代产品也应运而生。对应商业经营回报偏低， 2003 年底万达在商业业态的重新组合为，在主力店和单店的构成比例方面，原来购物中心（ Mall ）的主力店占面积的 85% ，单店只占 15% ，后来调整为主力店、单店各占 50% 。万达内部的考虑是如果主力店比例太高，效果将是万达只是在为银行谋利润，自身利润率太低，长期发展受到制约。 ◆ 培养自主商业产业——组建大洋百货 2002 年 5 月，注册资金 2 亿元的大洋百货成立。万达、新鸿基证券（实际控制人为香港证券市场最具争议的李明治家族企业）各占 40% 股权，王德明和高管持期权股 20% 。大洋百货集团董事长为王健林，总经理为王德明，王德明全权负责“大洋”的经营管理、 2003 年下半年，大洋百货易手，原本持股 40% 并控股的大连万达将股权转让给了新鸿基证券。万达进入百货连锁行业，与万达扩张心切、与战略合作伙伴的租金洽谈中谈判能力不强有关，组建大洋百货可增加租金谈判中的筹码。退出大洋百货，其一与万达遭遇资金瓶颈有关；其二由于万达急于发行 REITs ，在租户上也避免关联交易。 ◆ 探索多元化融资——与麦格理探路 REITs 失利，后发行 CMBS 2005 年 7 月，麦格理通过银团贷款，向万达集团购买了 9 家万达商业广场，急需发展资金的万达集团成功套现约 32 亿元人民币。麦格理收购万达项目的目的是为了在香港 REITs 上市。这项原计划募集 7.8 亿港元的 REITs 项目最终运作失败。 2006 年 6 月，一家注册于开曼群岛的王朝资产控股公司（ Dynasty Asset （ Holdings ） Ltd ）发行价值 1.45 亿美元（约 11.6 亿人民币）的 2006-1 系列 CMBS （商业房地产抵押贷款支持证券），该产品涉及到 9 个分布于中国东部数省的曾由麦格理从大连万达集团手中收购的大型商业零售房地产项目。 ◆ “万达模式”效应显现在经历了我国房地产市场火爆的时期后，万达集团也凭借良好的商业模式及万达广场的品牌迅速扩张至全国二三线城市，该类城市综合体项目品牌已经遍地开花。万达集团已经研究计划开发第四代产品——“万达城”。资产规模与业务板块（ 1 ）万达集团的资产规模万达集团目前拥有资产 2500 亿元， 2011 年营业收入 1400 亿元， 2011 年纳税 200 亿元。万达集团已在全国开业 55 座万达广场、 34 家五星级酒店、 814 块电影银幕、 46 家百货店、 51 家量贩 KTV 。万达集团 2015 年的目标：资产 3000 亿元，年收入 2000 亿元，年纳税 300 亿元，成为世界一流企业。（ 2 ）万达集团的业务板块万达集团目前拥有商业地产、高级酒店、旅游投资、文化产业、连锁百货五大产业。图表 2 ：万达集团主要业务板块资料来源：公司网站 ** 整理 ◆ 万达广场万达商业地产公司计划到 2012 年底开业的万达广场达到 70 个，持有收租物业面积 1300 万平方米，年租金收入 70 亿元，规模排名全球行业前列。与此同时，将企业效益和社会效益高度统一的万达广场，也已成为中国商业地产的领军品牌。图表 3 ：万达集团万达广场全国分布版图资料来源： ** 商业地产研究小组整理图表 4 ： 2002-2009 年万达集团购物中心投资分析购物中心项目简介南京建邺万达广场该项目位于南京市建邺区江东中路，总建筑面积约 98 万平方米，其中自持商业中心面积约 21 万平方米。青岛 CBD 万达广场该项目位于青岛市市北区延吉路，总建筑面积约 39 万平方米，其中自持商业中心面积约 16 万平方米上海周浦万达广场该项目位于上海市浦东新区周浦镇，总建筑面积约 31 万平方米，其中自持商业中心面积约 16 万平方米。苏州平江万达广场该项目位于苏州市中央商务区，总建筑面积约 42 万平方米，其中自持商业中心面积约 15 万平方米。重庆南坪万达广场该项目位于重庆市南坪商业中心区，总建筑面积约 78 万平方米，其中自持商业中心面积约 14 万平方米。西安民乐园万达广场该项目位于西安市中心解放路，总建筑面积约 29 万平方米，其中自持商业中心面积约 15 万平方米。洛阳万达广场该项目位于洛阳市涧西区，总建筑面积约 11.0 万平米，其中自持商业中心面积约 10 万平方米。北京石景山万达广场该项目位于北京市石景山区，面临长安街，总建筑面积约 29 万平方米，其中自持商业中心面积约 14 万平方米。上海万达广场建设用地约 6 公顷，总建筑面积约 34 万平方米。北京 CBD 万达广场该项目位于北京中央商务区核心地段，总建筑面积约 44.6 万平方米，其中自持商业中心面积约 15.4 万平方米。成都锦华路万达广场该项目位于成都市锦江区锦华路，总建筑面积约 40 万平方米，其中自持商业中心面积约 23 万平方米。宁波万达广场该项目位于宁波市鄞州区四明中路，总建筑面积约 59.2 万平方米，其中自持商业中心面积约 26.1 万平方米。资料来源： ** 商业地产研究小组整理图表 5 ： 2010 年万达集团购物中心投资分析购物中心项目简介合肥包河万达广场该项目位于合肥市芜湖路与马鞍山路，总建筑面积约 71 万平方米，其中自持商业中心面积约 18 万平方米。广州白云万达广场该项目位于广州白云新城，总建筑面积约 40 万平方米，其中自持商业中心面积约 17 万平方米。福州金融街万达广场该项目位于福州市中心的新海峡金融商务区，总建筑面积约 39 万平方米，其中自持商业中心面积约 18 万平方米。宜昌万达广场该项目坐落于宜昌市伍家岗区，总建筑面积约 48 万平方米，其中自持商业中心面积约 15 万平方米。包头青山万达广场该项目位于包头市青山区银河广场东侧，总建筑面积约 65 万平方米，其中自持商业中心面积约 18 万平方米。济南魏家庄万达广场该项目位于济南市市中区的魏家庄片区，总建筑面积约 92 万平方米，其中自持商业中心面积约 16 万平方米。武汉菱角湖万达广场该项目位于武汉市江汉区，总建筑面积约 51 万平方米，其中自持商业中心面积约 16 万平方米。呼和浩特万达广场该项目位于呼和浩特市赛罕区新华东街路，总建筑面积约 118 万平方米，其中自持商业中心面积约 17 万平方米。绍兴柯桥万达广场该项目位于宁波庄桥街道谢家村，总建筑面积约 64.2 万平方米，其中自持商业中心面积约 17.4 万平方米。无锡滨湖万达广场该项目位于无锡市滨湖区，总建筑面积约 70 万平方米，其中自持商业中心面积约 16 万平方米。天津河东万达广场该项目位于天津市河东区津滨大道，总建筑面积约 52 万平方米，其中自持商业中心面积约 21 万平方米。襄阳万达广场该项目位于襄阳市樊城区长虹北路，总建筑面积约 60 万平方米，其中自持商业中心面积约 16 万平方米。宁波江北万达广场该项目位于宁波市江北区，总建筑面积约 28.9 万平方米，其中自持商业中心面积约 15.9 万平方米。长春红旗街万达广场该项目位于长春市朝阳区红旗街，总建筑面积约 32 万平方米，其中自持商业中心面积约 15 万平方米。沈阳铁西万达广场该项目位于沈阳市铁西区兴华南街，总建筑面积约 92 万平方米，其中自持商业中心面积约 16 万平方米。资料来源： ** 商业地产研究小组整理图表 6 ： 2011 年万达集团购物中心投资分析购物中心项目简介武汉中央文化区一期该项目位于武汉市东湖和沙湖之间，总建筑面积 340 万平方米，其中自持商业和酒店面积 60 万平方米。福州仓山万达广场项目位于福州市仓山区，总建筑面积 65 万平方米，其中自持商业中心面积约 18 万平方米。厦门湖里万达广场该项目位于厦门市湖里区金山路，总建筑面积约 54 万平方米，其中自持商业中心面积约 18 万平方米。泰州万达广场项目位于泰州市凤城河风景区，总建筑面积约 41 万平方米，其中自持商业中心面积约 17 万平方米。唐山路南万达广场该项目位于唐山市路南区，总建筑面积约 105 万平方米，其中自持商业中心面积约 20 万平方米。常州新北万达广场项目位于常州市新北区通江大道，总建筑面积约 39 万平方米，其中自持商业中心面积约 18 万平方米。银川金凤万达广场该项目位于银川市金凤区正源北街西侧、上海西路南侧，总建筑面积约 28.5 万平方米，其中自持商业中心面积约 16.5 万平方米。镇江万达广场该项目位于镇江市黄山西路，总建筑面积约 39 万平方米，其中自持商业中心面积约 17 万平方米。武汉经开万达广场该项目位于武汉市经济开发区东风大道，总建筑面积约 44 万平方米，其中自持商业中心面积约 17 万平方米。上海江桥万达广场该项目位于上海市嘉定区金沙江西路与华江路交界处，总建筑面积约 54.9 万平方米，其中自持商业中心面积约 21.0 万平方米。廊坊万达广场项目位于廊坊市金光道，总建筑面积约 64 万平方米，其中自持商业中心面积约 18 万平方米。郑州中原万达广场项目位于郑州市中原路，总建筑面积约 53 万平方米，其中自持商业中心面积约 16 万平方米。石家庄裕华万达广场项目位于石家庄市裕华区，总建筑面积约 184 万平方米，其中自持商业中心面积约 20 万平方米。大庆萨尔图万达广场该项目位于大庆市东城区东风路，总建筑面积约 58 万平方米，其中自持商业中心面积约 16 万平方米。淮安万达广场该项目位于淮安市水渡口，总建筑面积约 74 万平方米，其中自持商业中心面积约 17 万平方米。资料来源： ** 商业地产研究小组整理 ◆ 甲级写字楼万达集团的甲级写字楼主要分布在城市综合体万达广场内，以下为万达集团部分写字楼：图表 7 ：万达集团甲级写字楼投资分析甲级写字楼项目简介大连万达中心写字楼该项目位于大连市中山区东港商务区核心位置，北面大海，紧邻大连客运码头、规划中的邮轮码头、游艇码头，总建筑面积 268000 平米。 270 度海景办公，紧邻大连国际会议中心（夏季达沃斯永久会址）。武汉积玉桥写字楼该项目位于武昌区，地块范围东至和平大道，南临住宅小区锦江国际城，西至临江大道，北至规划路。写字楼主体是一栋 32 层（总高 33 层）超高层塔式写字楼，总建筑面积 7.87 万平方米，其中地下二层，面积 2 万平方米。天津万达中心该项目位于天津市河东区海河东路，总建筑面积 35 万平方米，其中超五星级酒店和甲级写字楼面积 12 万平方米。资料来源： ** 商业地产研究小组整理 ◆ 酒店业务万达集团旗下万达酒店建设公司是中国五星级酒店投资规模最大的企业，到 2011 年底开业 27 家五星和超五星级酒店，计划到 2012 年开业 38 家五星和超五星级酒店，营业面积 170 万平方米，成为全球最大的五星级酒店投资企业之一。万达酒店建设公司能独立完成五星级酒店的设计、建造、装饰、机电等全部工程，并与雅高、喜达屋、希尔顿、凯悦、洲际等一批世界顶级酒店管理集团建立了战略合作关系。在万达的酒店业发展蓝图中，计划到 2015 年开业 70 家五星和超五星级酒店，营业面积 300 万平方米，成为全球最大的五星级酒店业主。图表 8 ：万达集团运营酒店列表运营酒店项目规模青岛万达艾美酒店总建筑面积约 5 万平方米，拥有客房 400 套。重庆南岸万达艾美酒店总建筑面积约 5 万平方米，拥有客房 350 套。哈尔滨万达索菲特大饭店总建筑面积约 4 万平方米，拥有客房 322 套。北京万达索菲特大饭店总建筑面积约 6.5 万平方米，拥有客房 417 套。宁波万达索菲特大饭店总建筑面积约 4.5 万平方米，拥有客房 290 套。北京万达伯尔曼大饭店总建筑面积约 4 万平方米，拥有客房 312 套。成都索菲特大饭店总建筑面积约 4 万平方米，拥有客房 300 套。合肥万达威斯汀酒店总建筑面积约 5 万平方米，拥有客房 314 套。襄阳万达皇冠假日酒店总建筑面积约 4 万平方米，拥有客房 311 套。福州万达威斯汀酒店总建筑面积约 5 万平方米，拥有客房 298 套。无锡万达喜来登酒店总建筑面积约 5 万平方米，拥有客房 350 套。宜昌万达皇冠假日酒店总建筑面积约 4 万平方米，拥有客房 306 套。武汉万达威斯汀大酒店总建筑面积约 5 万平方米，拥有客房 309 套。广州万达希尔顿酒店总建筑面积约 5 万平方米，拥有客房 332 套。济南万达凯悦大酒店总建筑面积约 5 万平方米，拥有客房 352 套。南京万达希尔顿酒店总建筑面积约 5 万平方米，拥有客房 320 套。唐山万达洲际酒店总建筑面积约 5 万平方米，拥有客房 298 套。石家庄万达洲际酒店总建筑面积约 5 万平方米，拥有客房 295 套。西安万达希尔顿酒店总建筑面积约 5 万平方米，拥有客房 295 套。常州万达喜来登酒店总建筑面积约 5 万平方米，拥有客房 247 套。泰州万达希尔顿逸林酒店总建筑面积约 4 万平方米，拥有客房 253 套。镇江万达喜来登酒店总建筑面积约 4 万平方米，拥有客房 320 套。廊坊万达逸林希尔顿酒店总建筑面积约 4 万平方米，拥有客房 295 套。大庆万达喜来登酒店总建筑面积约 5 万平方米，拥有客房 300 套。资料来源： ** 商业地产研究小组整理图表 9 ： 2012 年万达集团在建酒店列表运营酒店项目计划开业时间简介泉州万达文化酒店 2012 年 9 月拥有客房 322 套。长沙万达文化酒店 2012 年 10 月总建筑面积约 6.4 万平方米，拥有客房 425 套。漳州万达嘉华酒店 2012 年 10 月总建筑面积约 4.3 万平方米，拥有客房 297 套。淮安万达嘉华酒店 2012 年 11 月总建筑面积约 3.56 万平方米，拥有客房 264 套。天津万达文华酒店 2013 年 4 月总建筑面积约 4.7 万平方米，拥有客房 305 套。沈阳万达文化酒店 2013 年 7 月拥有客房 297 套。武汉万达锐化酒店 2013 年 12 月总建筑面积约 4 万平方米，拥有客房 411 套。资料来源： ** 商业地产研究小组整理 ◆ 连锁百货万达集团 2007 年成立的万千百货， 2011 年底在北京、上海、南京、成都、武汉等地开业 40 家百货店，计划到 2012 年开业 60 家店，建筑面积 200 万平方米，年销售额超过 100 亿元，成为中国一流的连锁百货企业。万千百货与 GUCCI 、菲拉格慕、范思哲、伊丽莎白雅顿等全球著名的奢侈品牌以及诸多国际国内一线品牌达成了战略合作协议，引领城市高端消费风潮。万千百货计划到 2015 年开业 110 家店，建筑面积 300 万平方米，成为中国最大的连锁百货企业。图表 10 ：万达集团连锁百货全国布局图资料来源： ** 商业地产研究小组整理 ◆ 文化娱乐万达集团旗下万达电影院线是亚洲排名第一的院线，到 2011 年底，拥有五星级影城 94 家， 800 块银幕。计划到 2012 年开业 120 家影城，拥有银幕 1100 块，年收入 35 亿元，占有全国 20% 以上的市场份额，成为排名全球前列的电影院线。万达大歌星投资有限公司成立于 2010 年 6 月，是万达集团文化产业中继电影院线后的又一新兴产业。目前已在南宁、上海、哈尔滨、成都、西安、北京、沈阳、青岛、南京、长春、济南、天津、广州、武汉、福州、合肥等地开设 30 家量贩式 KTV ；并从 2011 年起每年拓展 15 家以上新店，到 2012 年将成为中国量贩式 KTV 第一品牌。为打造电影制、发、放完整产业链，依托万达院线电影放映平台，万达影视传媒有限公司于 2011 年正式成立，标志着万达集团正式进军影视行业，开展影视投资、制作、发行、放映及后产品等全产业链业务。公司将专注于电影、电视剧的投资、制作及发行、电视栏目制作、艺人经纪和国际合作。管理团队与企业文化（ 1 ）管理团队大连集团股份有限公司董事长王健林先生对万达集团的发展有极其深刻的影响。王健林先生的性格特点是勤奋、勇于开拓、敢于创新、个人英雄色彩、自控能力和控制力、高调处事。王健林个人做人的标杆人物是李嘉诚。万达集团具有显著的军事化管理思维，王健林要求员工必须认同其价值观，服从其军事化色彩浓重的管理制度。王健林个人非常勤奋，不抽烟、不喝酒，只要在公司总是第一个上班。这些看似细节的习惯，反映了他做事的敬业和勤勉。王健林极其重视企业文化建设，并将企业文化建设制度化—— 2005 年是大连万达的“论语年”，公司上下干部和员工结合论语重申公司经营管理思想和做人之道，足见王健林对企业文化的重视。（ 2 ）企业文化万达集团企业文化的核心理念是“国际万达，百年企业”。 ——国际万达：企业经营规模达到国际级；企业管理达到国际级；企业文化达到国际级。 ——百年企业：追求基业长青；追求长远利益。万达集团企业文化的核心体系是： ◆ 思想体系万达企业文化的思想体系包括核心理念、基本理念、核心价值观、企业愿景等。 ◆ 制度体系万达企业文化的制度体系：年初有计划，年底有总结；经费有预算，培训有考核。 ◆ 组织体系万达十多年前就成立企业文化部，办月刊网站，编万达故事；除集团外，项目、商管、百货、院线等系统也有自己的刊物和网站；万达要求每个基层公司安排一名员工担任万达文化通讯员，所有这些共同形成万达企业文化的组织体系。万达集团企业文化的主要特点是： ◆ 敢于创新敢于创新是万达文化的首要特点，万达的发展史就是创新史，就是敢闯敢试、敢想敢干。 ◆ 坚守诚信坚守诚信是万达文化的核心特点。 ◆ 带头环保万达的绿色节能建筑走在行业的最前面。早在 2000 年，万达开发的大连雍景台项目就成为全国最早的节能住宅之一。 2011 年，万达有 16 个万达广场和两个酒店获得绿建认证，今后所有广场和酒店都要通过绿建建筑和运营认证。 ◆ 关爱员工坚守诚信是万达文化的核心特点。 ◆ 注重慈善万达集团把“共创财富，公益社会”作为企业使命。 24 年来，万达集团奉献于社会慈善事业的现金累计超过 28 亿元人民币，是中国民营企业中慈善捐赠额最大的企业之一。万达集团六次荣获中华慈善奖，是全国所有企业中唯一六获该奖的企业。万达创业之初就有做慈善的传统，有制度安排，并形成慈善文化。 ◆ 做到最好万达有远大愿景，对工作标准要求极高，追求“让一切工作成为精品”。 ◆ 执行力强万达执行力强：一是说到做到；二是算到拿到；三是奖罚分明。例如北京石景山项目 14 个月开业。（注解：万达内部对项目工期有 18 个月要求，石景山项目在抢工期上，对于建筑报批手续有所突破。） ◆ 弘扬传统万达特别重视继承中国优秀传统文化并发扬光大。组织架构与企业管理股权结构与公司治理万达集团 1992 年改制为股份有限公司，是东北首批股份制试点企业之一。从股权变化历程看，其股权优化持续时间较长，目前已经基本完成。 2008 年 3 月，万达集团形成了大连合兴投资有限公司持股 98% 、王健林个人持股 2% 的持股局面。而根据工商资料显示，大连合兴投资有限公司在 2007 年底时，王健林已持有其 100% 股份，这也意味着万达集团全部股权也就成为王健林一人所有。图表 11 ： 2002 年以来万达集团股东变更情况变更时间变更事项变更前变更后 2002-12-23 股东大连鑫淼实业公司、工商信托投资有限公司、大连煤气公司、大连渤海集团股份公司、大连房地产集团总公司、大连供电技术咨询部大连煤气公司、大连电业局供用电技术服务公司咨询服务部、北京合兴投资有限公司、大连市自来水集团给水工程有限公司、大连万达房地产总公司、大连华信信托投资股份有限公司及个人股 2004-2-9 股东大连煤气公司、大连电业局供用电技术服务公司咨询服务部、北京合兴投资有限公司、大连市自来水集团给水工程有限公司、大连万达房地产总公司、大连华信信托投资股份有限公司及个人股北京合兴投资有限公司、大连万达房地产有限公司、内部职工、大连万达房地产总公司、上海万尚置业有限公司、大连万达集团房地产企业管理有限公司 2004-10-25 股东北京合兴投资有限公司、大连万达房地产有限公司、内部职工、大连万达房地产总公司、上海万尚置业有限公司、大连万达集团房地产企业管理有限公司北京合兴投资有限公司、大连万达房地产有限公司、上海万尚置业有限公司、大连万达集团房地产管理有限公司、内部职工、王健林 2005-11-17 股东北京合兴投资有限公司、大连万达房地产有限公司、上海万尚置业有限公司、大连万达集团房地产管理有限公司、内部职工、王健林北京合兴投资有限公司、大连万达房地产有限公司、上海万尚置业有限公司、大连万达集团房地产管理有限公司、王健林 2007-2-8 股东北京合兴投资有限公司、大连万达房地产有限公司、上海万尚置业有限公司、大连万达集团房地产管理有限公司、王健林北京合兴投资有限公司、上海万尚置业有限公司、大连一方集团有限公司、北京万达投资股份有限公司 2007-4-3 股东北京合兴投资有限公司、上海万尚置业有限公司、大连一方集团有限公司、北京万达投资股份有限公司大连万达房地产有限公司、北京万达投资股份有限公司、大连合兴投资有限公司、上海万尚置业有限公司 2007-5-29 股东大连万达房地产有限公司、北京万达投资股份有限公司、大连合兴投资有限公司、上海万尚置业有限公司大连一方集团有限公司、北京万达投资股份有限公司、大连合兴投资有限公司、上海万尚置业有限公司 2007-6-18 股东大连一方集团有限公司、北京万达投资股份有限公司、大连合兴投资有限公司、上海万尚置业有限公司大连一方集团有限公司、北京万达投资股份有限公司、大连合兴投资有限公司 2007-7-31 股东大连一方集团有限公司、北京万达投资股份有限公司、大连合兴投资有限公司铭豪控股有限公司、大连一方集团有限公司、北京万达投资有限公司、大连合兴投资有限公司 2008-3-25 股东铭豪控股有限公司、大连一方集团有限公司、北京万达投资有限公司、大连合兴投资有限公司大连合兴投资有限公司、北京万达投资有限公司 2008-3-26 股东大连合兴投资有限公司、北京万达投资有限公司大连合兴投资有限公司、王健林资料来源： ** 商业地产研究小组整理组织结构与企业管理 ◆ 万达集团的组织架构万达集团采用高度集权化的管控模式，除部分工程管理和销售实施放在区域公司，其他大部分职能由集团总部牢牢把控。万达集团的组织架构按照业务的发展流程，进行了更加彻底的调整，将所有部分划分入项目前、中、后期三个部分。一个总裁负责前期的拿地、规划设计、招商；一个总裁负责施工，达到快速统一的工厂化速度；一个总裁负责商业管理、院线、百货的管理。图表 12 ：万达集团组织架构图资料来源： ** 商业地产研究小组整理 ◆ 万达集团的项目管控体系： 1 ）万达集团组织架构按照业务发展流程，划分入项目前、中、后期三个部分。加上财务总裁、人力资源总裁，五个总裁直接对王健林负责。 2 ）万达集团财务实行垂直管理，资金由集团统一调配。 3 ）成本控制管理的垂直管理加强了集团的控制力，以及对各地公司起支持和监督。 4 ）项目实施前，签订目标责任制，项目公司管理层负责执行。 5 ）施工单位选择长期战略性伙伴。 6 ）成本预警制、审计部，直接向王健林负责。图表 13 ：万达集团的项目管控体系资料来源： ** 商业地产研究小组整理企业发展现状分析融资模式分析万达集团目前融资渠道多样化。典型的是万达集团的“订单商业地产模式”，万达集团事先与目标主力店商户、次主力店商户及品牌商户进行依次谈判签约，并要求其交纳保证金，作为公司的一种融资渠道，这部分资金占项目投资的 20% 左右；同时，万达集团也通过向当地银行进行信贷融资，这部分资金来源占项目投资的 60% 左右；万达集团的销售利润及资金内部调配占项目投资的 20% 左右。运营模式分析万达集团目前采用多元化的经营模式。万达集团从最初的单一商业地产开发销售，到现在的城市综合体开发自持部分商铺，经历了许多探索。如今万达除了商业地产开发，业务范围也已经拓展到了相应的上下游，有连锁百货、酒店经营、影院管理、文化产业等。万达集团的设计——建设——销售部分 / 自持租赁经营模式非常明显。万达从前期拿地、规划设计、到中期的招商、销售及建设，再到后期的商业经营管理环节，均有明确的策略。图表 14 ：万达集团的经营模式产业链环节具体步骤万达策略产业链上游土地黄金位置——低地价——地价款分期资金核心部分（销售回款 + 银行资金 + 自有） + 借助外力品牌连锁品牌 + 企业品牌 + 单体项目大体量资源订单模式——整合土地资源、商户资源规划设计商业部分、五星酒店等持有部分，国际一流设计机构设计，提升项目品质经验积累，产品业态组合规划、人流动线设计日趋成熟产业链中游招商 “国际商业品牌战略合作伙伴” + “国内一线品牌” + “万达自主商业产业” 销售只租不售——购物中心；必须销售——住宅、部分写字楼、社区商铺建设明确的工期要求和项目执行标准产业链下游商业经营自主招商、商业运营团队，对后期业态调整形成较大支持资料来源： ** 商业地产研究小组整理盈利模式分析万达商业地产的“现金流滚资产”模式是万达盈利模式的精髓。在万达“现金流滚资产”中，销售回款占据了非常重要的作用。关于销售对现金流的支撑，万达的内部定位是——“完成销售指标是万达集团的生命线，关系着万达集团发展战略的持续性和长远性”。与第一代、第二代产品不同，在第三代产品的构成中，可销售面积部分显著提升。最核心的变化是，第三代产品的销售部分，改变为对持有商业部分整体经营不产生冲击的住宅、写字楼、社区商业。同时，大型城市综合体对持有商业部分的人流、消费能力产生促进作用。对销售现金流，万达的内部要求是：一、抓好销售工作，抓好销售回款，这是保证现金流的主要来源；二、要重视工程付款，在任何情况下都要保证工程进度；三、科学安排现金流；四、提高资金周转率。图表 15 ：万达集团的“现金流滚资产”模式资料来源： ** 商业地产研究小组整理战略合作伙伴万达集团在商业地产开发链条上，均有选择战略合作伙伴，例如国内商业银行、建筑施工单位等，但就其商业地产开发的“订单模式”而言，在主力店商户资源上的选择具有极强的特点。万达与近 30 家国际和国内知名的品牌商家结成战略发展伙伴，其中 12 家是世界 500 强企业。另外万达与 10 多家不同业态的主力店，结成“紧密型合作伙伴”，跟进万达开发的每家购物中心。万达集团具有战略合作关系的商家：沃尔玛、家乐福、欧倍德、百安居、肯德基、必胜客、百脑汇、吉盛伟邦、国美电器、一兆韦德、神采飞扬、运动 100 、大歌星 KTV 、百盛购物广场、灿坤 3C 数码广场、红星美凯龙国际家居广场、新加坡大食代美食广场等。（ 1 ）万达“订单地产”选择战略合作伙伴的三个标准： ◆ 具有强大的吸引力和凝聚力的世界 500 强企业。 ◆ 社会知名度高，亲和力强的亚洲超一流企业。 ◆ 国内相关行业的前三名。（ 2 ）“订单地产”商业品牌对万达商业地产开发的影响： ◆ 抬高了万达与所在地ZF在圈地、商务谈判等方面的身价； ◆ 扩张了购物广场知名度，而提升了商铺无形资产附加值； ◆ 转嫁了投资开发购物广场可能存在的资金、租售风险； ◆ 提高销售部分商铺、写字楼、住宅价格，短期即可实现巨额回报； ◆ 具有战略伙伴关系的主力店消化万达购物中心 70% 的商业面积，对剩余 30% 商业的招商，产生极大的促进作用； ◆ 缩短了商业项目的孵化期。品牌发展战略万达集团最先进入人们的视野是万达早期组建的万达足球队。万达入主甲 A 的十年，万达足球队取得 6 年内四夺冠、三连冠、连续 55 场不败的战绩。万达的商业地产品牌发展战略归纳如下： 1 ）万达发力商业地产后，非常突出在集团品牌和项目品牌上的宣传； 2 ）万达集团在品牌宣传的定位上，注重长期美誉度的打造，实际效果非常显著； 3 ）项目销售营销宣传与商业经营相结合，既注重传统媒体渠道的投放，同时也注重营销活动的细节； 4 ）在品牌策略上，万达极其重视集团品牌与项目品牌的互动； 5 ）在集团品牌策略上，注重万达集团品牌与王健林个人品牌的联合塑造。王健林个人行事高调，善于宣传，为其个人和万达集团带来名利双收的效果。 6 ）万达的各地项目，目前非常重视“董事长营销”策略对项目销售的推动； 7 ）万达“订单地产”的国际品牌，也为万达广场项目品牌形成了信用背书； 8 ）注重核心奖项的参与，起到很好的宣传效果。例如：央视中国经济年度人物、入围“全球成长性企业”、项目建筑质量奖项等； 9 ）目前万达的规模效应、集团品牌、“订单模式”、万达广场的成功业绩等，对万达的品牌战略形成合力。企业产品与市场分析主要产品类型及系列设计万达商业广场从 2000 年后开始呈现市场， 2001 年第一个项目长春万达商业广场开业。万达商业广场发展到现在，其发展模式共经历了三代产品，正逐步向第四代产品迈进。图表 16 ：万达集团商业广场历代产品对比第一代第二代第三代第四代产品种类纯商业纯商业商业、酒店、写字楼、住宅商业、酒店、写字楼、住宅、休闲区、娱乐、文化旅游选址核心商圈黄金地段核心商圈黄金地段城市副中心、尘世的开发区及 CBD 城市副中心规模 5 万平方米 15 万平方米 40-80 万平方米 100 万平方米以上业态购物功能组合购物功能组合 24 小时不夜城 + 集成功能组合集成功能组合的文化旅游城主力商家超市 + 家电 + 影院超市 + 建材 + 家电 + 影院百货 + 超市 + 家电 + 美食 + 影院百货 + 超市 + 家电 + 美食 + 影院 + 影视主题公园 + 剧院 + 会展中心建筑形态单个盒子式组合式综合体，盒子 + 街区 + 高层的组合城中城案例长沙、南昌、青岛沈阳、天津宁波、上海、北京、成都武汉楚河汉街资料来源： ** 商业地产研究小组整理（ 1 ）万达商业广场第一、二代产品的优劣势分析万达商业广场第一、二代产品有着几大成功商业要素的同时，也存在共性问题。图表 17 ：万达集团商业广场第一、二代产品的优劣势分析优势（ S ） 1 ）选址优势：核心商圈的黄金商业地段。 2 ）规模优势：在前几年的市场，万达的商业广场均显示出其较大的规模优势，商业面积在 10 万平方米以上有 9 个， 5 万平方米左右有 6 个，在当地都为较大的商业。 3 ）商户优势：万达独特的“订单式商业”为其吸引了国际知名的商业企业进驻经营，如沃尔玛、美凯龙、百盛等，这些商户对于万达商业广场的消费人流的吸引起到了显著的贡献，也构成了万达商业广场的核心优势。 4 ）政策优势：作为国内较为成熟的商业地产开发商，各地的ZF都表现出极大的热情，愿意给予较好的政策优惠来吸引万达进驻。劣势（ W ） 1 ）商业定位与 Shopping Mall 的距离相差较大； 2 ）建筑形式单一，购物环境较差； 3 ）业态单一， 90% 以上为购物，缺乏休闲与娱乐； 4 ）以目的性消费业态为主，商业价值较低； 5 ）业态组合上的不科学，沃尔玛、美凯龙与精品店的组合，无法互动； 6 ）主力店占到 70% 以上，租金过低，影响收益； 7 ）过分依赖主力店的拉动效应，而忽视经营； 8 ）在建筑形式上主力店之间，主力店与独立街铺之间没有形成较好的互动； 9 ）动线规划普遍较差，平面循环与立体交叉的动线不好； 10 ）独立商铺销售价格过高，散铺投资收益预期无法实现； 11 ）没有解决好目的性消费（超市、建材）与非目的性消费（精品店）的人群组合； 12 ）前两代的万达商业广场是目前万达在营项目的主力，有 12 个，通过这几年的运营，可以看出万达从开发层面上是成功的，按照万达的开发策略，将 80% 的物业作为长期持有，以收取租金收入，而将每个项目约 20% 的物业用于销售，来回笼项目开发资金和解决持续开发的资金需求。但就是这 20% 的销售散铺，给万达制造了许多问题，部分项目目前运营仍较困难，如长春、沈阳、武汉等。资料来源： ** 商业地产研究小组整理（ 2 ）万达集团商业地产第三代产品从单店到组合店再到如今的“城市综合体”，万达的第三代产品实现了质的变化，所谓万达城市综合体，一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓（或 SOHO ）、大型综合购物中心（ SHOPPING MALL ）、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成。第三代的城市综合体 hopsca 的定位： h 指 hotel ，酒店； o 指 office ，写字楼； p 指 public space ，公共空间； s 指 shopping mall ，购物中心； c 指 culturerecreation ，文化娱乐休闲设施； a 指 apartment ，公寓楼。与前两代产品相比，无论是产品种类、选址、规模还是主力商家的进驻，都产生了较大的变化。从过去纯商业、核心商圈黄金地段、超市 + 建材 + 影院已经升级到商业、酒店、公寓、住宅。选址也从过去的核心商圈演变到了城市副中心、新区的中心，规格也从过去的不超过 10 万平方米扩大到 50-100 万平方米，主力商家从百货、超市、美食广场、家电、影院到休闲。万达第三代城市综合体的选址一般有三种情况，第一种是选择在城市副中心，是城市经济新增长点，如上海五角场、重庆南坪商圈、无锡滨湖区、沈阳铁西城市副中心等；第二种是选择城市的新开发区，看好城市的再造，发展迅速，如宁波鄞州区、苏州工业园区等；第三种是城市的新兴商圈，如北京的 CBD 万达商业广场。产品组合构成分析据前瞻统计，无论是从万达集团商业地产第一二代产品，还是从万达集团商业地产第三代产品来看，无论是商业地产的总建筑面积大小，万达集团商业地产产品中的商业中心面积稳定在 14-21 万平方米之间；尤其是 2010-2011 年，万达广场中的商业面积稳定在 17-18 万平方米。万达商业地产中的酒店面积也较为稳定。前瞻统计，万达商业地产中的酒店建筑面积一般稳定在 4-5 万平方米之间，规模基本都在 300 间套房以上。自持 / 销售比例分析在万达第一代和第二代产品中，有 11 个项目是出售，而这 11 个项目中，有 7 个项目出了问题，长春、沈阳、长沙、济南等地的万达购物广场与业主的纠纷引人注目。这部分的销售金额，销售面积 9 万平方米，单价在 3 万左右。任何一个商业项目，都需要二到三年的市场培育期，但小业主没有培育市场的心态和能力，在客户较少的情况下，万达和投资的小业主前前后后打了十几场官司。这使万达不得不反思运营模式的问题所在，认识到分割小产权出售的模式绝不是商业地产的出路。万达从而调整经营战略，将“只租不售”作为运营商业地产基本原则。万达的自持 / 销售比例、租售组合模式为： ◆ 第一代产品的单体商业中， 20% 的商业散售，散售部分为一层商铺； ◆ 第二代产品大体量商业，真正的“只租不售”。后采取整体销售缓解资金压力； ◆ 第三代产品中，核心商业购物中心“只租不售”。销售部分为项目整体比例 40-60% 的住宅、写字楼和社区商业。项目业态组合分析（ 1 ）万达第三代产品业态组合： 1 ）集约建筑群打造城市地标：城市综合体处于城市的显赫位置、重要通道，城市综合体的建筑规划理念再次体现出对土地集约使用的聚合效应，使物业形态呈现立体分布形状，成为城市地标。 2 ）物业形态组合丰富：万达城市综合体由酒店、商业、写字楼、公寓、城市广场等物业形态组成，这些物业形态有机组合形成城市核心区域的城中之城，满足各项商务、生活、娱乐体验，成为城市真正的中央。 3 ）万达城市综合体具有如下特征：①中央商务区：集酒店、写字楼等商务物业于一体；②中央居住区：特制一个城市中心地段的居住物业；③中央商业区：大型商业体量，多种商业业态形成城市商业中央；④中央娱乐区：影城、电玩、 KTV 、美食广场等成为娱乐中心。 4 ）自持物业：大量自持物业是公司品牌、实力的体现，是商业经营模式的成功标志，是未来物业升值的有力保障。大量持有物业要求开发商合理化组合业态、用心经营，持续提升物业品牌形象，促使物业不断保值、升值，从而带动买家、商家物业价值的同步提升、共创财富。 5 ）商业业态齐全：万达城市综合体有大型商场、超市、影城、电玩、健身、美食广场、酒吧街等多种商业业态，通过商业经营的聚合效应，有效吸纳大量人流，既满足了大量消费者购物、娱乐、餐饮等高品质的生活体验，也为商家带来巨大的财富商机，使万达城市综合体成为核心商业中心、城市中心的不夜城。 6 ）百货、酒店的核心作用：在丰富的业态中，尤其百货、酒店的打造和成功经营对整个万达广场的商业具有强有力的拉动作用，使得项目竞争力不断攀升。 7 ）综合体：不可复制的地段、交通、未来潜力，丰富的业态组合和经营形成了城市繁华的商业中心。星级酒店、大型商业、高级公寓、写字楼等功能，成为都市高消费人群办公、居住、购物、消费的首选场所。成功的运营模式，大量配套成为物业升值的有力保障。各种消费持续增长，使城市综合体成为城市经济发展的核心动力，撬动了整个区域板块的价值。万达城市综合体真正成为核心中的核心、城市中心的中央，犹如皇冠上的明珠。 8 ）拥有高使用率：由于城市综合体成为城市的名片，受到消费者的追捧，拥有极高的商业地位，拉动消费、吸纳人流、循环经济、自成一体，使城市综合体的物业极容易出租、转售，具有超强的抗跌能力，是保值、增值的黄金物业，投资、自用首选。（ 2 ）业态组合是一个永远的动态过程综合体内的业态刚性很强，有很高的稳定性，但购物中心内的业态则会有（也必须有）比较大的弹性。购物中心发展的不同时期，由于其面临的任务与挑战不同，业态和品牌作为实现目标的工具，必定会有所变化。购物中心开业初期更多的是关注购物中心整体品牌的知名度以及其对周围消费群体的吸引能力，在业态规划与配比上，更多会考虑那些能迅速促进稳场与旺场经营的业态与品牌；而对于步入稳定成长区或成熟区的购物中心，更多考虑的是购物中心的品质和持续盈利能力，这时候对业态和品牌肯定会有更高的要求。当前主要商家构成第三代万达广场中，有 3000 平方米以上的主力店铺 10-12 个，小店铺有 150 家左右。万达战略合作伙伴的主力店占项目租赁面积的 70% ，剩余 30% 为招商的小店铺 150 家左右。（ 1 ）万达广场“两个 70% ”的产品特点万达广场产品特点，可总结为“两个 70% ”：万达在近三年做 30 个左右的购物中心，目前在 20 个城市里还比较成功。万达快速复制的商业地产产品要求，一是标准化，二是快速复制，快速复制和标准化有个前提：“不能太特色”。万达的定位要做标准的购物中心，要求每个万达广场里 70% 的商家适合从哈尔滨到南宁 70% 的消费人群，所以提出两个 70% 的概念，在招商和业态组合中必须保证里面 70% 的商家到哪一个城市都能够受这 70% 人口的欢迎，这样才能保证快速复制。由此的代价是， 70% 的消费人群定位，决定了万达舍弃了最高端的一部分和最低端的一部分。（ 2 ）万达广场的主力店 ◆ 首先是百货，万达从第二代开始每个万达广场都有百货。万达与百货合作经营的历史轨迹是，最初的 5 、 6 个万达广场以百盛为主要的合作对象；后来，同大洋百货进行合作；另外与香港新世界合作了两个店。同时，在宁波万达与银泰百货合作。目前，万达具有自主投资的万千百货。百货主力店的轨迹，一方面是商业合作的变迁，另一方面百货主力店的品质决定了购物中心的档次。项目定位与百货主力店的高端、中端、中低端品质选择直接关联。 ◆ 其次，主力店业态是超市。万达与超市的合作最为著名，最初合作超市是沃尔玛，万达与沃尔玛合作 14 个项目。目前万达与超市的合作进入了多元化阶段，除了沃尔玛之外，与家乐福、大润发、乐购也形成了合作。在不同的区域，不同超市品牌的形象力不同。在北京，家乐福品牌影响力远远超过了沃尔玛。大润发在二线城市是有优势的，乐购在华东地区有优势。万达在主力店的选择上，注重品牌性。品牌主力店至少有三个作用：一是持续经营的能力，品牌主力店有持续经营的能力，遇到经营危机，遇到培育期，具有抗跌性。二是吸客能力，每个店都有自己的独特的促销和吸客能力，都有自己的固定人群。三是基本的品质，主力店决定了广场的品质。主力店对万达购物中心的作用：第一保证安全，万达主力店租金偏低，但是有贡献，万达收费率 98.5% ，这里面最大的贡献是主力店。第二确定基调，购物中心里面引入了什么样的主力店，决定了项目的商业定位、品质、方向。（ 3 ）万达广场的主力店构成特点第一，主力店向专卖店演变。万达对主力店的界定标准是，租赁面积在 3 千平米以上就是主力店， 3 千以下就指的是小商铺。专卖店万达目前有两个战略合办品牌：国美电器和运动 100 。国美电器在 2005 年与万达形成紧密合作关系。第二，在娱乐行业万达在培养和形成一批主力店，万达影城、神采飞扬、大歌星 KTV ，这三个娱乐主力店为万达商业项目娱乐业态的主力，吸客能力比较强。第三，健身休闲方面，万达的战略合作伙伴是一兆韦德。万达的健身业态在 4 千平米，设置游泳池。万达认为，如果要吸引人流的话，就必须有标准的游泳池。此外，万达城市综合体每个都有住宅、写字楼、五星级酒店，标准游泳池也成为标准的配套。第四， 4 千平米以上的餐饮，是万达目前重点加强的对象，也成为主力业态。项目孵化操作特点、经营周期（ 1 ）招商与产品设计的对接：对于万达，招商周期是受开发周期制约的。如果不存在拆迁，项目从拿地到开发一般是 14-16 个月，这样快的开发周期就决定了招商周期不可能太长。假设 18 个月为开发周期，主力店进场准备，超市和餐饮一般是 5 个月，就是 18 个月减 5 个月＝ 13 个月，签合同、技术对接再减 3 个月，再减掉前面做两个月左右商铺的积累、沟通、市场调研，每个项目的招商周期 6-8 个月。对万达的招商团队来说最痛苦的是时间因素。每个团队对于进场、装修等事宜都有严格的要求，必须要在开工前基本上签完所有的主力店合同，在施工图完成前必须签掉两个业态的合同，一个是超市、一个是餐饮，如果这两个业态没有做下来就开始打桩施工，进来的商家肯定要改设计图纸，会花上千万的成本。万达总结的规律：一、商家必须同期开业；二、商家必须按时间节点要求进场装修；三、餐饮和超市的商家必须在施工完成前招商。（ 2 ）产品规划与业态组合从万达广场实践看，在最初开业的时候，最初火起来的主力店不是百货，而是超市和娱乐两个业态。万达广场将步行街称之为“灵魂的纽带”，步行街把几个街串连起来的时候，会把小商铺放在步行街里面，还要让人流从主力店到主力店之间，必须经过步行街，这也是美国购物的基本原则。例如对于成都万达广场（ 2007 年）的产品模式，万达内部归纳为“四菜一汤”——“四菜”是四栋商业体，里面引进都是主力店，“一汤”贯穿其中的步行街。步行街起到了为万达广场带来特色、带来租金收益的作用。百货楼的摆位，一般情况下必须建在项目两条主干道的交叉位置，娱乐楼摆位在相对比较偏的位置。万达广场最初火起来的业态是：电影院、 KTV 和室内游乐中心，这三个业态是万达广场娱乐楼标准的组合，具有极强的目的性。娱乐业态自身吸引大量的人流，对展示面、交通等明显的可达性要求不是特别高，所以一般会把娱乐楼建在相对比较偏的地方，而综合楼会建在百货楼的隔壁。（ 3 ）重视物业管理与租户置换商业项目的物业管理非常重要，物业管理能解决两方面问题：一是提升租金，物业管理越好，品质越好，租金越高。二是长期旺场经营要靠物业管理。物业管理是商业项目能否保值升值的关键。购物中心的物业管理不同于住宅的物业管理，商业物业管理很重要一点内容是补充招商。任何商业项目招商工作结束后，并不意味着招商结束。商业体在开业一年内，租户置换率达到 20%-40% ，只有等到开业三年稳定后，租户置换率才可能降至 2%-3% 。

个人分类: 职业需求|0 个评论

分享 comeercial real estate..

cutelxh 2013-3-18 18:41

1.1 商业地产行业现有企业竞争状况分析 1.1.1 主要竞争者市场份额分析万达集团当之无愧是中国商业地产的龙头。 2012 年万达集团总收入达 1416.8 亿元，较 2011 年的总收入 1051 亿元，同比增 34.8% 。其旗下的核心企业万达商业地产公司继续保持高速发展态势，同比上年的 953 亿元稳中有升， 2012 年商业地产营业收入已过千亿。 2012 年全年万达集团累计开业持有物业面积 1290 万平方米，同比 2011 年增长 43% ； 2012 年共开业 18 个万达广场、 12 家五星级酒店等。到 2012 年底，万达集团拥有已开业的万达广场 66 家、五星级或超五星级酒店 38 家、影城 453 家、百货商场 57 家，此外还有长白山、西双版纳、大连金石等巨型旅游地产，以及总投资 500 亿元的武汉中央文化区。与之相比，其他已在商业地产领域略有成效的地产公司均难以与其抗衡，如宝龙地产 2012 年全年累计物业合约销售为 65 亿人民币（同比增长 18.59% ）；富力地产 2012 年全年公司取得总销售收入（按照已经签署的销售协议）共约人民币 322.0 亿元（含商业地产项目和住宅项目）；保利地产 2012 年商业地产销售额接近 150 亿元，以高端写字楼和公寓为主，其中，广州保利中达广场销售额超过 36 亿元（其中保利银滩项目累计销售额接近 20 亿元）。图表 AUTONUM 1 ： 2012 年 11 月主要商业地产开发商累计房地产销售面积情况（单位：万平方米）资料来源：同花顺 ** 商业地产行业研究小组整理 1.1. 2 商业地产行业竞争格局分析 1 、商业地产行业竞争区域分布商业地产的发展程度与经济发展高度相关， 20 世纪 80 年代我国最早的购物中心就起源于广州、上海、北京等地，代表项目有广州天河城广场、上海港汇广场、上海恒隆广场、中国国际贸易中心国贸商城等，至今我国商业地产的投资仍以长三角、珠三角、环渤海三大经济圈为主。从我国商业地产开发企业对区域的投资额就可以看出这一点。 2011 年我国商业地产开发投资总额为 9982 亿元，全国 30% 的地区占据了 60% 以上的投资份额，其中江苏、浙江、辽宁、北京、广东、上海等沿海经济发达地区的投资额均在前 10 名之列，商业地产投资额均在 450 亿元以上。图表 AUTONUM 2 ： 2011 我国商业地产完成投资额的地区分布（单位： % ）资料来源： ** 商业地产行业研究小组整理但是随着这些地区商业地产的大量发展，市场逐渐饱和，开发商有向内地发展之势。 2001-2011 年三大直辖市北京、重庆、上海的办公楼和商业营业用房投资增速逐渐放缓，已经大大低于全国平均增速；内地湖南、广西、河南、内蒙古等地区发展势头迅猛；而海南省则由于各地投资客炒作，使得商业地产投资也水涨船高。图表 AUTONUM 3 ： 2001-2011 我国主要地区办公楼完成投资额年均增长情况（单位： % ）资料来源： ** 商业地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 4 ： 2001-2011 我国主要地区商业营业用房完成投资额年均增长情况（单位： % ）资料来源： ** 商业地产行业研究小组整理 2 、商业地产行业企业性质格局 2004-2008 年，正值中国房地产市场的高速发展期，众多外资企业在此时或以财技方式进入内地房地产市场，或通过增资内地房企进入，或利用境内房企赴境外融资进入，或以外资私募股权投资基金身份进入，还可能通过其他各种隐蔽渠道以热钱形式潜入中国房地产市场。摩根士丹利、黑石、麦格里等海外资本，就是以基金项目面目（运作财富管理类或信托类房地产基金）进入中国。内地企业也不甘示后， 2004 年到 2008 年他们跟随者外资企业在全国范围内掀起了一场轰轰烈烈的造 MALL 运动。以华润、中信、中粮为代表的资金实力雄厚的投资商以及以万达地产、富力地产、龙湖地产为代表的主要从事住宅开发的大型地产开发商纷纷进入到商业地产领域，国内房地产企业已成为中国市场的一支主力军。但是自从住宅限购政策出台后，外资企业对内地房地产市场的投资热情大大减退，不断上演出售资产的一幕。统计数据显示 2012 年我国房地产开发企业资金来源中，利用外资近 402 亿元，所占比例不到 5% ，相比上年下降了 380 多亿元。在中国住宅限购政策短期内难以改变的形势下，外资很有可能继续选择用脚投票的方式撤离内地市场，这也是内资优势房企扩大市场份额的好机会。图表 AUTONUM 5 ： 2000-2012 房地产开发企业利用外资资金走势（单位：亿元， % ）资料来源： ** 商业地产行业研究小组整理 1.1. 3 商业地产行业竞争层次分析商业地产的投资大，资金回收周期长，商业地产项目盈利能力的强弱不仅体现在销售环节，从拿地到设计，到开发，到招商、业态布局，再到后续运营，每一个环节都影响到商业地产项目的长期生存与盈利。因此商业地产行业的竞争不止是某个环节的竞争或者产品的竞争，更多地体现为商业模式的竞争。目前我国商业地产行业已经形成了几种较为成功的商业地产模式，其中万达模式、中粮大悦城模式、华润万象城模式已成功在多个地区加以复制，并且运行良好。一个好的商业模式不仅缩短了开发 - 盈利周期，而且降低了在开发过程中因不断摸索而需要耗费的成本。这些商业地产领先企业就是凭借有利的商业模式而实现了快速扩张。图表 AUTONUM 6 ： SOHO 、华润置地、万达、中粮大悦城模式对比项目租售模式商业开发经营的耦合程度资本运营手段分析 SOHO 销售不涉及到后续的商业开发，耦合程度低散售，上市 “商住”模式提高了开发商资金回报率，但散售后的所有权分散无法形成统一的物业管理，租金回报率低华润置地部分自营，部分出租自有商业为主导，房产开发为商业服务；同时与租户通过协议形成较强耦合集团注入商业地产与自有零售业的高效整合，一体化程度让前期投入高，但后期自主性强，调整程度小，租金稳定万达租售混合战略合作、协议约束等形式，形成较强的耦合分零销售，整体销售，上市充分发挥地产商的资本，开发专业优势；资本运营主要以地产为载体；可多商业营运合作，受商业限制较少中粮 / 大悦城出租战略协作，协议约束，耦合度强集团注入，银行贷款专业化于特定目标群体的模式，机遇风险并存，租金回报高度依赖于商业氛围培养所带来的人流量资料来源： ** 商业地产研究小组整理 1.1. 4 商业地产行业竞争热点分析 ◆ 竞争区域热点近两年，我国商业地产投资有向内地转移之势， 2011 年湖南、福建、广西、贵州、云南、青海、河南七个内地城市的办公楼投资翻番增长，同时这些地区的商业营业用房也快速增长，大部分地区高出全国平均增速 30 多个百分点。可见在沿海地区商业地产愈发饱和的形势下，商业地产企业已加紧了在内地潜力城市的争夺。图表 AUTONUM 7 ： 2011 年商业地产投资增速较快的地区（分类型）（单位： % ）资料来源： ** 商业地产行业研究小组整理 ◆ 竞争产品热点伴随着中国城市化进程的加快，我国一线城市人口急剧增加、城市建设用地日趋紧张，城市的承载能力亟待提高，城市化发展必须走集约型发展之路；与此同时，随着城市居民生活水平的不断提高，人们对便利、便捷、舒适的高品质生活需求旺盛；商务人士为降低综合商务成本，也更青睐于集办公、餐饮、商业等功能于一体的高容积率的综合建筑群；城市土地的饱和、人口的激增以及居民对便捷、舒适的高品质生活的迫切需求，激发了城市综合体的早期开发。中国未来城市开发的竞争将是以综合体为标志的竞争。一方面，一些省市为了提高城市形象、树立城市名片，把城市综合体建设列入城市发展目标。如杭州、合肥、沈阳和济南等城市提出主要发展城市综合体的战略目标，其中杭州为了实现“城市国际化”目标，提出要在 10 年内建造 20 大新城、 100 座城市综合体；济南市做出了 3 年打造 16 座城市综合体的规划。二、三线城市的综合体发展计划的逐步落实，加之重点地产公司主动出击、积极响应，“造城运动”渐成趋势。城市综合体也从一线城市的“点”扩至二三线城市的“面”。全国范围的“造城运动”让已经有了二十余年发展史的中国城市综合体步入了新一轮的变革与急速的拓张阶段。据相关统计， 2011 年底我国北京、沈阳、重庆三地的城市综合体体量已经超过 1000 万平方米，而上海、广州、成都三地的体量也在 500 万平方米以上。图表 AUTONUM 8 ： 2011 年底我国主要地区的城市综合体体量（单位：万平方米，个）资料来源： ** 商业地产行业研究小组整理 1.1. 5 行业典型企业竞争策略分析图表 AUTONUM 9 ：典型企业竞争策略分析策略类型代表企业策略招商与售后策略 SOHO 中国提供一系列的售后服务：包括协助客户出售或出租所购买的物业，具体服务事项由子公司负责。万达集团 “平均租金”：将全国的项目按照城市分三等租金，以减少谈判成本，保证扩张的速度和租金收益的稳定性。市场策略中国国贸市场定位明确：主要面向在京外企、外国公司驻华（京）代表处（办事处）及其高级职员，获取高收益率。 SOHO 中国市场定位：目标客户并不针对机构而是针对具备购买力的中小型客户，这种市场定位使公司具有较高的议价能力。融资策略万达集团寻求多种融资渠道，除了“以售养租”实现资金的快速回流，零售不动产的银行抵押贷款也是公司实现滚动扩张的重要资金来源。另外，公司也曾利用国内私募和房地产信托产品募集资金。产业链扩张策略万达集团向下游扩张：建设自主零售、影院和酒店品牌，万千百货、万达院线和万达酒店品牌已形成，成为万达城市综合体中的中坚后盾。资料来源： ** 商业地产行业研究小组整理 1.2 商业地产行业竞争强度分析 1.2.1 对上游供应商议价能力分析商业地产企业的上游主要是ZF和房屋建筑企业，土地是商业地产企业重要的投入资源，其价格对商业地产市场价格具有重要的影响，而建安成本在商业地产项目中所占的成本较低，企业对房屋建筑企业议价能力的强弱对其经营状况的影响较弱。下表分别从商业地产企业对ZF和房屋建筑企业的议价角度进行了详细分析。图表 AUTONUM 10 ：商业地产企业对上游的议价能力分析上游分析结论 ZF 垄断土地资源，又由于土地的稀缺性越来越明晰，ZF对土地的议价能力较强。但是对于某些大型的商业地产企业来说，地方ZF为了提升城市形象化，提高政绩，会对这些企业予以土地价格优惠。商业地产企业议价能力较弱建筑企业 ◆ 企业数量：房屋建筑企业数量众多，整个建筑业企业数量有 7 万余家。 ◆ 行业集中度：房屋建筑企业前 4 家企业的收入集中度不到 10% ，前 8 家企业不到 12% ，行业集中度较低。 ◆ 建安成本在商业地产开发中的重要性：建安成本在整个商业地产开发成本中的比例较低。 ◆ 建筑安装业务的差异性：一般的建筑安装业务缺乏差异化，众多企业均能提供相同的产品或服务。商业地产企业议价能力较强。资料来源： ** 商业地产行业研究小组整理 1.2.2 对下游需求客户议价能力分析图表 AUTONUM 11 ：商业地产企业对下游的议价能力分析下游分析结论企业客户这类客户主要是指商业地产项目的直接使用者。商业营业用房 ◆ 企业购买或租用该类商品房，主要是为了拓宽销售渠道，随着制造企业竞争愈演愈烈，许多行业更多地表现为对销售渠道的竞争，销售渠道成为其塑造竞争力的重要体现，因此对商业店铺的需求也较为旺盛。 ◆ 另一方面，电子商务的快速发展对实体店铺形成巨大冲击，网购已挤占了大量实体店铺原有的市场，今后电子商务有可能替代实体店铺成为主要的销售渠道。 ◆ 商业地产企业对不同的客户的议价能力表现出差异性：一般像沃尔玛等大型超市类企业，商业地产企业为了吸引人流，对其会给予租金优惠，而对中小租户，同样的租金优惠则难以获得。总体来说，商业地产企业议价能力较强，但因客户而的不同表现出较大的差异性。写字楼商业地产企业对写字楼客户的议价能力与当地经济发展密切相关，当地经济增长较为迅速时，企业扩张的欲望较为强烈，造成办公需求增长也较快。在目前市场上，中国主要城市的写字楼需求仍较为旺盛，租金呈现增长态势，空置率则呈下降趋势。总体来说，商业地产企业议价能力较强。投资者 ◆ 投资产品品种：作为投资者来说，随着中国资本市场发展不断完善，投资产品品种得以不断丰富，而商业地产作为一种替代性投资产品需求，投资者对其的投资偏好将依据其他投资品市场的不同而变化。在目前形势下，商业地产项目仍是受投资者较为青睐的投资产品之一。 ◆ 商业地产产品的数量与差异化程度：中国商业地产已经过了 10 几年的高速发展，在一线城市和某些二线城市已积累了相当大的体量，甚至出现结构性供给矛盾，投资者选择众多，而某些商业地产项目则由于同质化问题影响投资回报率，产品对投资者的吸引力有所减弱。投资者的议价能力目前较弱，但今后将会增强。资料来源： ** 商业地产行业研究小组整理 1.2.3 行业潜在进入者威胁程度分析商业地产企业面临的潜在进入者主要是住宅地产开发企业，目前阶段下住宅地产企业加码商业地产更多的是一种被动的选择，在住宅限购政策在短期内不会改变的形势下，实力较弱的企业可能是退出房地产企业，而资金实力较强的企业则是寻求新的利润增长点，进入到相关产品——商业地产领域。曾经坚守住宅地产领域的房地产企业龙头——万科在住宅限购形势下，也不得不选择进入其并不熟悉的商业地产领域。仅就目前而言，万科进军商业地产旗下已形成三大商业产品线：主打购物中心的“万科广场”、写字楼“万科大厦”及社区商业“万科红”。可见在今后相当一段时期商业地产企业都面临这巨大的潜在进入者威胁。图表 AUTONUM 12 ：万科的商业地产产品线类型产品产品分析购物中心万科广场万科广场定位为城市级中高端购物中心，其目标消费人群面向全客层，并以家庭消费人群为重点，坚持“以家庭型综合消费为主，以快速流行时尚为特色，以餐饮休闲娱乐为亮点”的商业原则规划。社区商业万科红以生活配套和餐饮为主，旗下包括“万科红生活中心”和“万科红新街坊”两个子品牌。作为“精品社区生活全案”的万科红·生活中心是具有较大规模的社区集中商业，位于布吉罗岗的首个万科红·生活中心体量达 3.6 万平方米，而作为社区底商及街铺的“万科红 ·新街坊”，将在住宅配套建成后直接销售。社区商业为出租合作。生活广场根据每个城市不同的情况，产品线名称亦有所差异。以佛山万科为例，在社区商业方面就有“生活广场”及“商业金街”两大品牌，而在生活广场旗下还涵盖“水晶坊”、“金域坊”两个子品牌。商业金融高端社区商业万科 2049 2049 不是一个独立的社区商业，它是由万科培育、保护并将长期爱护的品牌，他有统一的规划、专业的宣传及后期营运管理团队，他致力于将高端社区商业标准化并不断复制。写字楼万科大厦定位于区域地标办公中心，目的在于提升周边区域整体办公品质和环境。资料来源： ** 商业地产行业研究小组整理针对住宅地产，商业地产的吸引力表现如何呢？此处 * 在 STP 理论的基础上，针对房地产两大细分业务：住宅地产、商业地产进行吸引力评估。基于行业的特性，本次细分市场吸引力评估要素主要选择了七个重要的影响要素，即投资额增速、销售面积增速、投资回报率、进入壁垒、竞争程度、ZF政策、战略价值等，从不同维度对其进行吸引力进行评估。 * 得出结论，就目前阶段来说，商业地产相较住宅地产对房地产开发商的吸引力要强。图表 AUTONUM 13 ：商业地产、住宅地产吸引力评估要素吸引力评估要素说明投资额增速反映投资商对细分行业前景的预期销售面积增速反映市场需求的发展空间投资回报率可用项目的获利能力来衡量进入壁垒技术壁垒；经验壁垒；资金壁垒；品牌壁垒等竞争程度根据细分行业竞争企业的数量及企业间竞争的程度来比较 ZF政策根据ZF对细分市场的政策扶持与限制来体现战略价值判断参与该细分市场对企业的战略价值资料来源： ** 商业地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 14 ：商业地产、住宅地产吸引力评估资料来源： ** 商业地产行业研究小组整理 1.2.4 行业替代品的替代能力分析针对商业地产企业而言，其开发产品的替代品莫过于企业自行开发营业用房或办公楼，但此种情况往往出现较少，因此商业地产企业的产品面临的替代威胁较小。 1.2.5 商业地产行业竞争结构小结图表 AUTONUM 15 ：商业地产行业竞争结构示意图资料来源： ** 商业地产行业研究小组整理 1.3 商业地产行业供需状况分析 1. 3 .1 行业市场供需平衡分析 1999-2010 年我国商业地产销竣比一路走高，在住宅限购政策开始实施的 2010 年，其销竣比一度达到 0.91 ，达到历史最高值。商业地产作为住宅的替代性投资需求，在住宅投资受限的情况下，投资者对商业地产的青睐也不同往常。但是，到 2011 和 2012 年由于宏观经济增长速度放缓，商业地产的市场状况也收到诸多不利影响，其供求增速均出现同比下滑。其中 2012 年全年商业地产（含办公楼和商业营业用房）竣工面积为 12542 万平方米，同比增长 11.73% ，增速同比下降 4 个百分点以上；销售面积为 10013 万平方米，同比仅增长 1.28% ，增速下滑 10 余个百分点。至 2012 年末，商业地产待售面积为 8685 万平方米，同比增长 22% ，需 9 个月才能将该体量消化。经历 10 多年的高速发展后，我国商业地产将逐渐由卖方市场进入买方市场。图表 AUTONUM 16 ： 1999-2012 商业地产供需平衡走势（单位：万平方米， % ）资料来源： ** 商业地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 17 ： 1999-2012 商业地产销竣比走势资料来源： ** 商业地产行业研究小组整理 1.3.2 行业现有企业规模分析据 * 的不完全统计，目前我国房地产行业在全国具有一定开发规模和知名度的企业有 209 家。在这些企业中，共有 106 家企业在内地证券交易所上市，有 7 家企业在香港上市。从地区分布来看，尤以广东、北京、上海浙江地区的企业最多，这些地区共分布有 137 家较为知名的房地产开发企业 . 图表 AUTONUM 18 ：我国 209 家知名房地产开发企业在主要地区的分布情况（单位：家）资料来源： ** 商业地产行业研究小组整理在 2010 年住宅限购政策出台之后，这些企业中的大部分以住宅开发为主的企业开始向住宅为主，商业为辅，或向商住并重发展。以我国房地产龙头企业——万科为例，其在商业地产领域动作频频。 2010 年万科正式进入商业地产，在多地成立商业管理公司， 2011 年正式宣布三大产品线。截止 2012 年 9 月，万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科 2049 四大商业产品线。根据万科计划，预计未来三年内将建成 220 万平方米商业配套。图表 AUTONUM 19 ：万科的商业地产战略万科商业地产战略万科已经开启了“社区级商业 + 区域级商业 + 城市级商业”的全方位商业体系的构建，营造涵盖购物、餐饮、娱乐、休息、商务、多元一体的业态布局。万科广场全国起航：集成自身品牌优势和购物中心发展先进理念，万科倾力打造一站式购物中心品牌，构筑商业地产领域的“金色家园”系列，提供高品质城市主流消费生活解决方式。目前，万科已在国内一、二线城市中心商圈规划 18 座城市综合体项目，其中代表项目如深圳九州万科广场、东莞长安万科广场、北京金隅万科广场等。成立商管公司 2010 年上半年，郁亮授予深圳、上海、北京三家分公司“改革特区”的权力，一线公司可以成立商业地产筹备小组，先行先试，以便总结商业地产的运营经验。商业地产比例不超 20% 按照万科的说法，由于住宅项目配套的商业面积逐渐增多，万科仍以住宅开发为主，商业仅为附属配套。未来商业地产占业务总量也不会超过 20% 。持有物业类型全部持有、自持 + 出售、出售编制《万科广场—购物中心设计导则》 2012 年年中，万科开始《万科广场—购物中心设计导则》编制工作，《导则》将建立“万科广场”的商业设计标准，构建万科商业地产知识库体系；同时作为万科内部商业地产进行培训的相关材料，增强集团对于商业地产的把控力。资料来源： ** 商业地产行业研究小组整理 1.3.2 行业市场需求特征分析商业地产的市场行情具有明显的季节性特征，所谓“金九银十”不仅是用来形容住宅市场的，对于商业地产市场也十分贴切。在全年之中，一般“五一”是促销阶段， 6 、 7 、 8 是整个的商业低谷，在这个时期做整体改造会有较好的结果，商场会对消费者的习惯，商品消费的喜好，消费指数，消费金额都做分析，不断讨论改善，为今后几个月的营销策略做好准备。在 9 、 10 月份，开发商也就会刻意营造声势，在此期间推出大量优质房源，以吸引客户。纵观我国商业地产的实际成交数据，一般在每年的 9 月份，成交量开始上升， 10 月稳步上升， 11-12 月就会大量成交。据 * 数据监测中心数据，除 6 月份外， 2012 年上半年的其他各月商业地产的成交面积占全年的比例都没有超过 8% ，而到 9 、 10 月份成交量占全年成交的比例均超过 8% ，到最后两个月，成交放量，两月累计成交量所占的比例在 30 以上。由此可见 9-10 月是商业地产成交低谷向高峰转向的过渡期，也是商业地产开发企业营销成功的关键时节。图表 AUTONUM 20 ： 2006-2012 年我国商业地产各月成交面积占全年累计成交的比例（单位： % ）资料来源： ** 商业地产行业研究小组整理第二章：中国商业地产行业运营状况分析 2.1 商业用地市场供应状况分析 2.1.1 商业用地供求数据分析 1 、商业用地供应规模分析据国土资源部数据，从 2008 年以来，商服用地实际供应量一直呈现增长态势。 2011 年我国国有建设用地的实际供应量中，商服用地供应量为 4.21 万公顷，同比增长 8.1% ，占国有建设用地供应总量的 7.2% 。图表 AUTONUM 21 ： 2007-2011 年商服用途的国有建设用地供应总量及增减情况（单位：公顷， % ）资料来源： ** 土地开发行业研究小组整理从主要城市来看， 2009-2012 年全国 30 个重点城市推出土地建设用地（商办）面积增速直线下滑， 2012 年同比下降 11.47% ，四年来首次出现下滑，其中有 19 个城市在 2012 年推出土地建设用地（商办）面积同比下滑。具体来看， 2012 年全年 30 个城市共推出土地建设用地（商办）面积 5089 万平方米，平均每个城市推出 170 万平方米，其中有 17 个城市位于平均值以下。图表 AUTONUM 22 ： 2008-2012 年 30 城市推出商办土地建设用地总面积走势（单位：万平方米， % ）资料来源： ** 商业地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 23 ： 2012 年 30 城市推出商办土地建设用地面积增减数量情况（单位：个）资料来源： ** 商业地产行业研究小组整理本报共重点分析的深圳、长沙、北京、哈尔滨、成都五市推出建设用地（商办）面积均在平均值以下，其中深圳以 4.71 万平方米位居末端。而天津、上海、杭州三市 2012 年推出建设用地面积在 200 万平方米以上，其中天津以 535 万平方米位居榜首。图表 AUTONUM 24 ： 2012 年 30 城市推出商办土地建设用地面积情况（单位：万平方米， % ）注：图中箭头表示 2012 年推出土地建设用地面积增减走势。资料来源： ** 商业地产行业研究小组整理 2 、商业用地成交状况分析 2010 年开始 30 个重点城市成交商办用地面积增速逐年下滑，其中 2012 年全年共成交 4118 万平方米，同比下滑 11.05% ，下滑幅度近 30 个百分点。与推出土地面积一样，有 11 个城市的成交面积上升， 19 个城市出现下降，下降典型城市包括上海、北京、杭州、广州、长沙等地区。与推出商办建设面积一样，深圳市成交商办用地面积（ 5.88 万平方米）仍居倒数第一位，天津仍局第一位。图表 AUTONUM 25 ： 2008-2012 年 30 城市成交商办土地面积走势（单位：万平方米， % ）资料来源： ** 商业地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 26 ： 2008-2012 年 30 城市成交土地建设用地面积走势（单位：万平方米， % ）注：图中箭头表示 2012 年成交土地建设用地面积增减走势。资料来源： ** 商业地产行业研究小组整理 2.1.2 商业用地出让价格分析总的来看， 2012 年最后两个月，全国主要城市商业用地成交较为火热，成交地价呈现上升趋势，其中上海、长沙等地的商办用地土地成交均价达到 3 万元 / ㎡以上，城市以 3.9 万元 / ㎡位居首位。而北京、杭州、天津、成都的商办用地成交均价在年度也出现较大幅度上升，上升幅度均在 35% 以上。图表 AUTONUM 27 ： 2012 年 12 月 8 个重点城市商办用地成交价格情况（单位：元 / ㎡， % ）资料来源： ** 商业地产行业研究小组整理 2.1.3 商业用地市场供应趋势分析 1 、商业用地供应趋势分析从财政收入方面来看，在住宅用地市场交易不畅的情况下，商业地块的成交，成为部分地方ZF维持土地财政的救命稻草，因此地方ZF有加大商办用地供应的激励。以北京为例， 2012 年北京包含商业类属性的土地出让金总额达到了 300 余亿元，占土地出让金总额的 47% ，住宅类用地出让金额占总金额 37% 。而在限购政策出台以前的 2009 年，商业类用地出让金额仅占总金额的 21% ，住宅类用地出让金额占总金额的 80% 。图表 AUTONUM 28 ：住宅限购政策前后北京商办用地出让金额占土地出让金总额的比重变化（单位： % ）资料来源： ** 商业地产行业研究小组整理从经济发展来看，第三产业是我国各地区大力扶持发展的主要产业，特别是一线城市诸如北京、上海、广州等地区更是将第三产业作为新时期经济发展的重要引擎。随着第三产业的发展，相应的配套设施建设也会增加，其中商服用地的供应是进行商业服务业配套设施建设的重要基础，因此商服用地在发达城市的供应将会呈现增长态势。 2 、商业用地价格变动趋势总的来看，我国各地区的商办用地成交价格与成交建面走势较为一致， 2011 年多个地区的商办用地成交高歌猛进，成交价格也一路攀升；而到 2012 年北京、上海、广州等 10 余个重点城市成交建面均同比下滑，商办用地价格也随之下降。因此可以预计我国商办用地价格与成交建设用地面积的关联度很大。从总体上来说，今后一段时期我国住宅限购政策仍将持续，将会有更多的住宅地产商进入到商业地产领域，已有的商业地产企业在面临新进入者威胁的情形下，也将加紧争夺市场。因此从较上期来看，我国房地产开发企业对商业地产的投资热情不会减退，而土地作为重要的战略资源，也将是其争夺的主要领域，只是争夺区域会有所转移。目前我国一线城市的建设用地已相当稀缺而其商业地产体量也相当大，从两方面考虑，商业地产企业将转战内地市场，从而推高内地市场土地价格。故总的来看，一线城市的商办用地供求都将减少，但价格下降的可能性不大，而内地二三线城市的商办用地则会由于开发商争夺的加剧引发一波上涨行情。图表 AUTONUM 29 ： 2008-2012 年主要城市成交商办用地价格走势（单位：万元 / 平方米）资料来源：同花顺 ** 商业地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 30 ： 2008-2012 年主要城市成交商办用地建设面积走势（单位：万平方米）资料来源：同花顺 ** 商业地产行业研究小组整理 2.2 商业地产行业运营数据分析 2 .2.1 商业地产行业开发投资分析从历史数据来看， 2001-2012 年是我国商业地产业高速增长的 12 年，商业地产的投资完成额从 1039 亿元快速上升至 12679 亿元， 12 年增长了 10 余倍，年均复合增速达到 25.54% 。而商业地产对整个房地产行业投资额的贡献率经历了两增一降的趋势。 2005-2008 年四年期间我国商业地产投资额增速放缓，由此导致对房地产行业的贡献减弱， 2009 年末新一轮住宅调控政策的出台，使商业地产逐渐成为各类房企角逐的热点，因此也促进了商业地产新一轮投资建设高峰的到来，提升了其对整个房地产行业的贡献率。图表 AUTONUM 31 ： 1998-2012 年商业地产开发投资趋势 VS 房地产投资趋势（单位：亿元， % ）注：以上商业地产的投资完成额是办公楼与商业营业用房投资完成额的合计值，下同。资料来源：国家统计局 ** 整理图表 AUTONUM 32 ： 1998-2012 年商业地产开发投资对房地产资产投资的贡献率走势（单位： % ）注：商业地产对房地产投资额的贡献率 = （本年商业地产投资完成额增量 / 本年房地产投资完成额增量） *100% 。资料来源：国家统计局 ** 整理 2.2.2 商业地产行业销售面积分析总的来看，我国商业地产行业的销售状况与宏观经济走势的关系较为紧密，经济增长下滑，则销售形势较差；经济增长好转，则销售形势转好。 1999 年以来，我国商业地产销售面积整体呈现上升趋势， 2001-2012 年年均增速达到 15% 以上，但中间受 2008 年金融危机和 2012 年经济增速下滑影响，商业地产销售面积分别出现了 17.39% 的下滑以及 1.28% 的缓慢增长，至 2012 年全年商业地产销售面积为 10012.93 万平方米，增长已难以超越 2009-2010 年的辉煌。图表 AUTONUM 33 ： 1999-2012 年商业地产销售面积与增长趋势（单位：万平方米， % ）资料来源：国家统计局 ** 整理 2 .2. 3 商业地产行业销售价格分析 2009-2011 年是我国商业地产销售额高速增长的一年，各商业地产企业也挣得盆满钵满，但这种高速增长态势并没有持续。 2012 年全年我国商业地产（含办公楼和商业营业用房）的销售额为 9773 亿元，同比仅增长 6.18% ，与 2010 年高达 40% 以上的增速相比已不可同日而语。图表 AUTONUM 34 ： 1999-2012 年商业地产行业销售金额走势（单位：亿元， % ）资料来源：国家统计局 ** 整理在销售价格方面，我国商业地产销售价格走势与销售面积走势基本一致，分别在金融危机期间与 2012 年出现下滑态势。具体来看，我国商业地产的销售价格从 2001 年的 3699.62 元 / ㎡增至 2012 年的 9760.39 元 / ㎡，期间年均复合增速为 9.22% ，其中 2012 年同比增长 4.83 ，较上年下降 4 个百分点以上。图表 AUTONUM 35 ： 1999-2012 年商业地产行业销售价格走势（单位：元 / ㎡， % ）资料来源：国家统计局 ** 整理 2.3 商业地产行业细分市场运营分析 2.3 .1 写字楼市场运营状况分析 1 、写字楼市场供需状况分析 2003-2012 年我国办公楼销竣比呈现上升趋势， 2009-2012 年一直在 1 以上，有利于消化往年库存。从供需面积来看， 2012 年我国办公楼累计竣工面积为 2315 万平方米，销售面积为 2254 万平方米，销竣比为 0.97 ，竣工与销售面积分别同比增长 2.10% 和 12.40% ，办公楼竣工面积增速已大幅放缓，销售面积增长趋势也不如 2009-2010 年。图表 AUTONUM 36 ： 1999-2012 年办公楼供需走势（单位：万平方米， % ）资料来源：国家统计局 ** 整理 2 、写字楼市场价格走势分析总的来看， 2001-2012 年我国办公楼销售价格趋势是上升的，但波动也较为频繁，其中 2008-2009 年的金融危机与 GDP 增速放缓的 2012 年均是办公楼价格的下行区间。 2012 年全国办公楼平均销售价格为 1.23 万元 / ㎡，同比下降 1.23% ，较上年下滑 10 个百分点。图表 AUTONUM 37 ： 1999-2012 年办公楼销售价格走势（单位：元 / ㎡， % ）资料来源：国家统计局 ** 整理 2.3.2 商业营业用房市场运营状况分析 1 、商业营业用房市场供需状况分析近年来我国的商业营业用房市场一直处于供大于求的状态， 2012 年我国商业营业用房销竣面积增速进入下行通道。具体来看， 2012 年商业营业用房竣工面积为 10226 万平方米，累计同比增长 8% ，较上年下降 1.2 个百分点；销售面积为 7759 万平方米，同比下降 1.40% 。尽管商业营业用房销竣比呈现上升态势，但始终处于 1 以下，供过于求状态明显，此外，至 2012 年末我国商业营业用房待售面积为 7130 万平方米，仍需要 12 个月才能消化该库存。图表 AUTONUM 38 ： 1999-2012 年商业营业用房供需走势（单位：万平方米， % ）资料来源：国家统计局 ** 整理 2 、商业营业用房市场成交价格分析 2006 年以来，我国商业营业用房销售价格增速达到最高峰，随之连续三年下降，但仍处于正值。 2009 年我国商业营业用房销售价格为 6896.13 元 / ㎡，同比上升 16.19% ，增长较快的主要原因是前两年增长较为缓慢，比较基数较低。随着供过于求状态的加剧，商业营业用房的价格上升趋缓， 2012 年仅同比增长了 6% ，较上年下降近 4 个百分点，全国平均价格为 9020.91 元 / ㎡。图表 AUTONUM 39 ： 1999-2012 年商业营业用房销售价格走势（单位：元 / ㎡， % ）资料来源：国家统计局 ** 整理 2.3.3 购物中心市场运营状况分析 1 、购物中心市场存量规模分析截止 2011 年底，中国开业购物中心达到 2795 家，一线城市拥有 821 家，二线强城市仅次于一线，累计开业达 752 家购物中心。值得关注的是，三线城市购物中心累计开业量达到 544 家。与一二线相比，我国三线城市数量庞大，但商业发展程度较低，购物中心这种新兴商业业态更是在 2002 年以后才在少数的三线强城市有所发展，而大量的三线中、弱城市还是购物中心行业的空白市场。图表 AUTONUM 40 ： 2011 年中国购物中心城市分布数量图（单位：家）资料来源： ** 商业地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 41 ： 2011 年三大经济圈购物中心数量比例（单位： % ）资料来源： ** 商业地产行业研究小组整理 2 、购物中心的业态构成特点从所处的区位环境及地理位置可把购物中心分为三种类型：传统商圈的购物中心、新兴商圈的购物中心和社区购物中心，每种类型对应不同的业态设置。（ 1 ）传统商圈中的购物中心的业态构成及特点从业态构成看，处于传统商圈中的购物中心的业态主要由高档服饰店、流行服装店和手工艺品商店组成，主要以经营时尚或独特的高质量、高价格的商品为主，如上海恒隆广场。这种类型的购物中心虽然也引进餐饮、娱乐休闲业态等业态，但这些业态并不作为主力店。此类购物中心的业态主要以品牌专卖店等零售业态为主力，娱乐休闲等业态只作为辅助功能业态存在。一般来看，传统商圈中的购物中心业态构成注重品质性和高端性的零售业态。（ 2 ）新兴商圈中的购物中心的业态构成及特点处于新型商圈中的购物中心能够提供足够深度和品类的一般商品与服务。它的主要吸引力在于它的主力店：如传统的商品、众多的商家或折扣百货店或时尚专卖店。此类购物中心的业态的构成具有综合性、全面性的特点，它不仅包含大型百货、超市、专卖卖场等主力零售业态，还包含大型餐饮、娱乐中心、健身中心、影院等主力店，通常这些购物中心往往把餐饮、休闲娱乐业态作为前期经营的重点。（ 3 ）社区购物中心的业态构成及特点与前两种购物中心的业态构成有所不同，社区型购物中心的业态主要以提供社区居民日常生活消费及配套服务为主。其业态主要由社区型百货（ GMS ）、超市、专业卖场等零售业态，以及餐饮、健身中心、影院等业态构成。与传统商圈、新兴区域的购物中心所不同，社区型购物中心的业态构成更注重服务性和全面性。（ 4 ）不同区域的购物中心的业态组成对比分析不同区域的购物中心的业态构成存在巨大的差异性，主要表现在：从零售业态的经营比重看，传统商圈的购物中心高于处于新兴商圈及社区型的购物中心；从娱乐休闲业态的经营比重看，新兴商圈的购物中心高于处于传统商圈及社区型的购物中心；从服务业态的经营比重看，社区型购物中心明显高于处于新兴商圈和传统商圈的购物中心。图表 AUTONUM 42 ：不同区域的购物中心业态构成对比图（单位： % ）资料来源： ** 商业地产行业研究小组整理 3 、购物中心的分布趋势分析 1995 年至 1999 年是中国购物中心发展的萌芽期，主要集中出现在一线城市， 1998 年各别二、三线城市开始出现购物中心，初始阶段的五年时间内，中国仅有 8 家购物中心。 2000 年至 2002 年是中国购物中心发展的探索期，主要集中出现在一二线城市，如东方广场、恒隆广场、天一广场等后期为人熟知的项目开始涌现。 2003 年至 2005 年中国购物中心已进入发展过渡期，一、二、三城市均开始出现不同规模及类型的购物中心，如万达广场、金源时代、华润万象城等。 2006 年至今，中国购物中心整体已进入蓬勃发展期，其中以一线城市为主的购物中心已提早步入发展的细分期，主题型、一站式、娱乐化的购物中心大量涌现。自 2005 年五洲风情 MALL 落户在深圳龙岗区，标志着购物中心已开始从市中心核心商圈向城郊地区非成熟（新兴）商圈普及。一线城市中地段佳、人气旺的市级核心商圈同行竞争过于激烈，且总体供应接近饱和，迫使购物中心向次级商圈及非成熟商圈转移。由于土地稀缺、地价高昂、城市扩张、人口外迁等众多因素导致购物中心的布局必须具备 * 城市发展规律的眼光，如 2008 年万达广场、永旺国际商城落户在北京的石景山区及昌平区，充分体现购物中心郊区化的布局特点愈演愈烈，这是城市发展所导致的必然规律。同时，落户于非成熟商圈的购物中心呈现出两个下特点：一是规模大，体量 10 万㎡以上的购物中心是主流；二是功能全，多以综合型、一站式、全客层的综合定位，娱乐休闲型的主题定位也在兴起。图表 AUTONUM 43 ：中国三大经济圈所辖城市购物中心普及度（单位： % ）注：所统计的购物中心数量仅包括以 shopping MALL 形式出现的购物中心。指的是能和国际化接轨的超大型购物中心，出租面积 10 万㎡以上，入驻商户数量在 250-700 家左右具有足够人流集聚力的购物中心。资料来源： ** 商业地产行业研究小组整理 30 个城市包括：上海、广州、北京、深圳、杭州、长春、重庆、贵阳、石家庄、苏州、宁波、大连、青岛、温州、太原、无锡、福州、长沙、武汉、厦门、天津、成都、哈尔滨、南宁、南京、西安、沈阳、南昌、郑州、昆明。竞争强度。外部竞争结构是什么意思？

个人分类: 数据|0 个评论

分享商业地产企业-业务

cutelxh 2013-3-1 20:54

7.2.1 企业商业地产业务重要性分析通过多方面的信息获取，前瞻对 32 家重点商业地产企业的业务进行了分类总结，结果发现这些企业中以商业地产为主营业务的企业较少，只有万达集团、中国国贸、陆家嘴、金融街、世茂房地产等 8 家企业的商业地产业务比重较大（其中世茂房地产的孙公司——世茂股份也在其列，更确切的说是 7 家企业）。而多数企业以住宅地产开发为主，商业地产开发为辅，且其所以在 2009 年末限购政策出台之后，才加大对商业地产的加码力度。图表 AUTONUM 1 ： 32 家地产企业商业地产业务的重要程度序号企业简称业务范围典型商业地产产品商业地产业务比重 1 万达集团商业地产、高级酒店、旅游投资、文化产业、连锁百货万达广场、万达城（城市综合体） 2 中国国贸物业出租及管理（写字楼、商城、公寓、展览等）；酒店经营中国国贸 3 浦东金桥房地产业务：住宅地产为主，商业地产较少；酒店经营服务业务。项目集中于上海现代产业服务园区 4 陆家嘴商业地产为主，住宅为辅。 2012H1 物业租赁及服务型收入占 69% ，物业销售站 31% 。其中物业租赁及服务收费中，住宅物业收入占 4.65% ，办公物业占 37% ，商铺物业占 6.94% ，酒店物业占 4.9% ，会展物业占 33% 。陆家嘴金融服务广场、陆家嘴软件园 12 号楼、陆家嘴· 96 广场、陆家嘴投资大厦 5 华润置地房地产开发：住宅 + 投资物业（ 201206 资产比重为 18.4% ）；建筑及装修；家私制造及销售万象城（深圳、成都、杭州、洛阳）、北京华润大厦、上海时代广场、深圳华润中心、深圳君悦酒店、石梅湾艾美酒店、西单文化广场、置地广场等 6 中国海外住宅地产为主，商业地产较少。北京中海地产广场 7 融创集团住宅及商业地产综合开发，项目集中于北京、天津、上海、重庆、杭州。融创上古商业中心、融创奥城、融创王府 1 号、融创君澜、融创中央学府（公寓、零售物业）、海河大观（城市综合体） 8 方兴地产地产开发（住宅为主，商业： 2012H1 物业租赁收入比重为 15% ）；酒店经营；物业管理北京凯晨世贸中心、上海金茂大厦、北京中华大厦 9 世贸房地产物业开发、物业投资以及酒店经营苏州世茂运河城、成都世贸城、昆山世茂国际城等 10 远洋地产住宅地产 + 商业地产 + 房地产金融 + 物业管理等辅助业务远洋大厦、颐堤港、远洋·光华国际 11 首创置业地产业务：中高档住宅为主，高档商用物业开发为辅。 2012H1 房地产签约销售额中，商办部分为 8 亿元以上，占 14% 左右。酒店业务： 2012H1 营收 0.49 亿元北京和平大道、烟台阳光首院、禧瑞都国际中心、首创国际城 12 恒盛地产住宅地产 + 商业地产。 201206 末用于商业地产开发的土地储备为 290 万平米，占全部土地出的 16% 。沈阳恒盛广场、上海恒盛国际花艺家饰展览中心 13 宝龙地产地产、商业、酒店旅游业、信息业、工业多元化业务宝龙城市广场（天津宝龙国际中心、天津宝龙欧洲城、上海曹路宝龙城市广场、青岛宝龙城市广场、杭州宝龙城市广场等） 14 深圳控股住宅地产 + 商业地产。 2012H1 商住和商业项目合同销售面积为 10.18 万平米，占比 41% 万林湖（商住）、诺亚山林（商住）、东城国际（商业） 15 SOHO 中国商业地产为主截至 2012 年 8 月，公司拥有商办建筑面积 287.4 万平方米，包含望京 SOHO 、 SOHO 中山广场、 SOHO 实际广场、虹口 SOHO 、外滩 SOHO 、 SOHO 静安广场等 16 富力地产住宅地产 + 商业地产 + 酒店运营富力中心（广州、北京等）；北京富力广场；成都熊猫城天汇购物商场 ; 惠州富力国际中心 17 金地集团以商品住宅销售为主营业务 , 下有商业地产公司金地广场 18 华侨城旗下拥有华侨城房地产有限公司、香港华侨城、欢乐谷事业部、旅游事业部和酒店物业事业部五大运营中心投资控股和参股了深圳欢乐谷、锦绣中华、中国民俗文化村、深圳世界之窗、长沙世界之窗、深圳东部华侨城、北京华侨城、上海华侨城、成都华侨城、武汉华侨城、泰州华侨城、云南华侨城、上海天祥华侨城、招商华侨城、天津华侨城、西安华侨城等 19 金融街以商业地产为主业，项目主要分布在北京、天津、惠州、重庆地区；酒店运营商业地产项目：美晟国际广场项目、北京金色漫香林项目、北京金色漫香郡项目、天津大都会项目、天津津塔写字楼、重庆金融中心项目；酒店运营：持有运营的物业包括北京丽思卡尔顿酒店、北京金融街公寓、金融家俱乐部、惠州喜来登酒店、天津圣·瑞吉酒店 20 中南建设房地产业务：以住宅地产为主，设计开发、销售、物业管理、园林景观设计等，商业地产开发为辅；建筑业：房屋建设工程、安装工程、装饰工程三大板块中南汇泉国际广场 21 滨江集团以房地产开发为主，以酒店服务、物业服务、投资性房地产租赁为辅。商业地产项目租金收入年近亿元春发展大厦写字楼及商场、新城时代广场写字楼及商场、文景苑商场、新城市广场商场、万家星城写字楼、商场及底商等 22 北京城建房地产 + 经营性物业 + 对外投资 + 环保板块首城国际中心（住宅、商业、教育、公园）；泰和国际大厦 23 荣盛发展集建筑设计、住宅开发、物业经营及酒店管理为一体，商业地产项目较少 24 北辰实业住宅物业 + 商业物业（营收比重 7% 左右） + 酒店运营，项目主要分布于北京和长沙北辰购物中心、北辰时代名门购物中心 25 冠城大通房地产 + 特种漆包线业务冠城大通首玺（商住），暂无购物中心、城市综合体项目 26 华发股份住宅开发为主，商业物业较少 27 广宇集团住宅 + 商业物业，业务区域以浙江、广东、安徽为主广宇·黄山美食城、元华广场、广复大厦、广宇·金融大厦 28 栖霞建设主要为住宅开发，少量商业项目华德美居栖霞店 29 世茂股份（世茂房地产的 sun 公司）商业地产开发、广场、百货、影院、儿童事业等多元业态世贸百货、世茂影院、世天乐乐城、 30 中华企业住宅地产为主，商业地产为辅，主要市场为上海、苏州、杭州三市港泰广场、静安中华大厦、古北国际广场、华宁国际广场等 31 阳光股份商业地产 + 住宅地产 + 商务地产 + 土地一级开发，商业物业租赁收入占总营收的 50% 左右三大系列：阳光新生活广场、新业广场、阳光新业中心：北京通州阳光新生活广场、北京西四环阳光新生活广场、天津北辰阳光新生活广场、北京朝阳新业广场等 32 亿城股份住宅地产为主，商业项目为辅三里屯 3 · 3 项目（纯商业）、亿城中心注：越多表示商业地产业务的重要性越大。 7.3.1 比较指标体系构建前瞻根据上节对 32 家商业地产企业的比较分析，选取以下 9 个指标对这些企业进行综合比较，具体见下表：图表 AUTONUM 1 ：商业地产企业评价指标体系构建序号比较指标层级划分标准序号比较指标层级划分标准 1 商业地产业务重要性 Ⅰ 7 2008-2011 年资产负债率均值 Ⅰ 30% 以下 Ⅱ Ⅱ 30%-40% Ⅲ Ⅲ 40%-60% Ⅳ Ⅳ 60% 以上 2 2008-2011 年均营收规模 Ⅰ 200 亿元以上 8 2008-2011 年均营收增速 Ⅰ 50% 以上 Ⅱ 100-200 亿元之间 Ⅱ 30%-50% Ⅲ 50-100 亿元 Ⅲ 20%-30% Ⅳ 50 亿元以下 Ⅳ 20% 以下 3 2008-2011 年均利润规模 Ⅰ 50 亿元以上 9 2008-2011 年均利润总额增速 Ⅰ 100% 以上 Ⅱ 20-40 亿之间 Ⅱ 50%-100% Ⅲ 9-20 亿元 Ⅲ 20%-50% Ⅳ 9 亿元以下 Ⅳ 20% 以下 4 2008-2011 平均毛利率 Ⅰ 50% 以上 10 201211 末进入城市数量 Ⅰ 30 个以上 Ⅱ 40%-50% Ⅱ 16-25 个 Ⅲ 30%-40% Ⅲ 10-16 个 Ⅳ 30% 以下 Ⅳ 10 个以下 5 2011 年毛利率增减 Ⅰ 10% 以上 11 2012 年上半年投资物业租金收入 Ⅰ 7 亿元以上 Ⅱ 5%-10% Ⅱ 4-6 亿元 Ⅲ 0-% Ⅲ 1-3 亿元 Ⅳ 0 以下 Ⅳ 1 亿元以下 6 2008-2011 年总资产周转率均值 Ⅰ 0.6 次以上 Ⅱ 0.3-0.5 次 Ⅲ 0.2-0.3 次 Ⅳ 0.2 次以下注： 50-100 亿元的范围区间为： [50-100 ），其余类同。资料来源：前瞻产业研究院制商业地产行业研究小组整理 7.3.2 企业各项指标表现图表 AUTONUM 2 ：商业地产企业各项指标比较（表一）企业简称商业地产业务重要性 2008-2011 年均营收规模 2008-2011 年均利润规模 2008-2011 平均毛利率四星三星 200 亿元以上 100-200 亿元间 50 亿元以上 20-40 亿之间 50% 以上 40%-50% 企业数量（家） 8 5 3 5 6 8 7 11 万达集团 √ √ √ 数据缺失数据缺失中国国贸 √ √ 浦东金桥 √ 陆家嘴 √ √ 华润置地 √ √ √ √ 中国海外 √ √ √ 融创集团 √ √ 方兴地产 √ √ 世贸房地产 √ √ √ 远洋地产 √ √ 首创置业恒盛地产 √ √ 宝龙地产 √ √ √ 深圳控股 √ SOHO 中国 √ √ √ 富力地产 √ √ 金地集团 √ √ 华侨城 √ √ √ √ 金融街 √ √ √ 中南建设滨江集团 √ 北京城建 √ 荣盛发展北辰实业 √ 冠城大通华发股份广宇集团栖霞建设世茂股份 √ √ 中华企业 √ 阳光股份 √ √ 亿城股份 √ 资料来源：前瞻产业研究院制商业地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 3 ：商业地产企业各项指标比较（表二）企业简称 2011 年毛利率增减 2008-2011 年总资产周转率均值 2008-2011 年资产负债率均值 10% 以上 5%-10% 0.6 次以上 0.3-0.5 次 30% 以下 30%-40% 企业数量（家） 4 4 3 7 4 8 万达集团 √ 中国国贸浦东金桥陆家嘴华润置地 √ 中国海外 √ √ 融创集团 √ √ 方兴地产 √ 世贸房地产 √ 远洋地产 √ 首创置业 √ 恒盛地产 √ 宝龙地产 √ 深圳控股 √ SOHO 中国 √ 富力地产 √ √ 金地集团 √ 华侨城 √ 金融街中南建设 √ 滨江集团 √ 北京城建 √ 荣盛发展 √ 北辰实业 √ 冠城大通 √ √ 华发股份 √ 广宇集团 √ 栖霞建设 √ 世茂股份中华企业阳光股份 √ 亿城股份 √ 资料来源：前瞻产业研究院制商业地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 4 ：商业地产企业各项指标比较（表三） 2008-2011 年均营收增速 2008-2011 年均利润总额增速 201211 末进入城市数量 2012 年上半年投资物业租金收入 50% 以上 30%-50% 100% 以上 50%-100% 30 个以上 16-25 个 7 亿元以上 4-6 亿元企业数量（家） 7 7 2 8 4 3 4 3 万达集团 √ 数据缺失数据缺失 √ 数据缺失数据缺失中国国贸数据缺失数据缺失 √ 浦东金桥数据缺失数据缺失 √ 陆家嘴 √ 数据缺失数据缺失 √ 华润置地 √ √ √ √ 中国海外 √ √ 融创集团 √ √ √ 方兴地产 √ 世贸房地产 √ √ √ 远洋地产 √ √ 首创置业恒盛地产 √ 宝龙地产 √ √ 深圳控股 SOHO 中国 √ 富力地产 √ 数据缺失数据缺失金地集团 √ √ 华侨城 √ 数据缺失数据缺失金融街中南建设 √ √ 数据缺失数据缺失滨江集团数据缺失数据缺失北京城建 √ 荣盛发展 √ √ 北辰实业 √ 冠城大通 √ 华发股份广宇集团数据缺失数据缺失栖霞建设世茂股份 √ √ 数据缺失数据缺失中华企业阳光股份亿城股份数据缺失数据缺失资料来源：前瞻产业研究院制商业地产行业研究小组整理 7.3.3 企业关键指标综合比较前瞻通过对 32 家商业地产企业的指标比较发现，万达集团在有 3 个指标数据缺失，未进行排序的情况下，仍有 6 个指标领居企业前列，指标落在第 Ⅰ梯队的数量最多。而华润置地的 11 个指标共有 9 次落入第 Ⅰ 和第 Ⅱ梯队，综合实力较强。此外，世茂房地产、中国海外、 SOHO 中国、宝龙地产、富力地产等企业也表现不俗，其指标均有 5 次及以上落入第 Ⅰ 和第 Ⅱ梯队。结合 7.2.1 节的分析，在这些企业中，除中国海外外，其他企业均着重发展商业地产业务。从中也可以看出，商业地产企业的综合竞争实力在整个房地产行业得到了快速提升，并占据中行业领先位置，而其对商业物业的开发、运营则是综合实力得以提升的重要促进因素。图表 AUTONUM 5 ：商业地产企业综合实力评价矩阵图

个人分类: 数据|0 个评论

标签: 万达集团经管大学堂：名校名师名课

相关帖子

相关日志