国泰君安：房地产行业周报——逐渐进入两会前的政策敏感期

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摘要：
    本周一手房销量整体环比上升18%，其中一线城市上升12%，二线上升20%。本周除北京、杭州环比有所下降外，其余各城市基本以环比上升为主。
    本周一手房销量整体同比上升37%，其中一城市上升26%、二线上升43%。本周除重庆是同比下降的之外，其余各城市同比均上涨。从11 年初至今的累计同比来看，整体同比上升29%，其中一线城市上升30%，二线城市上升28%。
    本周二手房销量环比持平，同比上升11%。本周各城市环比均有上升，其中，北京、深圳、天津、杭州都出现超过40%的环比增长。
    整体房价处高位，并基本无优惠促销。2010 全年一线城市房价涨幅跑输二三线，近期尤其一线城市房价仍存在较大的上涨压力。本周8个城市整体成交均价仍在高位波动，本周环比上升1%。
    整体可售量目前还处于低位区域，行业库存压力仍较低。库存可售量相对201004 最低点上升30%，去化时间由12 个月下滑至6 个月。
    行业正常环境下地产板块估值有较强安全边际。A 股主流开发商10年PE 13 倍左右，11 年10 倍，RNAV 折价17%。一线地产10 年PE13倍，11 年PE10 倍，RNAV 折价20%；二线地产10 年PE 14 倍，11年PE11 倍，RNAV 折价14%。出租类公司10 年PE 18 倍，11 年PE16倍，RNAV 折价23%。
    上海“土地使用权期满无偿收回”案例为极为特殊的个例，其中涉及该地块一级开发商的特殊情况，我们判断，本次上海的罗店地块是极为特殊的个案，不可能大面积铺开。如大面积铺开，则将对ZF当期的土地收益产生重大负面影响，不但是地方**的不能承受之重，也涉及整体土地制度的根本和全国人民的利益根本。
     行业上半年策略仍维持我们2011 年策略报告的观点，在行业政策面的持续严厉压制及通胀压力导致的紧缩政策双重压力下，上半年行业仍以震荡的阶段性机会为主。我们始于2010 年12 月21 日的对于春节前的阶段性反弹的持续进行提醒和推荐，整体板块的低估值得到一定的修复，随着春节至两会间逐渐进入行业政策敏感期，整体行业压力持续变大，整体仍维持我们上半年震荡的阶段性行情为主的判断，行业维持中性和标配建议。
    始终坚持我们上半年地产股震荡为主的阶段性机会的判断。若随着行业政策压力在两会前后的逐渐释放，地产股估值随着政策压力的逐步压低，届时可能会迎来新一轮估值修复的阶段性行情。


发布日期：2011年1月18日

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关键词：房地产行业 地产行业 国泰君安 房地产 土地使用权 房地产 行业 国泰君安 周报 敏感