]高盛认为中国处理烂尾楼问题的最佳方案就是允许购房者违约

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[cp]高盛认为中国处理烂尾楼问题的最佳方案就是允许购房者违约。


只有这样才能迅速恢复市场信心，否则将影响所有的在建房屋的销售，而这对中国目前的房地产市场来说是至关重要的。


高盛认为中国应重新规划和完善期房销售制度，建立资金信托和交房保险等配套制度。中国目前的期房市场如果不进行变革，将难以挽回购房者的信心，而中国当前的房地产市场无法承受期房制度名存实亡的结果。否则将面临销售严峻下滑和房地产信贷紧缩的局面。


应允许烂尾楼的购房者违约，并归还他们的首付款。归还首付款的基础是鼓励他们二次购买，这会把沉淀在烂尾楼上的信贷转移到新房上来。对银行来说信贷的总资产是不变的，这样利于地方ZF稳定房市，和稳定地方财政。


高盛不建议把烂尾楼业主的信用降级，认为这会给经济带来信用被动紧缩的冲击。中国的中产阶级被动的信用紧缩，会影响社会零售和产出的方方面面，削弱宽松货币政策的效果。而这才是真正的问题。在违约已经成为既定事实的情况下（现在不发生，未来也会发生），会给经济复苏带来更大的挑战。


总之，最好的方案就是允许和鼓励无法正常交付楼盘的购买者进行二次选择。次一等的方案是等待这些烂尾楼完工，然后再让他们续贷，这其中会有相当长的时间成本，而商业信心会随着时间的增长消磨殆尽，给经济带来其他不确定性的风险。最差的方案就是逼迫他们现在立刻要归还贷款，这会立刻引发全房地产行业的系统性危机[/cp]转自微博

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关键词：购房者 烂尾楼 房地产市场 房地产行业 中国目前

这是高明的办法，可惜它们还没学会这套。因为它们还没学会遵从

hhj-1 发表于 2022-7-16 17:21
这是高明的办法，可惜它们还没学会这套。因为它们还没学会遵从

经济走到这一步已很难了，已不是高盛的方案能解决的了，中国经济和鸡的屁的增长，不可能再通过房地产大基建大放水，由权力来共同瓜分来发展了。

uvwx 发表于 2022-7-17 09:27
经济走到这一步已很难了，已不是高盛的方案能解决的了，中国经济和鸡的屁的增长，不可能再通过房地产大基 ...

鸡的屁的增长掩盖了它们的问题，或者，它们假借鸡的屁增长来收割人们的钱财。

hhj-1 发表于 2022-7-17 09:38
鸡的屁的增长掩盖了它们的问题，或者，它们假借鸡的屁增长来收割人们的钱财。

拆了建，建了拆，做的是复制式投资，借鸡的屁名义来共同瓜分！

hhj-1 发表于 2022-7-17 09:38
鸡的屁的增长掩盖了它们的问题，或者，它们假借鸡的屁增长来收割人们的钱财。

高盛的一个观点是对的，信心很重要。但在大投资大投机后，当房地产已过剩和饱和时，它能违反市场供求规律吗？

[cp]新一轮的“甩锅大会”开始了。

停止还贷的业主说：不给房子，凭什么要继续供烂尾楼？银行凭什么把业主用来盖房的钱，拿给房地产开发商去做别的事情。

银行：都是房管局的错，他们资金监管部门不出文件，房地产开发商也没法从银行取走钱。

房地产开发商说：都是地方ZF的错，因为他们限制房价，所以房地产开发商没办法降价回笼资金，只能通过这种方式来维系生存。

地方ZF：公共财政要养那么多人，而且每年都还在增加，不限制房地产商卖楼价格，地价下跌，地方上的城投公司和银行都难以持续。

房地产上的各个利益环节，每个人都有一套冠冕堂皇的说辞，只是都是从自己利益出发，根本不在乎最简单的常识和道理：一手交钱，一手交货。

市场经济的力量是强大的，是基于常识的，自认为“人定胜天”的傲慢和无知，只会让事情变得很糟糕。

这种畸形的现象，维持太久了，现在，不过是市场的力量在进行强力纠偏罢了。[/cp]

[cp]花旗就房地产停贷问题电话会内容：#银保监会回应停贷事件#

花旗房地产首席

1、停贷情况统计：这一次停贷的情况其实是比较严重了。我们昨天早上做这个报告的时候，才35个项目，在22个城市有这个业主主动停贷的行为。可是昨晚已经变成53个了，今天早上已经变成83个了。我们觉得到明天可能有200个项目也不奇怪。

2、停贷原因：第一个原因可能是因为项目停工了，所以他是没有办法交房。第二个原因，因为很多业主就买了房以后没了工作或者收入有影响。还有一个原因是房价跌了。我们统计的35个停贷项目主要集中停工的时间都在2021年，他的房价对比周边的房价其实是同比跌了10%到15%的。

3、停贷风险定量：
第一，克尔瑞有做过一个统计：2021年销售的房子里面有多少已经停工或者是交付有问题的项目。在他统计的24个主要城市里平均比例是9%（按套数计），如果按面积算是10%。这24个城市多数还是好城市，其实三四线城市的比例会更多。（提到三个城市的比例，也是按套数算，郑州市29%、长沙25%，昆明21%）。

第二，我们再看一下我们统计的39个已经展期的房企里面，按揭担保的总金额是1.8万。当然他不会所有都停工了。比方说我们刚才提到10%停工，他可能涉及到的只有一千多亿。比方说停工比例提升到了30%，那涉及到的金额就是五千多亿，这个是我们初步估算的一个结果。

以上这39个企业的市占率是28%-29%的水平。然后其实我们还有一批比较好的企业，如果把这些企业全部加起来，他们全部的按揭担保是在3.3万亿。如果按照这些房企的市场占有率（55%-56%）去估算，那整个市场的按揭担保总量可能就在5~6万亿。

4、房地产销售：房地产销售我们觉得现在只是恢复到正常水平的大概70%，销售去化率最近其实只是从历史的低位39%回升到56%，还没有达到历史平均水平。原因是居民和企业资产负债表的衰退。一方面是居民不愿意借钱，按揭利率从去年的5.6%下降到今年的4.4%，按揭放款周期从50天降到30天，其实政策已经很松了，但居民为什么不借钱？因为没工作。另一方面是房地产企业的资产负债表衰退，开工跟买地同比下降了40-50%。30家主流开发企业过去六个月有超过一半的企业是没买过地的。背后是土地价格跟房价都在下跌，造成了项目层面的资不抵债。

花旗银行行业首席

1、银行端这次停贷的整体情况：我们昨天跟银行一些相关的朋友都做了一些channel chat，目前来看确实这次停贷潮得到了相当大的关注。我们看到现在这种情绪的panic的扩张，实际上是比大家想象的要更大的。市场有传闻说央行和住建部昨天也开会，我们觉得这次现在已经不是简单的一个系统性风险的问题，这次甚至会牵扯到一些维稳的问题。所以从整个监管层防范系统性风险和防范社会不稳定因素的两个底线来说，我们看到监管这次多半是会介入的。

2、以往case：在2014年的时候曾经有一位徐先生，他当时是买了嘉兴的一个房子。但是后来那个房子烂尾了，房地产商宣布破产。那在2020年的时候，他当时告了这个银行，要求把尾款的这些按揭，实际上让这个房地产商来承担。那在今年一月份的时候，实际上中级法院是支持了这个徐先生的一个诉求。我们也看到另外一个广东惠州的case。招商银行当时没有把按揭的预付款打到预售监管账户，而是直接打到了开发商的普通账户，以至于开发商挪用。所以，当时惠州的这个法院也支持了按揭申诉人的一个诉求，最后是要求招行停贷，业主可以停止缴付这个按揭，直到交楼为止。我们觉得第二个case可能会更有借鉴意义。如果要是说让这些按揭的借款人能够停贷的话，实际上是会给银行很大的压力，让他们从中斡旋，甚至提供一些便利来解决这个问题。

3、当前建议：我们觉得可能暂时停贷是一个比较好的方式，并不是说他以后不还按揭了，只是说交房以后继续可以还按揭。但是问题在于开发商怎么能够完工？他们现在可能会有几种解决的方案：一个是地方政府可能要出资，因为土地买卖的收入是他们拿的；另一个银行可能也要提供一些过桥贷款或者并购贷等等给些好的开发商，让他们并购这个项目继续去完工。所以现在完工是top  priority。

4、对银行的影响：现在对于银行的这个影响是怎么样的呢？我们大概测算了一下。刚刚Griffin提到在2021年的时候，我们通过一个第三方的数据可以看到停工项目是占销售面积的10%，占销售套数的9%。我们统计开发商纯一手房的按揭贷款在2021年的时候大概是在3.2万亿，2020年是差不多3万亿的样子，然后我们把两年加总乘以9%，得到当前存量地产项目在银行的按揭敞口是5610亿人民币。
那这个数占到2021年底按揭存量的1.45%。那这是什么概念呢？现在按揭的坏账率大概是在0.35%。也就是说如果这部分全部让银行来担的话，那么这个坏账率会增加到1.8~1.9%，也就是说翻了五倍的样子，这个其实影响还是挺大的。

5、各家银行的影响排序：目前来看的话影响来说，就是谁家影响会比较大呢？我们统计可以看到，建行、邮储、工行、农行这些大行以及兴业、招行、平安这些股份制银行的按揭占比比较高。但是我们不建议大家只看这个按揭的占比，来判断谁是受影响比较大的，是要把他和开发商贷款的敞口结合起来看。因为我们看到其实开发商很多按揭和开发贷是绑定在一块的。那我们是怎么看出来银行对有问题的开发商的敞口呢？我们其实做了这么一个study。我们以杠杆率超过3倍、债券利率超过7%、过去12个月债券价格调整超过5%的开发商作为有问题的开发商，再看哪些银行是他的主要贷款人。我们可以看到，风险敞口最大的是民生银行，第二个是平安银行，第三个是招商银行，第四是兴业，第五是光大。所以如果我们把两个维度综合起来看，我们觉得风险敞口比较大应该是平安银行、招商银行和兴业银行。 [/cp]

房价这么高很大一部分原因是地价高，地方zf从开发商那里拿了钱之后该负什么责任？

[cp]#买房#【老百姓买房子的钱，到底是让谁赚走了？】一套售价一千万的房子，前期费用12万，土地出让金400万，开发贷等资金成本39万，土地增值税等税费170万，建安费70万，装修费80万，不可预见费3.2万，管理成本2.6万，营销费用和销售佣金70万，出售环节的营业税、城建税、教育附加费、印花税等5.8万，房企利润117万，企业所得税30万，土地出让金加前后税费一共605万，占总房款比例超过了60%。

就像烟民抽的不是烟，其实你买的也不是房，你以为这样就算完了吗？
No！如果有人首付300万，贷款700万，买下房子，利率5.3%。三十年后贷款还清，他要支付的总房款不是1000万，而是1700万！银行什么也没有干就赚到了整套房产里头的最大投资。

或者我们可以这么理解，这套房子开发商哼哧哼哧干了两年，交房一共挣了117万，年化回报率5.85%，银行销售手指一点当年就赚5.3%，然后现在我们要降房价，请问这里面的费用哪一块儿能降？
只有开发商的利润能降。那咱就让开发商！利润降成0，那不也就相当于打了个八八折嘛？然后，八八折的房子就不贵了嘛？

然后我们再说炒房客这套房子，如果他想投资一千万，还要加上契税、公维、利率和物业费等持有成本，持有十年总花费已经1500万，这房价要涨50%，他才刚刚保本，怎么赚钱？又能赚多少呢？所谓二级市场吃到的肉，都是一级市场剩下的渣。#专家称房价把未来几代人财富都透支了# #房价#[/cp]