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北京楼市“按户限购”，是迄今为止最强的调控政策。以杀伤力来评估，这几乎可算是终极式的，足以刺穿最坚硬的房产泡沫。而软肋恰恰也正是这一点，泡沫破灭并不符合游戏参与者们的利益。于是，相比于限购能坚持到刺破泡沫的情形，限购的被迫退出恐怕是一个更大概率的事件。
且让我们细说从头。房价高企的根源在于短缺。短缺催生投机，投机进而加剧短缺，这是短缺与投机的内在逻辑。条件合适的时候，微小的短缺就会诱发巨大的投机狂潮。而伴生于短缺的投机市场，其规模可以远远大于原始的供求市场，这也就是俗称的泡沫。短缺伴生投机，这是典型的市场失灵，放任这种失灵，等待市场自愈的力量起作用，常常要付出巨大的代价。
以看电影为例，100个位置100个观众，票价60；100个位置101个观众，票价几何？这第101个观众的出价可能是70，也可能是80，如果还有第102个观众，他的出价就会进一步上升到100，甚至120。这就是微小的短缺可以导致价格巨大变动的含义。
不止如此。由于某些人观察或预测到可能会有第101个观众，这些人就会多买若干张票，使得第99、98、甚至第80个观众就提前进入短缺的边际。这些多买的票就是投机，多买票的投机者就叫做黄牛，他们追逐的就是因短缺而起的“租”。
推广到一般的短缺情形，若满足以下三个条件：1、标的物可转让；2、且可转让的交易费用足够低；3、资本流入没有限制；则，1、微小的短缺即会导致大幅的价格变动；2、供求缺口总是会被人为地放大、放大的程度受制于交易费用的变动和资本流入的增速、并且放大常常是自我加强的，这就是对于短缺的投机。
对于短缺的投机，常常会导致严重的后果。要平抑短缺所伴生的投机，有三类办法。一类是增加供应，这类办法常常被视为从根子上解决问题的方案，但也往往是远水解不了近渴的纸上谈兵——因为被作为投机对象的短缺常常不能短时间轻易的消失，而能轻易被消除的短缺也不可能成为被投机的对象。第二类办法是增加投机的交易成本，比如交易环节的税收、保有环节的税收、按揭费率的提高、按揭成数的增加等，都是增加投机的交易成本的办法，但这类办法往往是单边助跌式的，对于市场向上时作用迟钝，而对市场下跌时有明显的助跌放大的作用。第三类办法是对流入投机市场的资金进行直接管制，这是釜底抽薪式的办法，按户限购就是这类办法中的一种。
按户限购是如何起作用的？投机市场或泡泡是需要不断的资金流入才能得以维持的，按户限购起作用的机理就是限制了最有资金实力的人群的资金流入，从而迅速而显著地减少了投机市场的资金流入，进而影响资产的边际回报率，随着边际回报率的走低和资金流入增速的减缓，投机者的做多预期发生改变，资金开始流出投机市场，资产价格开始走低，部分投机者开始被套牢，随之平仓盘压出，投机者不仅减低仓位、并且进而减低杠杆比率，止损盘大量涌现，价格迅速回落，泡沫缩小甚至破灭。
上述机理表明，按户限购足以刺破最坚硬的房产泡沫。这一点，限购政策的制定者未必充分清楚。这个“未必清楚”要紧。其实，**、开发商、投机者，甚至包括自助者并不愿意刺破泡沫，大家可能更愿意看到一个可控的泡沫。
于是，市场一旦下跌，限购政策极有可能被迫退出市场，紧接着，市场还会迎来报复性的新高，而这很可能是发生概率最大的情形。
总结起来，加大供应的政策弱点是远水解不了近渴，提高交易成本政策的不足是效果较缓，与之相比，按户限购政策的软肋却是效果过强了——过犹不足，过强的手段非但不足以成事，被迫的退出很可能造成更大的波动。
刚极易折，过犹不足。看起来，对于房地产，要推出恰如其分的调控政策，还有很长的路要走。
注：本文仅代表作者本人观点。
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