房地产行业:北京市保障房草根调研报告

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房地产行业:北京市保障房草根调研报告房地产业

研究机构：天相投资 分析师： 石磊 撰写日期：2011年01月19日

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    近日,我们对北京地区规模较大的万科红狮家园、宋家庄家园、朝阳常营、海淀上庄镇、石景山燕山水泥厂等已建成和在建的保障房项目进行了实地调研。我们主要从交通和商业配套、入住以及建设进度等方面考察。
    1、已建成项目。已建项目主要考察丰台宋家庄区域的两个项目和朝阳常营区域的六个项目。万科红狮家园和宋家庄园交通便利,配套齐全,这与该区域开发较早有关;朝阳常营的六个保障房项目离主城区较远,目前不直通地铁,需转乘公交,交通所需时间较长,且商业配套正在建设当中,小区周围行人车辆相对较少。已建成小区内,私家车较少,基本上为中低档。我们注意到已建成项目亮灯率不算太高,这可能和入住进度有关。考虑到调研的已建成项目均在2007年下半年就已开工建设,截至目前已三年有余,小区的成熟速度较慢。
    2、在建项目。在建项目主要考察了海淀区上庄镇B地块项目和石景山燕山水泥厂保障性住房项目。海淀区上庄镇B地块项目2010年5月开工,计划建设25栋,目前有1栋楼主体已完工,5栋在建,另外配套小学和幼儿园在建,其他生活配套设施很少。石景山燕山水泥厂保障性住房项目2010年7月开工,离主城区相对较近,交通相对便利,离主要的商业配套约1.5至2公里左右,项目正处于打地基的阶段。
    3、保障房制度设计和实施还需完善。保障房建设是从供给方抑制房价过快上涨的重要政策措施,从我们此次调研的几个较大的项目看,北京保障房建设进度基本正常。从亮灯率较低反映出的保障房入住进度可能较慢的问题,我们认为可能有以下原因:随着北京保障性住房建设向远郊延伸,交通商业配套建设滞后;认购进度慢;廉租房比例低而限价房和经适房业主入住积极性不高。我们认为,提高保障房入住率,是发挥其保障民生和稳定房价作用的重要条件。**需要完善交通商业等配套建设、加快认购进度,加大廉租房比例。
    这需要**优化规划并继续加大公共资源投入,当然对**的财力也是很大考验

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