房地产行业:二套房首付比例提高到史无前例的60%

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房地产业


研究机构：申银万国(香港) 分析师：Kris Li 撰写日期：2011-01-27





1月26日召开的国务院常务会议出台了8条政策,以巩固楼市调控成果,其中包括二套房最低首付比例从50%上升到60%,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税,各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。


我们的观点:新一轮楼市调控政策比我们预想的来的更早一些。我们之前预计在1季度较为宽松的信贷环境下房价再度攀升后**会出台进一步的紧缩政策。这表明了**调控房价的决心。我们认为,此次史上最严厉的调控政策将使得交易量下滑幅度超预期,房价调整也比我们预想的更早。


在我们最近的行业报告“全国房屋购买力2季度可能企及历史最差,房价将追随供求转变而下跌”中,我们认为伴随未来几次加息后居民购买力将达到历史最差的水平,2011年房屋销量将维持平稳,房价在2011年中开始下跌。但随着越来越多的城市实行限购,抵押贷款首付比例提升至史上最高水平,我们认为2010年大城市出现的交易量萎缩将有在其他城市重演,房屋销量下滑30%不是没有可能。一般而言,开发商会等待3个月左右以观察购房者的情绪,由此我们推断房价调整最快可能出现在4月份。


港股上市的内房股股价平均对应32%的NAV折价,而2006-2010平均估值20%的NAV折价,2008年48%的NAV折价。我们认为2011年的情况类似于2008年,短期内估值可能会达到2008年的平均水平,意味着20%左右的下跌空间。


个股方面,我们看空世贸地产(813HK),在2010年我们推荐那些在二三线城市布局的开发商,但今年,随着越来越多的城市加入限购队伍,这些土地储备在二三线城市比重大的开发商面临的风险更大。


主要楼市调控政策变动:


信贷―此前三套房停贷,二套房最低首付比例达到历史最高的50%。而此次新政把二套房最低首付比例进一步提高到了60%。根据万科的销售数据,首套房购买者只占2010年销售额的30%。


税收―a)对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税;b)严格执行个人转让房地产所得税征收政策。未来**可能把资本利得税统一提高到差额的20%。


限购--各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。新政要求已有2套住房的户籍居民、已有1套住房的非户籍的本地居民以及外地居民停购。


土地--要增加土地有效供应,落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。但要求的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。--缓解市场对于商品房用地紧缺导致房价上涨的担忧。


地方**―强调地方**调控房价的责任。2011年各城市人民**要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。同时,要落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。首次明确要求各个城市提出明确的住房调控目标和提出问责机制。

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