发帖
雷达卡
原文链接：http://shaneliu.org/archives/257
今年春节回家，和长辈们宴席间聊天，谈及的内容不外乎楼市及股市，多恨房价太高，怨股价不涨，而犹以前者为甚。此情此景，让人不得不感慨，噫吁兮，房事真乃大多数中国人心中永远的痛哉！
时隔两月，今早读新闻，《调控措施紧逼 统计称3月4大一线城市房价齐降》，查了查日历，不是愚人节，看来楼市调控“左一个措施，右一个办法”终于见效了？房价跌了有木有？有人好心提示我，这可是统计局的数据！
在这里不妨抛开统计局数据所含水分问题（因这种问题扯也扯不清），简单讨论一下房价。房价为何涨，现在又为何能跌呢？
房价的涨跌应分成短中长期看，不过，具体短期有多短，中期有多中，长期有多长，这还真的很难给出精确地度量，不妨以1年、5年及10年分界。短中长期影响房价的因素各个不同。
先分析短期房价为何会下跌：
降价肯定与调控相关。先梳理一下2010年以来的房产调控政策，大致可归于下表：
2010年以来的房产调控总结
从上表中可直观地读出，温**为降房价已经几乎打出了所有的牌，而主要城市的房价似乎也称心如意地出现下跌。则此轮调控为何会使房价下跌呢？原因相当之简单，房企资金链后继乏力，需要降价套现。
来看看房地产企业建房的过程：
**整理土地，招拍挂拿出来卖→房企拿地，付钱→建房，付出成本→卖房，取得收入。从这个过程中可以看到，房地产企业付出成本的时间与取得收入的时间不一致，而且是先付出成本拿地建房，再卖房取得收入。由于收入与成本发生时间的不一致，房地产企业的资金链就变得极端重要——房子建到一半突然没钱了，即使房子建完后能卖个好价钱，也将面临无以为继面临烂尾的风险。
那么，房地产企业先期投入的钱从何而来？
不消多想，凡是涉及到跨期调配资源的，一般都与金融有关。在房地产企业建房过程中，房产信托、开发贷款、预售款（楼花）及房地产企业通过发债及发行股票所获得的融资是房地产企业先期投入资金的主要来源，自然也是房产调控的重点照顾对象：
不准进行发债及股权融资，开发贷被卡住，预售款被卡住，银行贷款利率上调加重利息负担，信托公司受房产调控影响不敢轻易发行信托产品，即使发行，利率也奇高无比（我所知道的最近一项对全国前十大房地产企业发行的信托产品，年利率高达22%，遑论其他中小型房企）……
**的房产调控，一方面通过打击囤地行为催促房地产企业动工，另一方面卡死房地产企业的各种资金来源，只给他们留下华山一条路——卖房套现，并且通过各种限制购房者，增加交易环节的成本，增加保障房供应，人为降低对商品房的需求，使得房地产企业在资金链压力（偿还既有债务）之下，为迅速套现，不得不降价销售。
从去年两会后揭开大幕的房产调控至今已浩浩荡荡持续了一年，由于中国企业所能得到的贷款以短期为主，一年后房地产企业遭遇资金压力被迫降价卖房属意料之中。
故曰，房价跌了有木有？这个还真可以有。
短期房价降了，那么中期呢？
通过行政干预调控房价，就如同兴奋剂一般，是不可持续的。按照**的调控思路，未来住房安排应为，底层民众廉租房，夹心层住公租房，普通人申请经济适用房，有钱人买商品房，以**承包中低收入阶层的住房来完成“居者有其屋”的目标。但显然，通过房地产调控手段，远远无法达到这个乌托邦的梦想。原因大致有三：
首先，对于房企及房地产业的投资者而言，此处不留爷，自有留爷处。既然房产调控严防死守，不让人在房地产市场中赚钱，那就把钱投到其他市场呗——炒炒农产品，绿豆玉米神马的？炒炒股票，来点泡沫神马的？搞搞套利，把人民币滚到香港去神马的？当房地产业因房产调控不再吸引资金时，房地产的供给，至少商品房的供给就会出现问题：现在尚有存量房，可当存量房卖完了呢？供给的减少为房价报复性反弹埋下了第一个隐患。
其次，**能承担起廉租房、公租房及经济适用房的建设么？即使政策性住房能享受到地价上的优惠，以最低的价格拿地，前两者也肯定都是赔本买卖，需要财政埋单，经适房项目可以保本，但免不了财政投入。那么，钱从何来？**的钱可以来自税收、国债/地方债或者土地财政，但无一例外，羊毛出在羊身上，**对于政策房的投入都要由你我普通民众来埋单，只是个收入再分配过程。
值得玩味的是，按照目前的财政收入及支出格局，地方**用于建设政策房的资金基本上只能从土地财政中支出，这也就意味着，建越多的政策房，将需要更多的土地财政，进而推高商品房的价格，进而产生更多地对政策房的需求……循环往复得出的极限是，商品房市场萎缩，政策房一统天下，大家回到计划经济时代。
第三，其实，第二条中的逻辑并不严整，假设**能够将取之于民的资源全部用之于民，有效率地建设政策房，从理论上来说，这部分财政收支是可以达到平衡的，就比如，高收入者想住好房子，**从有钱人的购房款中抽税，拿这笔房产税来建政策房提供给中低收入阶层，这是富人补贴穷人，**本身的财政是平衡的，并且，这种模式会因为经济发展，富人越来越多，穷人越来越少而形成一个自循环系统，最终达到居者有其屋的理想境界。
不过，理想很丰满，现实却很骨感。不论从理论还是从现实分析，**，即使是欧美国家的民选**，其行为都是无效至少低效率的，科层制官僚主义等行为都会浪费资源，因成本与收益的不匹配，个人所面临的预算约束不健全等原因（亦即权责不匹配）；同时，考虑到中国特色，使得**的行为尤其低效——拿iPod Touch 4当U盘采购，三公消费等，对此似乎无需赘言。**运行中不明去向现金流可视为上段中提到的自循环系统的资源流失，这种流失将使得该自循环系统的逻辑不可能成立。甚至于，如目前的情形，不明现金流占**开支比例相当可观之时，即使不建政策房，**也会不断求诸于土地财政以满足其不断膨胀地开支，以至于当房价下降之时，地方**会因自己的利益而去救市……
因此，从中期来看，房价调控不可持续，而其报复性反弹却可以预知。
讨论长期，经济发展与城镇化进程。
城镇化进程方兴未艾，为房地产市场提供了源源不断地需求。这种需求不仅来自于城镇化所吸纳进来的人口，更重要地，包括在经济发展及城镇化进程中富裕起来的人。各种资源（政治、经济、教育、医疗、基础设施等）的集中将使得有钱人选择一、二线城市如京沪广等地定居，推高这些热点地区的房价。
这一逻辑最广为传播，点到即止。
最后，拓展一下原命题，房价下跌了，能跌多少？
既然房价此轮下跌是因房产调控下，房地产企业资金链难以为继须降价套现，则当房地产成交量回暖，房地产企业资金链得续之时，房价也就差不多跌到头了。按照万科最激进的估计，顶了天20%。
20%，对于北京这种连通州的房价都已经飙至一万四、五左右的城市而言，杯水车薪呐！该买不起的还是买不起。
房价跌了有木有？这个没准真有。
大伙儿买得起房了有木有？醒醒吧，白日做梦！（注，最后一句话请用朱时茂在小品《主角与配角》中的语气重重读出）。
提升卡
置顶卡
沉默卡
变色卡
抢沙发
千斤顶
显身卡
京公网安备 11010802022788号
