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中国房地产拐点信号强烈
来源：联合早报 作者： 曾永昌
2022-10-11 05:03
当年买房就赚，放贷走关系，到处是买盘、炒房客。现在买就赔，到处是抛盘。
烂尾楼业主抗争是住房市场化改革以来，第一次民怨的集中爆发，暴露了银行违规放贷以及预售资金监管的漏洞，以及预售制度的问题。（中新社）
烂尾楼业主抗争是住房市场化改革以来，第一次民怨的集中爆发，暴露了银行违规放贷以及预售资金监管的漏洞，以及预售制度的问题。（中新社）
二、人气没了。1998年房改，中国房地产享受了人口红利，造就现代史上最大的房地产繁荣周期。但现在人口在负增长，老龄社会加上躺平社会同时出现。年轻人拒绝生育，造成人口断崖式下跌。房子都用不完，还拿房子来做什么？
三是烂尾楼爆雷。截至2022年7月中旬，全中国出现至少270多份“停贷告知书”。烂尾楼业主抗争是住房市场化改革以来，第一次民怨的集中爆发，暴露了银行违规放贷以及预售资金监管的漏洞，以及预售制度的问题。
而今房地产价量齐跌一年多了，债务、违约、停贷、断供、烂尾楼此起彼伏。去年中央经济工作会议后，各级政府动用了所有政策工具，开出五花八门的药方迎战灰犀牛，但今年几十个城市的房价还是降了20%以上。
为求做大，2020年政府卖地创下土地拍卖33年以来的最高纪录8.4万亿元（人民币，约1.68万亿新元，下同），但卷进豪赌的房企、城投拿银行贷款进场却不仅血本无归，还埋下了定时炸弹。经济大盘下沉了，产能过剩、资金链断裂，就成了衰退的副产品，政府放水反倒误导供给扩大了产能。此时的房地产不是彼时的房地产，所以“越凯恩斯越糟糕”（编按：指越加大政府支出越糟糕）。
二是银行债务爆雷。2022年4月河南禹州、上蔡、柘城、开封村镇银行，几乎同一时间无预警地关闭线上取款和转账渠道，并给要求取款的储户实行红码管制。数百亿元人民币资金，约40万储户，立即引发市场恐慌和持续数月的维权抗议事件。中国四大国有银行6月末房地产不良债权余额也达到1336亿元。2022年这一改革开放以来的第一次群体性金融事件，暴露了地方政府、城投和金融共谋作案的问题，是中国式的雷曼危机。
房地产约占中国国内生产总值30%，上下游关联产业近60个，如果继续逆操作，楼市泡沫破裂、供应链转移、制造业掏空，将演化为一场新型亚洲金融风暴。今日中国房地产当然不同当年日本，成因更类似于1958年大跃进。
当年买房就赚，放贷走关系，到处是买盘、炒房客。现在买就赔，到处是抛盘。裁员减薪，中产阶级成老赖；银行逼房奴还债，房奴逼政府解决就业；政府逼企业解决就业，企业逼政府下订单。今年上半年末，未偿还银行贷款的总额为206万亿元，房地产贷款占中国银行信贷总额的25.7%，不能不感叹房地产今昔！
（作者是中国四川退休经济学者，研究员）
房子供应严重过剩
房地产约占中国国内生产总值（GDP）30%，上下游关联产业近60个，如果继续逆操作，楼市泡沫破裂、供应链转移、制造业掏空，将演化为一场新型亚洲金融风暴。今日中国房地产当然不同当年日本，成因更类似于1958年大跃进。有人还在否认上述问题，但必须接受如下事实：
四、房基陷了。当今的房地产房基陷阱多。杠杆率太高，中国GDP仅有美国的四分之三左右，美债才190万亿人民币，中债却310多万亿人民币，所有环节都在负债。产能过剩严重，存量房子可供40亿人住，没有卖出的还有几千万套。资产泡沫，中国房子总市值476万亿元，超过美日欧的420万亿元总和。国民资产占比，美国是金融72.1%，房子27.9%；中国是金融26%，房子74%，房子贬值就返贫。房价收入比合理应该在三至六倍，中国达到10至40多倍，但根据中金公司调查，人均月收入5000元以上的不足7200万人，支撑不起高房价的投资品市场。
五、社会地震了。近年房地产危机信号频频，政府调控已经失灵一年了。一是房企债务爆雷。房企债务违约从房地产龙头恒大开始，债务规模高达1.97万亿元。理财、商票爆雷还可以内部解决，美债爆雷政府就无能为力了。恒大之后，佳兆业、融创、绿地、世茂、富力等龙头房企也跟着爆雷，凸显了房地产问题的严重。
中国房地产市场不是公共品市场而是投资品市场，以房企、银行、地方政府三位一体为平台，以土地财政为动力，以高房价、高地价、高杠杆为路径的政府垄断经营模式。中国既然选择了这样的模式，就应该有房地产泡沫做大的准备。
三、动能没了。钱就是房地产的能量。实体经济衰退，老百姓口袋里的钱像断了线的风筝，失去支撑的房地产正风雨飘摇。当前，企业倒闭潮从广东、上海向各地蔓延。特困企业从餐饮、零售、旅游、海陆空运输，加上各种设备制造业、文化娱乐体育，一路加到轻纺、钢铁、采矿、冶金、铸造……现在就连圣诞装饰品订单都在枯竭。产业链回流美国和西方，比脱钩、制裁、禁运更具威胁。中国各个城市的城中村住着国企改制职工，乡村生活着几亿没有医保、社保的农民工。皮之不存，毛将焉附！
四是法拍房与日俱增。2017年法拍房数量4500套，2021年168万套，指数级增长再次打击市场信心。
政府应对也乱了方阵。先是全力去杠杆，警告“灰犀牛走在路上”“押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重的代价”，出台“三条红线”，对恒大展示壮士断腕决心，可忽然又回头“稳地价、稳房价、稳预期”（三稳），并炮轰“灰犀牛论”，说：中国不会出现房贷危机；房地产价格没有大泡沫。不过，现在央行放水钱多，但实体经济却没有需求，且越来越不愿借钱，弄得央行很狼狈。为了刺激消费，央行再降息，但钱仍然贷不出去，商业银行只得少要央行下达的贷款指标。总之，中国陷入强势货币供给、弱势实体需求的悖论。此外，限跌令、零门槛等措施也都没有达到“三稳”目标。
如何解释当前衰退？美国前财长、哈佛前校长萨默斯预测“美升中降”时指出，中国经济未来面临四大挑战：金融风险、技术停滞、国进民退、人口老化。笔者观察认为，房地产大跃进造就了产能过剩，四座大山却压住了消费增长。财政获了利，金融背了债。房企给政府打工，自己决定不了投入产出。国企转制工人和农民工至今是低收入群体，房地产的繁荣是炒房客、少数富人和外国资本的成就。大城市化挖空中小城市人口，做穷了县城和农村，扩大了工农、城乡差距，最后还是拖住了大城市的后腿。
一、预期没了。盛世中国曾号称有10万亿级大盘，但之前世界流行中国崛起论，而今流行围堵中国论。中国用数倍于美国债务增量，换来的两倍于美国的经济增速，这种高投入低产出国际环境，已经不复存在。比如，以前经济一加杠杆就灵，现在央行放水钱多，但实体经济却没有需求，且越来越不愿借钱，弄得央行很狼狈。为了刺激消费央行再降息，但现在钱仍然贷不出去，商业银行只得少要央行下达的贷款指标。2021年底，中国总债务规模为310万亿元，高杠杆化在经济崛起时是加速器，在经济衰退时是减速器。现在企业和老百姓都在去杠杆。华为的任正非就正以现金流和真实利润为中心，下令收缩或关闭业务，大砍科研预算，责成不能创造价值的业务和业绩差的边缘业务，自杀或砍掉“保活下去”。老百姓和企业的预期一旦改变，中国未来的生活、生产、消费模式都得变，房地产只有熄火。
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