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马光远：中国房地产救市政策还会出什么大招？
宏观经济 光远看经济2016-02-21 文/马光远
2月19日，财政部决定对房地产交易环节的契税、营业税进行重大调整。对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。通过这次营业税、契税的调整后，房地产交易环节的营业税和契税政策基本回到了2008年大救市的水平。
很显然，这不是今年房地产救市的唯一政策，也不是最后的政策，但政策出台的时机和力度的确异乎寻常。正常情况下，去年年底中央经济工作会议确定的具体政策的落实要在3月的“两会”结束之后紧锣密鼓的进行，但今年在2月份，房地产救市的政策就已经密集发布：除了2月19日营业税、契税的减免，2月2日，央行出台了首套房的房贷政策，全国不限购的城市，居民家庭首次购买普通住房，首付比例原则上为25%，各地可向下浮动5个百分点，这意味着，20%的首付政策重出江湖（笔者去年在各地讲座，很肯定的预测这个政策会出台）；2月17日，央行再次发布消息，决定自2月21日起，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按照一年期定期存款基准利率执行（很显然，这是一个象征意义高于实质意义的政策）。
一个月内，“两会”之前，跨春节连续出台房地产相关政策，一方面说明房地产的问题远超想象，去库存的难度之大前所未有；另一方面，在今年宏观经济面临的形势极为严峻的情况下，稳定房地产预期对于中国经济的整体表现而言具有至关重要的意义。基于此，在政策出台周期上打破以前的惯例，提起启动政策引擎，就不难理解。
事实上，在去年11月10日，中央财经领导小组首提房地产“去库存”以来，房地产作为经济重要引擎的历史使命已经宣告结束，也等于承认，中国住房短缺的历史已经结束。这样，房地产在宏观层面告别了经济重要拉动力的使命；在产业层面，从过去的严重短缺进入到今天的严重过剩，这种双重转变也意味着过去的房地产政策将颠覆性的变化。随后，11月11日的国务院常务会议、11月14日的中央政治局会议，以及去年年底召开的中央经济工作会议，都将“去库存”视为2016年房地产的核心任务，并且将房地产去库存的主要希望寄托在进入城市的农民工身上。
然而，令人遗憾的是，过去的一系列会议尽管意识到了房地产去库存的意义，但在房地产库存的现状，以及去库存的制度设计上，却并没有提出令人期待的政策。现有的以农民工为主要去库存主力的政策让人感觉隔靴搔痒。至于房地产库存究竟有多严重，无论是官方，还是民间研究机构，都没有给出一个成为共识的数字。但大家普遍的看法是，库存远远超过官方7亿多平的“待售面积”，目前比较保守的估计是80多亿平，消化周期在5年以上。笔者估算的数字是130亿平到150亿平，消化周期差不多在10年左右。面对如此巨大的存量，一方面说明我们过去在房地产领域的数据造假有多严重，另一方面，必须放弃幻想，切实解决中国房地产的“存量”问题，天量的存量不解决，所引发的一系列连锁反应会要了中国经济的命。
基于此，笔者一直呼吁，中国未来的房地产政策要站在宏观经济和整体经济安全的高度予以系统设计。当下的房地产救市政策，绝非短期的帮助开发商去库存，而是在中国房地产已经出现颠覆性转折点的情况下，如何重新梳理和设计房地产的基本制度，基于房地产新的基本面对土地制度、信贷制度、税收制度以及交易制度都重新设计，使得现有的制度能够反应当下房地产的基本面，而不是为去库存而去库存。靠一些零打碎敲的政策，既解决不了当下中国房地产面临的问题，也无法为房地产长期的健康发展提供制度框架。比如，目前笔者看到的一些地方的鼓励农民工买房的政策，无论是补贴，还是鼓励落户，都和农民工的期待相去甚远。我们不能一厢情愿的希望在大城市打工的农民跑回贫穷的老家去帮助消化房地产库存。而且，鉴于中国很多三四线城市公共资源的现状，一些轻微的财政补贴根本吸引不了农民工。在这种情况下，就需要考虑农民工买房、租房的各种需求，针对这些具体的需求解决他们的住房问题，不是三下两下就能解决，而是把他作为一个长期问题来设计。现在的很多政策，急功近利的色彩太为明显，好在改革开放30多年，农民工对很多政策也能分辨清楚。
笔者对诸如降低首付、减免税费、提高公积金的贷款额度以及其他的救市举措都不反对，但今天中国房地产的问题已经不是这些小手术可以解决的。中国房地产领域的很多制度措施必须推倒重来，重新设计。信贷政策既要考虑农民工购房需求，也要考虑美国“次贷”的教训，在金融制度的设计上要加快住房银行的建立，以及参照美国的“两房”建立真正的住房金融机构（笔者一直强调，美国的“两房”制度总体成功，而不是像有些人想象的非常糟糕）；在户籍制度上，通过房地产去库存，冲破户籍制度的藩篱，为农民工在就业地落户打破最后一公里的障碍；在住房价格上，可以考虑通过发行住房券、租房券等一些创新工具，发挥杠杆效应（比如笔者提出通过发行住房券，农民工买房可以实行半价政策）；在土地使用年限和交易方式上都考虑中国房地产供应已经过剩的现实；在住房保障层面，加快住房保障立法。总之，制度创新的空间极大，只有通过大胆的创新，放弃一救就活的幻想，中国房地产才有可能化危为安，避免成为中国经济的拖累。
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