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新泰房价崩盘的11条研究结果
1.新泰外来需求几乎没有,外地人专门在新泰买房的几乎没有.新泰不具备吸引外来人口的条件,没有区位优势,没有教育优势,没有旅游优势,没有医疗优势,没有行政级别优势等.
2.新泰没有外地人来炒房,只有外地房产商来炒作,只有人炒,没有人参与炒作,所以炒作不会太久.
3.有人拿新泰这几年的房价做比较,涨了一些其实这是很正常的,因为前些年新泰房产市场没起步,没有市场化,这几年才真正市场化,而且新泰前些年需要买房的很多,加之现在原料涨钱,房价涨一些是很正常的,从前些年的几百元涨到2000多是可以的,但是突然涨到四千甚至七八千就不正常了,现在需求量已经大大降低,基本饱和.
现在基本就在个坎上,后面是大量需求和房源较少,前面是需求降低和爆增房源.即将在需求越来越低和爆增过程中,有一部分楼盘的房价仍然坚挺甚至还要逆势继续涨,这部分不是被炒作,是跟风,但已跟的不是时候了,等到他知道跟下□□□路一条的时候,他就知道该怎么做了!
4.新泰各乡镇都在搞建设,农村合并建社区,村民向社区向镇区集中,新汶矿区也在大搞住宅建设,大量分流买房人.不知各位看过各乡镇的规划图和沙盘没有,举几个例子,翟镇,新汶,西张庄,东都等乡镇现在也要建设大量高层住宅.西张庄的镇区规划,从沙盘上来看,俨然是一座高标准现代化城镇,立交桥,高楼大厦,大规模的住宅,厂房连成片,羊流等镇提出要按照小城市标准进行规划建设.新汶街办甚至张庄村和寺山村都要建设大量高层住宅.汶南镇新都社区由7个村构成,建设几百栋高层住宅,其中包括对外销售的商品房.仅汶南镇盘车沟社区规划图上显示就要建设一百多座住宅楼,也是由多个村构成.像比较落后偏远的石莱镇,也在开发搞建设,石城小区就是商业楼盘,建设十余座住宅,另外还有石莱观音堂社区,清泉社区等等,其中清泉社区辖13个村要建设100多座住宅楼.像上面这样的例子不胜枚举.
5.新泰人均收入普遍偏低,人均工资约1000元,一年也就是1万元左右,买一套普通面积的房动辄三四十万到七八十万甚至需要透支一生的收入,愿这样做和能这样做的人越来越少.且能贷能借的人基本都贷都借了,下一步能贷或借出款来的人也越来越少!
6.很多有钱人已经有了住房,甚至早有了两套或多套,未来几年并不需要继续买.而有钱人很多也去外地买.
像本地的一些超高价房,特别是像绿城新泰这样的楼盘价格和沿海城市有一拼后,更使很多人拿这些钱去外地买.更重要的是有钱人中相当数量的人是做生意的,他们做生意需要钱,周转资金很重要,多半生意人不会投巨资买套比其他楼盘贵的离谱的房子,仅仅是晚上回去睡个觉.一些具备较高消费能力的人,如一些集团的中高层领导,大量都在泰安,济南和沿海城市买了房.
在绿城买套房的钱基本能在烟台威海日照等沿海较发达地级市买一套差不多面积的房甚至能买套海景房了,为何要选择在这里买?哪怕再退一步,去烟台的龙口,威海的荣成等县级市,也比新泰值的多,环境比新泰强的多,发展潜力更不是新泰这样的县市可比的.为什么要选择在新泰买如此贵的房?!可能1个人选择花与在较发达城市或沿海城市差不多的钱在新泰买,可能10个人这样选择,可能100个人这样选择,谁能保证成千上万的人都会作出这种选择?!如果没有成千上万的人作这样的选择,超高价房在新泰就会失败!
7.像绿城新泰等超高价楼盘在新泰不具备升级潜力,甚至也不具备保值潜力,还是拿绿城新泰举例,要开发几千套,现在买了下一步卖给谁?想买的完全可以去买绿城新开发的,为什么要买你这二手的还又贵的房子?!
不要提某某房产公司在哪里哪里的业绩多好,别忘了,这是在新泰,一个四线城市,胜利了100次,不代表101次是胜利的,没有永远的常胜将军.有人说新泰具备消费高房价的潜力,理由就是绿城为什么来新泰,那我反问,为什么绿城不去山东县级排第一的荣成?为什么绿城不去比新泰强大的多诸城?难道新泰已经超越荣成和诸城了?所以看事不能只看表面.一个集团去哪里发展去哪里搞建设,不是说谁经济最强它就去哪,而是多方面的因素.
8.新泰处于临沂地震带,而且离临沂非常近,只有100公里左右,很多人选择了离开新泰,新泰地理位置较差,随时可能地震,安全性得不到保障!
9.有人说所谓什么什么规划,新泰要增加多人,这是很荒唐的,要达到什么规模是要看大量主观客观因素的,特别是经济占大头,不是说想达到什么规模就能达到什么规模,很多事情规划了并没有实施或实施不成功,都是很常见的.有人引用一些媒体的话说,新泰下一步要建设大城市,人口50万以上,其实一分析就知道,现在新泰人口据官方统计是40万左右,这其中包括郊区和开发区和新汶城区,达到50万是很容易的,市区不用变,光郊区和开发区和新汶城区增加人口就能不久便达到50万!
10.不要和北京比,不要和杭州比,不要和上海比,也不要和青岛济南比,我们没资格去比.人家有数以百万计的外来人口支撑房价,光这一点,一下子就把新泰比下去了,还需要比其他的吗?真的没资格去比.
远了不说,就说泰山所在地泰安,房价的价值和保值和升值方面我们就没法去比.泰安是地级市,我们是吗?泰安有高铁,我们有吗?泰安有众多大学,我们有吗?泰安有闻名世界的泰山,我们有拿的出门的旅游资源吗?泰安有区位优势,我们有吗?泰安有无数外地人无数流动人口,我们行吗?泰安比新泰银座大的多的商场数不清,我们行吗?泰安有多家三甲级别医院,我们新泰有一家吗?(驻地企业的医院有一家三甲的,但不能算,因企业随时可能迁走)...比临沂,比潍房,比日照,比烟台,拿什么去比?比县级的寿光?比诸城?比龙口?比胶南?和他们比经济?比潜力?比商业?比人均?还是没法去比!说到底,我们不过是一个资源型的小县城罢了,要级别没级别,要区位没区位,要教育没教育,要医疗没医疗,要商业没商业,连发展较差的区区泰安都比不了,更不要妄想和一二线特大城市比了!
11.根据市规划局的资料和部分开发商提供的信息作为依据,下一步继续开发的楼房会达到几千座,而且还都是十几层到三十多层的小高层和高层为主.预计未来2-3年建设的楼房套数,能超越新泰1980-2010年30年间的开发总量!!
下面谈谈新泰人口部分和买房需求情况.
经常有房托说新泰140万人,需求还很大,远远味饱和,我来揭穿这个谎言.新泰140来万人一人一套或三人一□□□实吗?三人一套,很多农民种地搞养殖搞农业的,你就是免费送他房子,他都不来住,哈哈
140万人,其中排除绝大部分农民,尤其是有点年龄的,他们的根就在那,送他们他们也不来住,他们甚至会低价卖掉也不住,而且他们有地,需要种地,需要搞养殖等很多农业项目.他们难道白天在地里干活,晚上坐车到城里来住,尤其是天宝楼德那些地方的,来回都快200里路了,交通工具怎么解决,买辆轿车来回赶?还是买辆摩托来回赶?种那点地够油钱吗?发现你有点太可爱了,不是一般的天真.
新泰有140万人左右,这个数据是官方的,但是有多少农民,没有数据,但是我国13亿人有9亿农民,就按这个比例大体算吧,新泰差不多有100万农民,这些农民们,来新泰城住的寥寥无几,现在新泰搞农村开发建设,农民在家门口就能住上楼房,不用花几十万就能住上,还能方便种地,不搞新农村建设的,自家花个几万都盖个房子住了,我觉得新泰100万农民里,最终能有5万来新泰城住就不错了.
还剩40万人,新矿职工和家属去掉20万左右,这是官方数字,20万,他们有矿区的宿舍区,既便宜又方便上班,当然来新泰城住的也有一些.剩下的20万人,基本就是市区郊区和镇区的一些人了.
我们再来看各乡镇搞的开发,规模很大,像西张庄,羊流,汶南等乡镇的社区建设我都见了,力度大而且建设的很漂亮很现代化,有回迁楼,有商业楼,商业搂的价格仅是新泰城区房价的1/3左右甚至还低.新汶仅一个华新世纪城就规划了几百栋楼,其中高层楼房近百栋,而且新汶和各乡镇即将要新建的小区还有很多,严重分流购房者.
再者,新泰140万人去掉100万左右的农民,去掉选择在他们本乡镇住的,再去掉现在已经在城区买好房不需要买的,去掉大部分女性.还有一些儿童,比如七八岁的这种小朋友自然不会急于买房,还去掉一些现在不想买的等等,而且买房是以家庭为单位,并不是以个人为单位,没有几个人买了房是自己住进去的.最后算算剩下多少人在城区买房,就能大体知道了,所以说新泰140万人,要人手一房,显然是极其天真的想法.
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