商业地产抵押贷款证券化CMBS与房地产信托投资基金REITs有啥区别？

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关键词：房地产信托投资 房地产信托 REITs 商业地产 信托投资

REITs就是信托。REIT全称Real Estate Investment Trust，房地产投资信托。绝大多数REIT都是公开上市的公司，操作方式是通过公开上市募集资金，然后以合伙形式获得房地产所有权进行经营。特点是通过这种证券化的方式，流动性比房地产本身要高许多，而且很多不具有直接投资房地产能力的投资人也可以通过购买股票的形式间接投资房地产。REIT的主要利润收入是租金现金流。另外在美国，REIT是免企业税的，前提是必须将所获租金利润的90%以派息形式分配给投资者。

CMBS严格来讲这并不是一种特殊的融资手段，而是一种特殊的贷款形式。这一类一般普遍被称为MBS，因为除了CMBS之外还有RMBS。CMBS是商业抵押贷款证券化 Commercial Mortgage Backed Securities，RMBS则是住宅抵押贷款证券化。MBS是把多个贷款（也有特别巨大数额的单一贷款）打包放在一个资金池里，将这个资金池按照一定的金融模型结构转化成不同分档（Tranche）的债券卖给投资者。这些债券风险、收益都不同，投资者按照自己的需求购买不同分档的债券。这样，贷款人通过卖出债券，迅速获得了资金回流，可以在较短周期内放出更多的贷款。

CMBS类似债券，收益是固定的（没有违约的话...）。REIT是基金，回报跟表现挂钩。

非常感谢!